王少杰 樊永鋒 2021-06-25 09:07:05 來源：中房報
??作為營口市鲅魚圈區本土龍頭房企，遼寧營口經濟開發區金禾實業有限公司（以下簡稱“營口金禾實業”）多年來在鲅魚圈主城區開發有一批高檔住宅小區和商業地產項目。并在十年前開始在城郊“跑馬圈地”，僅通過與熊岳鎮政府簽訂轄區“村屯改造”項目，就以近乎“超低價”方式先后在該鎮拿下28宗地塊開發權限，并為相應地塊辦理土地證。
??據中國房地產報記者調查了解，2010年至2014年間該公司憑借沒有履行對土地征收和動遷前置程序違規獲批的28份土地證，向遼寧蓋州農村商業銀行、阜新銀行、營口融生農村商業銀行、營口沿海銀行、盛京銀行、交通銀行營口支行等金融機構申請抵押擔保貸款，累積發放貸款達6.3億余元。還通過土地證直接抵押或間接擔保方式累計獲得民間借款1億多元。
??“自2010年以來，營口金禾實業累計在營口市國土局辦理并獲批的土地證多達50多份，總占面積100余萬平方米，而這些已辦理土地證的地塊至今很多仍處于未動遷狀態。然而，營口金禾實業就是利用這些沒有動遷的土地辦出來的土地證，先后從民間和銀行間借（貸）款累計金額超40億元。”該知情人士對記者如是說。
??這一說法，中國房地產報記者從營口金禾實業并未得到正面回應。 截至發稿前，記者也未接到遼寧營口地方政府有關方面的回復和反饋。
??去年以來，營口金禾實業與各銀行間金融借款合同糾紛集中暴發，公司實控人被刑拘、相應資產被法院查封，債務黑洞越滾越大，問題土地證套現導致的資金暴雷一觸即發。
??虛假評估 坐地生財
??2010年至2014年間，營口金禾實業抓住“遼寧省人民政府關于營口市鲅魚圈區實施鄉級規劃批次用地的批復”政策契機，該公司開始頻繁接觸營口市相關部門，先后集中拿下熊岳鎮麗華村、廂黃旗村、西關村、大鐵村、金星村、火山村、郭屯村等村“村屯改造”項目，涉及28宗開發地塊。隨后，由營口市國土局為營口金禾實業批準并核發上述28宗地塊相對應的28份土地證。
??記者經梳理發現，上述土地證中最早于2010年獲批，其對應地塊位于熊岳鎮西關村、大鐵村和金星村，共計4宗地塊（證書編號分別為“熊岳國用（2010）第6042號、6063號、6064號、6065號”）；獲批時間較晚地塊則位于熊岳鎮廂黃旗村和火山村，共計3宗地塊（證書編號分別為“營口國用（2014）第6014號、6041號、6042號”）于2014年獲批土地證。其余的土地證頒發則集中于2011年-2012年間。
??大鐵村委會有工作人員表示，動遷曾被提及但后來沒有了音信。
??6月18日，長期在營口市從事法律服務的援助者孫明在接受中國房地產報記者采訪時表示，依據有關規定，辦理土地證必須要先實現對土地征收和動遷。事實上，營口市國土部門在為營口金禾實業辦理上述地塊土地證時，普遍是在沒有履行對土地征收和動遷前置程序下違規審批。6月24日，記者試圖通過采訪營口市自然資源局了解土地證辦理及土地出讓等相關行政審批事宜。該局辦公室工作人員示意記者撥打負責土地審批科室電話，但多次撥打始終無法撥通。
??熊岳鎮政府的做法同樣令人費解。西關村和大鐵村等村土地未被征和動遷，該鎮政府便忙著為營口金禾實業返還土地出讓金，為掩人耳目，返還土地出讓金方式將以向其發放“動遷補償資金”名義，由熊岳鎮政府土地出讓金專戶撥付。
??熊岳鎮政府一位不愿透露姓名的工作人員向中國房地產報記者證實，熊岳鎮政府曾經的確以“動遷補償資金”名義向營口金禾實業返還土地出讓金。其中一筆返還記錄顯示，2010年10月9日，該鎮政府動遷辦出具委托書，“委托”營口金禾實業動遷大鐵村區域。熊岳鎮拆遷服務中心隨后就以動遷土地、房屋為名為營口金禾實業申請3100多萬元資金，時任熊岳鎮黨委書記甘某等領導予以簽字同意，并注明從土地出讓金專戶向營口金禾實業撥付動遷款。
??為出讓西關村、大鐵村土地，熊岳鎮黨委政府專門召開會議紀要決定。
??隨后，記者從這位工作人員提供的一份有關熊岳鎮政府記賬憑證中發現，熊岳鎮政府于2010年10月11日向營口金禾實業撥付了一筆“動遷補償款”，金額為3137.6萬元。不過，營口金禾實業至今沒實施動遷。
??這位工作人員還向記者表示，對西關村和大鐵村土地出讓金返還是經熊岳鎮委、鎮政府辦公會議紀要研究決定的。按照當時會議精神，征用熊岳鎮大鐵村土地面積28267平方米，規劃用途為商住用地，該宗地塊是經熊岳鎮委、鎮政府2008年第18期辦公會議紀要研究決定掛牌出讓。而西關村土地是經熊岳鎮委、鎮政府2011年第8期辦公會議紀要研究決定掛牌出讓，面積23876平方米，規劃用途為商住用地。上述兩宗土地均為村屯改造用地，依據村屯改造用地政策，政府保證200元/平方米、240元/平方米土地凈收益。以上兩宗土地拆遷安置費等由土地摘牌者承擔，政府不再承擔。
??2009年1月7日，熊岳鎮人民政府正式與營口金禾實業簽訂了一份《熊岳鎮村屯改造用地協議書》、《補充協議書》，將上述兩宗土地的掛牌出讓起始價分別定為980元/平方米（大鐵村），1500元/平方米（西關村）。熊岳鎮人民政府只收取土地出讓金的凈收益200元/平方米、240元/平方米，其余土地出讓金全部返還給營口金禾實業，由該公司負責動遷補償，回遷安置及該地塊基礎設施的投入。至此，營口金禾實業以極低的價格拿到土地，而該承擔的拆遷等卻沒有進行，但依然順利辦理了土地證。
??彼時，營口金禾實業拿著大把的土地證不是忙于相應地塊籌備開發，相反，通過有關機構拉高了評估地價標準，并將多宗地塊由毛地虛報為凈地，以期順利獲得銀行和民間的抵押貸款。截至目前，28份土地證相對應的28宗地塊大部分至今依然沒有被征收和動遷跡象。
??反復抵押 瘋狂騙貸
??工商登記信息顯示，營口金禾實業成立于2007年，以房地產開發為主，集商業、物業、汽車貿易、商務休閑于一體的多元化企業。公司法人代表張鳳榮（2009年底變更前公司法人為朱廷芳），監事為于英華。值得一提的是，這三名高管的實際關系是，張鳳榮是朱廷芳的母親，于英華是朱廷芳的妻子。這也充分表明，營口金禾實業實控人為朱廷芳。
??多條信源交叉證實，2020年6月，朱廷芳因涉嫌銀行騙貸和高利轉貸等罪名被當地警方刑拘。據了解，此次警方查出的營口金禾實業用問題土地證抵押騙取銀行貸款2000萬元，事實上，這僅是營口金禾實業疑似騙取銀行貸款的冰山一角。
??記者從兩份土地證上還發現，營口金禾實業以編號為“營口國用(2011)第6037號”土地證于2013年8月至2015年8月在營口銀行辦過抵押貸款，抵押土地面積23876平方米，抵押貸款金額為4000多萬元。另外，營口金禾實業以編號為“營口國用(2010)第6063號”土地證于2012年1月在營口融生農村商業銀行辦理過抵押貸款，抵押土地面積28267平方米，抵押貸款金額為3600多萬元。
??編號為“營口國用(2010)第6063號”土地證曾在銀行抵押貸款3600余萬元。
??孫明分析認為，在辦理貸款前期評估手續時，上述兩宗土地都是以毛地冒充凈地虛假高價評估，明顯超出當地實際土地價格。另從相關合同中可看出，營口金禾實業僅以每平方米200多元的價格獲得土地，卻能評估出每平方米3000元高價，但是銀行仍然認可了評估結果并發放了貸款。
??針對營口金禾實業涉嫌銀行騙貸引發的債務逾期等問題，相關涉事銀行有關負責人在接受中國房地產報記者采訪時普遍不愿做過多回應。，尤其是對抵押物——問題土地證放貸一事保持回避。
??“為實現土地證套現最大化，營口金禾實業還在民間上演著另一場‘吸金術’”。一位接近營口金禾實業的知情人士近日向中國房地產報記者透露，營口金禾實業通過土地證直接抵押或間接擔保方式，累計獲得民間（個人）借款高達1億多元。其中，營口金禾實業利用名下兩份土地證（宗地編號：101-010-03、宗地編號為大-2010-6063）做抵押擔保，向侯某個人借款5000萬元。
??侯某就是其中一個受害者。2014年9月26日，丁某、營口金禾實業和侯某等共同簽署了一份借款協議，約定丁某等向侯某借款5000萬元，借款期限自2014年9月26日至10月10日。營口金禾實業以兩份土地證為借款提供無限連帶保證責任擔保。
??合同簽訂后，侯某先后將5000萬元匯入對方指定賬戶，2014年9月29日，丁某將500萬元本金還給侯某，后又支付200多萬元利息，以后再沒有償還任何本金及利息，至今尚欠侯某4500萬元本金及2014年10月21日起至今的逾期借款利息。
??多次討要欠款未果，侯某將丁某、營口金禾實業等起訴到營口市中級人民法院。2015年4月3日，法院經審理作出民事判決書，判決丁某等于判決生效后10日內給付侯某借款本金人民幣4500萬元，從2014年10月21日起按中國人民銀行同期類似貸款利率的4倍給付借款期間的利息至借款實際給付之日止。判決書指出，營口金禾實業對上述債務在用于抵押土地的價值范圍內承擔連帶償還責任。
??根據法院判決，下一步只需要拍賣抵押土地償還借款就可結案，而當營口中院執行局法官來到西關村、大鐵村時，卻發現涉案的兩宗土地根本沒有被征收，村民們在此過著正常的生活，土地拍賣難以實現。
??這樣的結果讓侯某陷入尷尬，土地證在自己手里，但土地還在村民手里，村民手里也有土地證，形成了一地兩證的局面。侯某向中國房地產報記者表示，借款時曾看到土地證上有抵押記錄。直到法院執行時，她才知道營口金禾實業有意掩蓋了低價拿地和未拆遷的事實。
??暗度陳倉 隱匿資產
??自去年以來，營口金禾實業與各銀行間金融借款合同糾紛開始集中暴發。因無力償還和相應資產被法院查封，造成該公司銀行債務逾期已成“頑疾”，債務黑洞越滾越大。
??根據遼寧省營口級人民法院關于“中國信達資產遼寧分公司與營口金禾實業及朱廷芳等相關借款合同糾紛”案作出的判決書中顯示，通過對營口金禾實業、及公司實控人朱廷芳等被執行人的財產進行查證，以及相繼對銀行、不動產、車輛、住房基金、銀行理財、保險理財、工商查詢，各被執行人銀行賬戶有存款信息，該院對部分賬戶予以凍結，合計余額不足萬元。
??該法院還查明，朱廷芳有四處房產有抵押或被其他案件查封，而名下車輛均被其他案件查封。此外，營口金禾實業持有營口融生農村商業銀行股份有限公司5500萬股權，因涉及居民供暖及銀行金融風險，申請執行人暫不要求處置。這意味著，營口金禾實業及實控人朱廷芳目前暫無可供執行的財產。
??受困于債務黑洞下的營口金禾實業真正走到了資不抵債的盡頭？事實上，除了對房地產常規投資外，近年來營口金禾實業投資步伐遍及當地物流、商業、物業、汽車貿易、商務休閑等領域，僅有合作意向的關聯公司多達數十家。
??前述知情者向記者表示，近年來營口金禾實業對金融投資表現意愿強烈，在自身投資入股同時，其實控人還攜親友團紛紛入列金融機構股東隊伍序列。根據前述知情者提供的有關金融機構檔案登記資料顯示，除了營口金禾實業在營口融生農村商業銀行持有股本金5775萬元外，該公司實控人朱廷芳還讓多位親友團為其在該行代持股本金。其中，張某某為其代持1050萬元股本金、朱某某為其代持1090萬元股本金、于某為其代持84萬元股本金。
??西關村委會有村干部表示，從來沒聽說該村動遷事宜。
??“或以同樣的操作手法，營口金禾實業還在遼寧蓋州農村商業銀行投下多筆股本金。首先營口金禾實業在該行投入5775萬股本金外，在朱廷芳安排下，其張某某為其代持1050萬股本金、朱某某為其代持720萬股本金、于某為其代持1245萬股本金。除此之外，在朱廷芳授意下，還有多家關聯公司疑似為其代持股本金累計金額達2.78億元。”前述知情者補充說。
??早在2018年初，國家銀監會出臺《商業銀行股權管理暫行辦法》（1號令）劍指商業銀行股東亂象，將股東及其關聯方、一致行動人的持股比例合并計算等，提出銀行股東入股數量限制采用“兩參或一控”原則。
??因資產查封，該小區并未如期向業主交鑰匙。
??在接受采訪時，營口融生農村商業銀行有關負責人向中國房地產報記者表示，該行目前并沒有察覺有股份代持現象，一經發現會及時上報當地銀監局。此外，他還告訴記者，會將相關問題核查后及時向媒體進行反饋。
??6月24日，記者電話采訪遼寧蓋州農村商業銀行時，卻被該行董事會辦公室一工作人員以不存在上述現象為由拒記者采訪。
??因資產查封，有入住小區多年業主至今始終辦理不了房產證。
??就營口金禾實業在上述兩家銀行投資入股及疑似股份代持現象，記者多次致電營口金禾實業辦公室試圖核實了解，該公司辦公室工作人員則以主要負責人不在為由婉拒記者采訪。
??（應采訪者要求，文中孫明為化名）
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