CBRE發(fā)布《2021年中國區(qū)寫字樓租戶調(diào)查》

??2021年12月16日，上海—— CBRE世邦魏理仕最新發(fā)布《2021年中國區(qū)寫字樓租戶調(diào)查》顯示，盡管國內(nèi)疫情局部時有反復(fù)，但內(nèi)外資企業(yè)在中國的業(yè)務(wù)表現(xiàn)整體保持穩(wěn)定并保有增長勢頭。然而，全球疫情的持續(xù)給經(jīng)濟預(yù)期帶來諸多不確定性，寫字樓租戶仍需審視企業(yè)房地產(chǎn)策略的適應(yīng)性和應(yīng)變力，融入更多的靈活性并采納新的辦公模式來應(yīng)對未來辦公新常態(tài)。

??調(diào)查發(fā)現(xiàn)，與一年前相比，企業(yè)的經(jīng)營狀況顯著改善，81%的受訪企業(yè)表示公司業(yè)務(wù)量相較疫情前水平已基本持平或?qū)崿F(xiàn)增長, 該占比較2020年5月的租戶調(diào)查結(jié)果增長28個百分點。

??分行業(yè)來看, 受疫情催生的需求以及中國政府在產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新領(lǐng)域持續(xù)投資的推動，科技與生命科學(xué)行業(yè)實現(xiàn)高速增長。世邦魏理仕的租戶調(diào)查結(jié)果顯示，所有來自生命科學(xué)行業(yè)的受訪企業(yè)及54%的科技受訪企業(yè)表示經(jīng)營情況超過疫情前水平，領(lǐng)先于其他行業(yè)。

??世邦魏理仕大中華區(qū)顧問及交易服務(wù)部負責(zé)人莫非（Luke Moffat）表示：“中國卓有成效的疫情防控措施和穩(wěn)步的經(jīng)濟增長進一步增強了企業(yè)的信心，我們預(yù)期主力行業(yè)的租戶在未來仍將保持較強的擴張意愿。鑒于當(dāng)前大部分市場空置率較高，租戶可考慮積極推進房地產(chǎn)策略，鎖定目標(biāo)區(qū)域或樓宇。同時，在資產(chǎn)組合和租約中增加靈活性以應(yīng)對經(jīng)濟和市場的不確定性，并讓企業(yè)房地產(chǎn)策略與ESG目標(biāo)保持一致。”

??調(diào)查顯示，基于企業(yè)持續(xù)改善的業(yè)務(wù)狀況，60%的受訪者計劃在未來三年增加員工數(shù)量。其中，半數(shù)企業(yè)預(yù)計每年增長10%或更多。從行業(yè)來看，科技企業(yè)的擴員意愿較強。盡管近期市場出現(xiàn)科技行業(yè)整合或業(yè)務(wù)調(diào)整的案例，但科技創(chuàng)新作為十四五期間重要的戰(zhàn)略發(fā)展方向，仍然需要更多的相關(guān)人才加入到該行業(yè)中。

??另一方面，疫情后，租戶考慮降低辦公室密度。不斷增長的空間需求也來源于疫情后企業(yè)對降低辦公室密度的考量。世邦魏理仕租戶調(diào)查顯示，49%的受訪企業(yè)計劃未來兩年增加人均辦公面積，遠高于亞太區(qū)的平均水平。

??受員工人數(shù)及人均辦公面積雙雙增長的推動，全國辦公面積需求預(yù)計在未來三年持續(xù)增長。82%的租戶希望通過租賃寫字樓來滿足不斷增長的辦公空間需求。由此世邦魏理仕預(yù)計，在2022至2024年間，中國18個主要城市的寫字樓凈吸納量累計可達2000萬平方米左右。

??樓宇健康關(guān)注度提升

??全球疫情的持續(xù)讓健康安全成為長期訴求，越來越多的租戶在選址時將樓宇健康納入考慮因素。世邦魏理仕租戶調(diào)查結(jié)果顯示，47%的受訪企業(yè)認為樓宇健康是影響其選址決策的重要因素，該比例較疫情前提升了28個百分點。

??在未來，企業(yè)對辦公室配置的投資也將更集中于健康設(shè)施。調(diào)查結(jié)果顯示，61%和53%的受訪企業(yè)計劃未來三年在辦公場所增加新風(fēng)循環(huán)/凈水過濾系統(tǒng)和健身空間。近半數(shù)的受訪企業(yè)表示將增加無接觸設(shè)施以防止病毒傳播。

??此外，ESG理念被廣泛采納，越來越多的租戶將租賃綠色樓宇納入企業(yè)ESG計劃及房地產(chǎn)策略。2020年, 57%的受訪企業(yè)傾向選擇綠色樓宇。今年，該占比上升至93%，而有17%的受訪企業(yè)認為是否是綠色樓宇將直接影響其租賃決策。

??在近期實際的樓宇租賃表現(xiàn)上，綠色樓宇也表現(xiàn)出更大的租戶吸引力。世邦魏理仕研究數(shù)據(jù)顯示，在全國主要的一二線城市，LEED認證樓宇的年去化速率在疫情暴發(fā)后的四個季度較疫情前四個季度上升2.3個百分點，而非LEED認證的樓宇則下降了1個百分點。世邦魏理仕認為，隨著更多租戶推行ESG計劃，綠色樓宇的吸引力將進一步提升。

??更為重視物業(yè)組合與租賃條款的靈活性

??租戶對物業(yè)組合靈活性的重視程度逐步提升，部分出于規(guī)避短期內(nèi)不確定性的需要，但更多是基于戰(zhàn)略層面的考慮。租戶調(diào)查結(jié)果顯示，約有40%的受訪者已將遠程辦公作為長期的房地產(chǎn)策略。

??因此，租戶也期望以更靈活的資產(chǎn)配置方式支撐其靈活辦公模式。14%的受訪企業(yè)計劃未來增加共享辦公或商務(wù)中心的使用，另有16%的受訪企業(yè)認為樓宇內(nèi)共享辦公或商務(wù)中心的配置是影響選址決策的重要因素。這兩項占比較一年前均有明顯提升。

??租戶對資產(chǎn)組合靈活性的需求也會影響租賃條款的設(shè)定。租戶對資產(chǎn)組合靈活性的需求也會影響租賃條款的設(shè)定。81%的受訪企業(yè)希望獲得彈性的租期，和未來業(yè)務(wù)發(fā)展的目標(biāo)相契合。例如，為一個新的試驗型項目提供6至12個月的短期租約，或供總部使用的10年長期租約。

??約40%的受訪企業(yè)認為提前解約權(quán)的實施細節(jié)十分重要。其中，科技行業(yè)高速增長的特性和制造業(yè)業(yè)務(wù)整合的需求，使其更為重視此項條款的設(shè)置。

??五分之一的企業(yè)希望在未來合同中加入疫情或其他緊急情況的保護性條款, 主要是業(yè)務(wù)受疫情影響較大的零售業(yè)。部分金融業(yè)及零售業(yè)租戶對轉(zhuǎn)租權(quán)的重視度上升。

??世邦魏理仕建議，基于租戶傾向于在租約中增加更多保護性條款，寫字樓投資者及業(yè)主的資產(chǎn)運營能力也需更上一層。不僅僅是提供更多定制化的租賃條款，而是采取更全面的方法，包括在收入增長和保證出租率之間重新尋求平衡點，評估在樓內(nèi)增設(shè)共享辦公的風(fēng)險和收益，以及投資樓宇科技來更好地進行租賃管理。

??辦公室配置需求變化

??隨著遠程辦公的廣泛使用, 租戶更為重視提升辦公場所的協(xié)作功能。同時，疫情的暴發(fā)也促使租戶重新考量辦公室的空間使用率。

??盡管固定工位仍是主流的辦公室布局，但共享工位的使用度也將有所增長。租戶調(diào)查結(jié)果顯示，未來三年，39%的受訪企業(yè)計劃在部分工區(qū)采用共享工位，同時有26%的受訪企業(yè)表示將全部采用共享工位以適應(yīng)ABW模式（Activity-BasedWorking/ABW-基于活動的辦公模式）。

??內(nèi)外資租戶在部分工區(qū)采用共享工位的模式上接受度較為一致（42%的外資租戶與41%的中資租戶）。但外資租戶對于在全部工區(qū)內(nèi)采用共享工位上呈現(xiàn)出更高意愿。調(diào)查結(jié)果顯示，37%的外資租戶計劃未來在整個辦公室采用共享工位以匹配ABW模式，而中資租戶選擇該選項的占比僅為21%。

??世邦魏理仕中國區(qū)研究部負責(zé)人謝晨表示：“市場需求持續(xù)回暖但供應(yīng)壓力猶存，業(yè)主或投資者需要密切關(guān)注租賃市場動向和增長強勁的需求行業(yè)，并抓住租戶對新樓和核心商務(wù)區(qū)的升級需求。基于租戶與日俱增的健康和靈活性訴求，業(yè)主或投資者亦需從供應(yīng)端和服務(wù)商的角度出發(fā)，根據(jù)不同行業(yè)的業(yè)務(wù)特性和房地產(chǎn)策略的關(guān)注點，有針對性地滿足租戶的需求，從而提升出租率并實現(xiàn)長期、穩(wěn)定的收入增長。”