??熱點(diǎn)聚焦

??11月9日，中國銀行間市場交易商協(xié)會舉行房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會，會上，招商蛇口、保利發(fā)展、碧桂園、龍湖集團(tuán)、佳源創(chuàng)盛、美的置業(yè)等公司表示近期均有計劃在銀行間市場注冊發(fā)行債務(wù)融資工具。

??其中，招商蛇口擬發(fā)行2021年度第一期中期票據(jù)。發(fā)行金額30億元，3年期和5年期各15億元，起息日為2021年11月18日，主承銷商/簿記管理人為工商銀行，聯(lián)席主承銷商為招商銀行。在此之前，保利發(fā)展披露了20億元的中期票據(jù)發(fā)行計劃。

??熱點(diǎn)評析

??在銀行間市場注冊發(fā)行債務(wù)融資工具有利于房企緩解現(xiàn)金流壓力

??對于房企而言，融資和銷售回款是企業(yè)現(xiàn)金流的兩大來源。今年下半年以來，包含三道紅線、房貸集中度管理等在內(nèi)的房地產(chǎn)金融審慎管理機(jī)制在各地全面鋪開，從供給端和需求端分別對房企融資和個人按揭貸款進(jìn)行嚴(yán)控。從需求端的政策看，多個城市存在住房按揭貸款額度受限、利率上升、放款時間不斷拉長的現(xiàn)象，抑制了需求釋放。而市場的急速冷卻也進(jìn)一步加劇了銷售下行的壓力，根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的10月70個城市房地產(chǎn)銷售價格數(shù)據(jù)，各線城市新建商品住宅價格環(huán)比均延續(xù)跌勢，同比漲幅繼續(xù)回落，房價下跌信號顯著。房企融資遇阻，銷售承壓，償債難度加大。

??此次多家房企選擇在銀行間市場注冊發(fā)行債務(wù)融資工具，因企業(yè)自身信用安全等級較高，且這類債務(wù)工具是多家銀行競價所得，因此債務(wù)融資工具的利率較低。合理利用此類工具可以有效降低房企的融資成本，使房企獲得低利率資金，緩解償債壓力，也有利于進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)期，多渠道助力房企擺脫流動性問題。當(dāng)然，具有在銀行間債券市場融資資格的開發(fā)商大概率是央企國企，融資便利并非普惠性。 

??釋放出地產(chǎn)融資領(lǐng)域出現(xiàn)邊際放松的跡象

??在此之前，受恒大等房企債務(wù)違約事件的影響，資金對房企融資都持謹(jǐn)慎態(tài)度。此次多家房企發(fā)行銀行間市場注冊發(fā)行債務(wù)融資工具，一定程度上說明銀行端資金對房企債券的接受度增強(qiáng)，數(shù)據(jù)顯示，10月份房地產(chǎn)貸款投放環(huán)比增加超過1500億元，金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)的融資行為出現(xiàn)邊際改善趨勢。預(yù)計未來，銀行等機(jī)構(gòu)投資者也會通過債券投資等多種方式重新為房企輸血，防止出現(xiàn)由資金鏈惡化引發(fā)的一系列經(jīng)濟(jì)和社會效應(yīng)。

??但地產(chǎn)融資領(lǐng)域出現(xiàn)邊際放松的跡象，更多的是對此前房地產(chǎn)金融審慎管理制度執(zhí)行過程中出現(xiàn)的問題進(jìn)行“適度糾偏”，并不意味著樓市調(diào)控大方向有所改變，在融資渠道受限的前提下，銷售回款仍將是房企增加現(xiàn)金流、償還到期債務(wù)的主要途徑。

??信用評級較高的國資房企、優(yōu)質(zhì)民企更有望成功融資

??今年下半年以來，由于融資渠道受限，疊加銷售遇冷，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)債務(wù)違約事件呈現(xiàn)抬頭趨勢，加深了整個行業(yè)的信用危機(jī)。信心的倒塌易導(dǎo)致擠兌情形出現(xiàn)，少數(shù)債券違約，便會波及整個行業(yè)，但從另一個角度講，也推進(jìn)了整個行業(yè)的信用重構(gòu)，在這個過程中，房地產(chǎn)企業(yè)的信用質(zhì)量將加速分化，行業(yè)出清的過程中，結(jié)構(gòu)性競爭或?qū)⒓铀?，行業(yè)集中度將有所提升，長期而言將有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

??隨著行業(yè)資源越來越集中，未來房企發(fā)展將以穩(wěn)為主，一方面注重自身運(yùn)營情況，另一方面良好運(yùn)營情況更易獲得資本市場青睞，形成良性循環(huán)。在此基礎(chǔ)上，經(jīng)營穩(wěn)健、綜合實(shí)力較強(qiáng)的國資背景房企在融資渠道和融資成本上都具有更大的優(yōu)勢，預(yù)計未來，此類房企將加快發(fā)債融資步伐，而基本面欠佳、信用等級不足的民營房企在公開市場發(fā)債融資仍將面臨較大的阻力。