??本月關(guān)注

??政府加大住房租賃金融支持，相關(guān)融資環(huán)境得到一定放松

??本月8日，央行和銀保監(jiān)會發(fā)布關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知，宣布金融機構(gòu)向持有保障性租賃住房項目認(rèn)定書的保障性租賃住房項目發(fā)放的有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。25日銀保監(jiān)會和住建部又發(fā)布了《關(guān)于銀行保險機構(gòu)支持保障性租賃住房發(fā)展的指導(dǎo)意見》，提出商業(yè)銀行要優(yōu)化整合金融資源，積極對接保障性租賃住房開發(fā)建設(shè)、購買、裝修改造、運營管理。整體看來，本月政府對房企融資繼續(xù)落實“房住不炒”的原則，堅持進行審慎管理。不過本月政府多次發(fā)布文件加大住房租賃金融支持，未來相關(guān)方面的房企融資環(huán)境可能會得到一定的放松。

??融資量創(chuàng)2018年1月以來新低，融資成本維持較低水平

??本月100家典型房企的融資總量為398.17億元，環(huán)比下降58.9%，同比下降58.8%，融資量創(chuàng)2018年1月以來新低。其中債券發(fā)行了248.47億元，環(huán)比下降47.6%，同比下降24.6%。本月房企融資成本4.02%，環(huán)比下降0.89pct，同比下降0.87pct。其中境內(nèi)融資成本3.58%，環(huán)比上升0.37pct；境外融資成本9.05%，環(huán)比上升3.02pct。境外融資成本環(huán)比上升較大的原因主要在于境外債券僅發(fā)行了兩筆，其中銀城國際發(fā)行的1.65億元境外優(yōu)先票據(jù)成本達到13.00%，從而拉高了融資成本。

??本月沒有企業(yè)上市或遞交招股書，金茂服務(wù)開始招股

??本月沒有房企和房企旗下公司完成上市，同時也沒有企業(yè)遞交或更新招股書。因此截至2022年2月底，在港交所提交過招股書但仍未上市的房企和房企旗下公司分別有12家和24家。不過本月25日，1月份通過上市聆訊的金茂服務(wù)開始進行招股，預(yù)計3月10日完成上市。整體看來，2022年房企在上市和分拆上市方面難度加大，房企的熱情也有所冷卻。

??企業(yè)發(fā)債

??債券發(fā)行：境內(nèi)中長債發(fā)行穩(wěn)定，境外債持續(xù)低迷

??2022年2月100家典型房企的融資總量為398.17億元，環(huán)比下降58.9%，同比下降58.8%，融資量創(chuàng)2018年1月以來新低。一方面2月春節(jié)假期工作日相對較少，融資可操作時間相對較短；另一方面近期仍持續(xù)爆發(fā)企業(yè)債務(wù)危機，當(dāng)前風(fēng)險出清尚未完全，企業(yè)投資及發(fā)債也較為謹(jǐn)慎。從融資結(jié)構(gòu)來看，境內(nèi)債權(quán)融資318.63億元，環(huán)比下降34.0%，同比下降29.7%；境外債權(quán)融資52.33億元，環(huán)比下降75.9%，同比下降68.9%；本月資產(chǎn)證券化下降較為明顯，融資26.21億元，環(huán)比下降88.6%，同比下降91.6%。

??2月房企共發(fā)債248.47億元，環(huán)比下降47.6%，同比下降24.6%。其中，境外發(fā)債19.87億元，環(huán)比下降90.7%，同比下降84.3%，本月只有綠城完成了1.5億美元優(yōu)先票據(jù)的發(fā)行以及銀城國際完成了一筆債券的交換要約，房企境外發(fā)債情況仍較為嚴(yán)峻。境內(nèi)發(fā)債228.60億元，環(huán)比下降12.3%，同比上升12.8%，其中，公司債發(fā)行63億元，環(huán)比下降7.4%，同比上升39.4%；中期票據(jù)發(fā)行148.40億元，環(huán)比上升30.3%，同比上升642.0%；融資券發(fā)行17.2億元，環(huán)比下降78.2%，同比下降75.1%，在政策支持優(yōu)質(zhì)房企發(fā)行并購中票、住房租賃債券的情況下，房企的公司債、中期票據(jù)發(fā)行量有所上漲，同時短債發(fā)行量有所降低。

??2022年2月100家典型房企新增債券類融資成本4.02%，環(huán)比下降0.89pct，同比下降0.87pct。其中境內(nèi)融資成本3.58%，環(huán)比上升0.37pct；境外融資成本9.05%，環(huán)比上升3.02pct，主要由于境外債券僅發(fā)行了兩筆，其中銀城國際發(fā)行的1.65億元境外優(yōu)先票據(jù)成本達到13.00%，從而拉高了融資成本。2021年截至2月100家典型房企新增債券類融資成本4.61%，較2021年下降0.68個百分點，其中境外債券融資成本達7.16%，上升0.14個百分點，境內(nèi)債券融資成本3.39%，較2021年下降0.67個百分點。

??具體企業(yè)表現(xiàn)來看，2月發(fā)債量最高的企業(yè)是萬科地產(chǎn)，發(fā)債總量50億元，主要發(fā)行了合計50億元的中期票據(jù)，年期均為3年，利率低至3.00%左右。本月發(fā)行債券的企業(yè)有15家，發(fā)債企業(yè)個數(shù)環(huán)比減少6家。從發(fā)債年限來看，最長的為7年，是保利置業(yè)發(fā)行的一筆公司債。從債券發(fā)行利率表現(xiàn)來看，上實城開發(fā)行的中期票據(jù)利率2.93%，另有萬科、保利置業(yè)發(fā)行了利率不超過3%的債券。

??債券期限：本月到期債券類376.20億元

??本月房企有22筆債券到期，金額共計376.20億元,環(huán)比下降36.7%，到期債券只數(shù)環(huán)比減少17只。值得注意的是，本月有銀城國際就企業(yè)存續(xù)期境外債完成了部分債券的交換要約，相當(dāng)于2022年2月到期的債券到期時間已經(jīng)成功延期，新票據(jù)期限為364天。

??提前關(guān)注到2022年3月將有42筆債券到期，合計657.14億元，環(huán)比上升74.7%，年內(nèi)新一波償債小高峰來臨。單筆金額最高為中國恒大2017年發(fā)行的合計20.25億美元境外優(yōu)先票據(jù)。

??在債務(wù)違約方面，2月18日陽光城發(fā)布公告稱企業(yè)未能在 30 日豁免期內(nèi)（即 2022 年 2 月 15 日）支付境外債券利息共2726.25萬美元，企業(yè)海外債發(fā)生了實質(zhì)性違約。再加上佳源等企業(yè)被曝出出現(xiàn)了流動性問題，房企的流動性危機仍在持續(xù)，未來仍有可能曝出更多的債務(wù)違約事件。

??上市和股票

??擬上市房企：本月沒有企業(yè)遞交或更新招股書

??本月仍然沒有新增房企向港交所遞交招股說明書，因此截至2022年2月底，在港交所在遞交過招股書但仍未成功上市的房企仍為12家，其中有9家房企在招股書過期后都沒有更新招股書，未來是否會繼續(xù)上市進程還有待觀察。

??在房企分拆旗下公司上市方面，本月沒有房企旗下公司遞交或更新招股書。因此截至2022年2月底，在港交所遞交過招股書而仍未上市的房企旗下公司共有24家，其中有多家企業(yè)的招股書都已過期，未來是否還會堅持上市有待觀察。

??IPO和增發(fā)：本月沒有企業(yè)完成上市，金茂服務(wù)開始招股

??本月沒有房企和房企旗下公司完成上市，由于近期遞交上市申請的房企及房企旗下公司數(shù)量明顯減少，港交所對于已交表的企業(yè)的審核也較為嚴(yán)格，再加上2022年開始港交所對上市企業(yè)基礎(chǔ)盈利門檻提高的60%新規(guī)開始正式施行，規(guī)模較小的房企和房企旗下公司的上市將會越發(fā)艱難。不過金茂服務(wù)在1月份通過上市聆訊之后在2月25日開始招股，預(yù)計將在3月10日完成上市。

??股權(quán)變動：本月股權(quán)變動企業(yè)較少，部分企業(yè)因經(jīng)營問題被減持

??本月房企及房企旗下公司的股權(quán)變動較少，僅有正榮、陽光城、華夏幸福、金科等企業(yè)出現(xiàn)了規(guī)模較小的股東股權(quán)變動，其中陽光城和華夏幸福都出現(xiàn)了控股股東的被動減持。整體看來，本月出現(xiàn)股權(quán)變動的企業(yè)有部分原因是因為企業(yè)流動性問題，未來這些企業(yè)的經(jīng)營以及自救都有待觀察。

??股價變動：兩市地產(chǎn)相關(guān)股表現(xiàn)較為一般，整月漲幅都較為低迷

??本月兩市的地產(chǎn)相關(guān)股表現(xiàn)都較為一般，A股地產(chǎn)股整月上漲的股票占比為了57%，而H股整月上漲的股票占比則僅為35%，同時大多數(shù)股票整月漲幅基本都低于10%。在H股方面，本月陽光100的月漲幅達到了17.95%，是H股漲幅最大的地產(chǎn)相關(guān)股。不過企業(yè)由于去年8月份曝出債務(wù)違約的原因，股價長期低迷，2月份甚至長期停牌，只是由于在2月11日大漲了18.75%使得公司股票整月漲幅達到了地產(chǎn)相關(guān)股的第一，企業(yè)本身的發(fā)展仍然需要觀察。

??在A股房企方面，本月黑牡丹的漲幅較大，企業(yè)股價從春節(jié)后開始穩(wěn)定上漲，月中則出現(xiàn)了6個漲停板，股價大幅拉升，最終整月漲幅達到了77.61%，使其成為A股漲幅最大的房企。不過企業(yè)股價大漲的主要原因是公司披露擬收購深圳市艾特網(wǎng)能技術(shù)有限公司75%股權(quán)，而艾特網(wǎng)能是國內(nèi)數(shù)據(jù)中心基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備及解決方案的專業(yè)提供商，因此在國家發(fā)力大數(shù)據(jù)工程——“東數(shù)西算”工程的背景下受到了投資者的追捧。