孟雙奎 2025-05-14 09:58:31 來源：中房報
??成都三岔湖項目前景再生疑云。
??2024年深圳市中洲投資控股股份有限公司（以下簡稱“中洲控股”）年報顯示，該項目總占地54.75萬平方米，總建筑面積84.43萬平方米，剩余可開發面積與規劃一致，意味著至今未有任何開發動作。年報同時披露，其開工時間、竣工節點及總投資額均“不確定”。
??此外，公司財務困境進一步加劇。2024年，中洲控股歸屬上市公司股東的凈利潤-20.24億元，同比下降9.75%；四川區域實現營業收入1.61億元，同比下滑94.46%。值得注意的是，這是公司連續第2年巨虧，2023年其歸屬母公司凈利潤虧損18.45億元，同比降幅超2400%。
??截至2024年底，中洲控股全國土地儲備僅剩5處，總建筑面積160萬平方米，其中成都僅有三岔湖項目，這與2017年公司單月豪擲80億拿地的激進策略形成鮮明對比。
??除項目停滯外，中洲控股在成都的稅務問題浮出水面。2025年4月，旗下成都銀河灣公司因欠繳土地增值稅5458萬元、累計欠稅余額超4.76億元被稅務部門公示。
??按照目前趨勢，上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，中洲控股可能會逐步退出四川區域，“四川市場包括成都市場涌現了一大批高品質項目，市場競爭激烈，對于企業來講，確實需要在區域投資上做一些布局，而聚焦粵港澳大灣區更符合中洲控股目前的優勢。”
??從“五盤齊發”的雄心到唯一項目長期擱置，中洲控股的成都之旅折射出房企區域擴張的典型困境。在行業深度調整期，如何平衡戰略收縮與歷史遺留問題化解，將成為其關鍵考驗。
??項目“沉睡”多年
??中洲控股總部位于深圳，是一家聚焦粵港澳大灣區、輻射成渝經濟圈、上海大都市圈的全國性企業，業務涵蓋地產開發、酒店經營、物業服務、商業管理等領域。
??2014年，時任中洲控股成都公司高層曾對外界表示，中洲控股在成都要力爭達到“五盤齊發”的階段性目標，對外釋出中洲旗下在三岔湖有近千畝土地儲備的信息。
??在中洲控股2016年年報中，關于公司的土地儲備一欄中成都三岔湖項目赫然在列。信息顯示，項目主體為四川中洲文旅投資有限公司，占地面積547495平方米，計容積率面積848752平方米。
??項目數據與2024年報內容相差不大，意味著項目確定后至少8年未開發。2024年10月18日，中洲控股在投資者互動平臺表示，成都三岔湖項目暫未達到開發條件。
??嚴躍進認為，未達開發條件可能有3種情況：第一種可能是政府層面的規劃對項目開發有限制；第二種跟企業本身有關系，如果企業在資金方面有壓力，開發條件不成熟，也有可以暫緩開發；第三種則是在項目推進過程中存在一些糾紛，一般企業也會認為目前未達到開發條件。
??就在三岔湖項目開發停滯不前的同時，中洲控股的業績也遭遇了滑鐵盧。
??2023年，中洲控股首次出現年報虧損。當年年報顯示，2023年中洲控股歸屬母公司凈利潤-18.45億元，同比下降2412.74%；扣除非經常性損益后歸母凈利潤-18.64億元，同比下降6564.38%。
??進入2024年，中洲控股并未扭轉虧損態勢，反而將虧損擴大。2024年，中洲控股錄得營業利潤約為-20.89億元，同比下降約30.41%；利潤總額為-22.54億元，同比下降38.23%；凈利潤為-25.06億元，同比下降18.42%；其中歸屬上市公司股東的凈利潤為-20.24億元，同比下降9.75%。
??報告期內，中洲控股資產減值和信用減值合計減值虧損18.59億元，占歸屬母公司凈利潤虧損金額比例的91.8%、而在各項減值中，存貨跌價損失的虧損規模最大，年內發生額為-15.34億元。
??與此同時，中洲控股在全國的規模也在持續縮減。2024年，廣東地區錄得營業收入43.38億元，雖同比下滑12.63%；四川地區錄得營業收入1.6億元，同比下滑94.46%；上海地區錄得0.2億元，同比下滑52.97%。2024年山東地區營業收入更是直接為零。
??土地儲備方面也呈現出捉襟見肘的局面。2017年，中洲控股曾有過激進的拿地行為，1個月內耗資80億元在香港、佛山、惠州、無錫和重慶激進補倉。然而從2019年起，中洲控股的拿地節奏突然就緩下來了，2019年～2021年，僅通過村企合作、股份收購、招拍掛等形式新增了4宗土地。這一情況在2024年變得更為嚴重，截至報告期內，中洲控股累計土地儲備占地面積共計76.8萬平方米，總建筑面積160.21萬平方米，剩余可開發建筑面積160.21萬平方米，分別為成都1個項目、深圳1個項目、惠州2個項目、東莞1個項目。
??對于2025年，中洲控股認為，基于“持續鞏固房地產市場穩定態勢”的政策持續落地，需求側信心逐步恢復，公司將堅持以銷售為核心目標，加快重點項目及庫存去化速度。
??欠稅疑云
??業內有觀點認為，隨著四川地區市場份額逐漸縮小，中洲控股未來極有可能退出四川地區，專注于粵港澳大灣區。不過，目前中洲控股在成都還有亟待解決的歷史遺留問題。
??企查查信息顯示，4月3日，國家稅務總局成都高新技術產業開發區稅務局中和稅務所發布成都市銀河灣房地產開發有限公司（以下簡稱“成都銀河灣”）欠稅公告。公告顯示，成都銀河灣欠稅稅種為土地增值稅，當前新發生的欠稅余額54583537.41元，欠稅余額約4.76億元。
??而在更早的2025年1月9日，該稅務所還發布了成都銀河灣4則欠稅公告。欠稅稅種分別為增值稅、企業所得稅、城市維護建設稅、土地增值稅，欠稅余額分別為5947.2萬元、1402.47萬元、159.64萬元、7734.32萬元。
??2025年3月28日，成都銀河灣被列入被執行人，執行標的2263.34萬元，執行法院為四川省成都市成都高新技術產業開發區人民法院。
??公開信息顯示，成都銀河灣由成都深長城地產有限公司（以下簡稱“成都深長城”）和成都中洲投資有限公司（以下簡稱“成都中洲”）共同持股，持股比例分別為99%、1%。
??穿透股權發現，成都深長城為中洲控股旗下子公司，并對成都中洲100%全資控股。也就是說，中洲控股通過子公司成都深長城，間接控制成都銀河灣。
??據了解，成都銀河灣在成都開發了錦城湖岸項目，住宅早已售罄。四川中原地產研究院院長吳江表示，錦城湖岸項目一直是網紅盤，關注度頗高，如果有欠稅情況，不可能拿到預售證。
??不過嚴躍進表示，我國的土地增值稅在房地產開發項目中通常實行“先預繳、后清算”的征收模式。比如開發商在預售或銷售地產時，會按預收房款或實際銷售收入的一定比例預繳土地增值稅。當項目符合清算條件時，開發商需進行土地增值稅清算，計算實際應納稅額，并與已預繳稅款對比，多退少補。所以項目即便銷售完畢，也有可能出現未繳稅的情況。
??嚴躍進進一步分析認為，開發商出現欠稅，除了時間節點的原因外，不外乎兩個原因：一是主觀上惡意欠稅，這種就是對于計算土地增值稅的成本等出現了分歧，導致此類欠稅工作；二是說明企業沒有資金，或者銷售狀況不好，資金回籠表現一般。
??對此，記者致電國家稅務總局成都高新技術產業開發區稅務局，其工作人員表示，公示內容是可以公開的全部內容。
??而當記者電話聯系成都銀河灣，嘗試確認欠稅信息時，其工作人員在電話里表示，不清楚欠稅公告。接著記者表達想聯系品牌部或負責對接媒體的工作人員時，對方再次表示“沒有”。
??記者整理發現，2024年中洲控股在成都的主要開發項目——中洲中央公園與錦城湖岸情況一致，住宅部分都已售罄，而天府瓏悅此前的取證批次也都已售罄。
??一位不愿具名的業內人士告訴記者，可能與欠稅公告相關的還有中洲控股目前在成都的唯一土地儲備——成都三岔湖項目。“三岔湖周邊的項目放在以前還有開發機會，眼下東部新區存量巨大，不是開發的好時機。如果中洲拿了地，很有可能拖欠土地款。”
??記者注意到，三岔湖的項目開發主體與欠稅主體成都銀河灣并不一致。
??企查查信息顯示，四川中洲文旅投資有限公司（以下簡稱“中洲文旅”）由成都中洲和成都文化旅游發展集團有限責任公司（以下簡稱“成都文旅”）分別持股94%和6%。
??也就是說，成都銀河灣和中洲文旅兩家公司通過成都中洲，形成間接關聯，屬于中洲控股資本體系下的兄弟公司。
??記者電話聯系成都銀河灣和中洲文旅的核心控股方成都中洲時，其工作人員表示不方便透露相關信息。此外，截至發稿，成都文旅并未對記者詢問成都三岔湖項目最新動態及有無欠稅情況的疑問作出回應。
??資料顯示，中洲文旅在仁壽縣觀寺鎮有12宗土地，均位于三岔湖畔，總占地面積約為54.74萬平方米，與年報所示成都三岔湖項目54.75萬平方米的總占地面積一致。
??該12宗土地均為其他普通商品住房用地，有1.1～1.5、2～3的容積率，如果成功開發，這里將是擁有別墅、低密洋房和常規住宅形態的超級大盤。
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