??作為產品力100研究工作的重要一環，克而瑞研究中心五一期間進行“疫情下客戶需求調研”，探究疫情對客戶的置業計劃、居住痛點和產品偏好的影響，并形成《疫情下中國房地產客戶需求調研報告》。該成果在剛剛結束的『疫情下住宅市場趨勢發布會』上，由易居企業集團CEO丁祖昱先生進行發布。本次調研樣本覆蓋4座一線城市、23個二線城市和39個三線城市，共計回收有效問卷2237份。我們將分為上下篇進行分享。

??其中，易居企業集團CEO丁祖昱先生圍繞《疫情對中國房地產市場影響分析及未來展望》展開分享；克而瑞CEO張燕女士圍繞疫情下的熱點城市與聚焦話題，深度對話克而瑞八城。與此同時，克而瑞研究中心《疫情下中國房地產市場發展趨勢報告》、克而瑞24城市《疫情下城市房地產市場前景展望報告》重磅發布。

??作為疫情下行業以及產品力研究的重要一環，“疫情購房需求大調研”作為本次發布內容的重要組成，形成專項成果并由易居企業集團CEO丁祖昱先生進行發布。

??《疫情對中國房地產市場影響分析及未來展望》節選

??客戶需求變化方面，來自克而瑞研究中心的“疫情購房需求大調研”顯示，居家辦公影響著客戶對產品的需求，原本雞肋般的客臥及書房成為新寵、房間數量少成為第一大通痛點，這些痛點與一、二年相比發生了很大的變化。從購房計劃來看，六成客戶置業計劃展緩至一年以上，會堅持買房計劃的客戶只有兩成。這當中，接近4成的一線城市買房態度依然堅定……

??01 此次疫情你最大的居住痛點是什么？

??1、房間數少，沒有足夠的獨立空間，工作、學習、生活彼此干擾

??如果要說居家隔離痛苦在于不自由，那由于房間數太少的不自由一定位于首位。居家工作的時候小孩寵物吵鬧不停，思路剛理順又被打斷；網課學習的時候如芒在背，學生痛苦萬分，被迫噤聲的家長也難受至極。此時獨立的個人空間，明確的空間歸屬是人們最大的渴望。一門之隔，才能讓無序的混沌，變成清晰的邊界。37%的購房者認為房間數少是他們最大的痛點，較排位第二的房屋面積小的痛點多出5個百分點。

??2、110㎡以下人們處于面積焦慮；110㎡以上則看重物業服務、功能設施等高階需求

??分面積段我們可以看出，客戶的居住體驗受到面積段的硬約束，不同面積段的客戶痛點明顯不同，提升居住體驗的側重也隨之改變。當居住面積小于110㎡時，房間數少、面積過小是人們的最大痛點，此時需要通過合理設計整合擴容，不浪費任何空間，小屋變大。

而當居住面積大于110㎡時，人們就不再具有面積焦慮，此時開始更多的關注物業服務和功能設施等可大幅提升舒適度的改善型需求；當面積超過140㎡時，物業服務、社區人文環境成為關鍵性因素，高階的品質感來源于服務和鄰里層次，尤其是物業服務做好了，能俘獲38%的高端人士的芳心。

??3、小戶型業主的面積焦慮集中在廚房、陽臺和客廳公共空間上

??客廳作為室內動區是家庭活動的中心，疫情下，我們賦予了客廳更多元化的功能需求，客廳不但需滿足坐在沙發上看電影電視劇的傳統需求，還要為居住者提供更多的活動選擇。比如，客廳需要有能做運動的地方，孩子跟著空中課堂上體育課能活動開，家長也能在家做瑜伽、騎動感單車等。因此，經歷疫情后，置業客戶對大客廳的需求更加強烈。

??小戶型廚房面積過小在疫情下的功能性缺失問題一覽無余。客戶對廚房空間的抱怨聚焦在三個方面，第一，廚房面積小，放不下大冰箱，疫情期間有個大容量冰箱儲存物資的需求凸顯；第二，廚房收納空間不足，使用使用頻率高的小家電操作和儲存空間不夠；第三，廚房空間相對封閉，與其他空間互動性欠佳，疫情下長時間在封閉廚房制作一日三餐有些煩悶。

??而陽臺面積小、單個陽臺在疫情下也暴露出諸多不便。一方面，小戶型客戶普遍認為陽臺面積不夠大，沒有足夠的陽臺空間用來休閑、種菜等，希望面積能夠更大一些，可以承載更多的功能；另一方面，被普遍提及的陽臺痛點在于居住小戶型的陽臺個數太少，只一個陽臺集中用于晾曬和休閑，體驗不佳影響心情。

??4、少一間房是小戶型家庭的共同困擾

??居家辦公的周先生夫婦表示，“本來一家三口兩房夠用，孩子在自己房間上空中課堂，本來妻子在臥室梳妝臺辦公，但兩周下來頸椎病犯了，現在只能夫妻倆共用餐桌，互相干擾就不用說了，最頭疼是有時候同時開會，只能一個人坐到廁所馬桶上開了。這時候才發現，一個舒服的書房多么重要”。

??多一間房代表更多的可改造性，可以滿足業主更多的功能需求。以小三居為例，三口之家可以多出一個多功能房，平時做書房、健身房、影音室、兒童活動室、父母探訪的臥室都可行。在疫情這種特殊的情況下，無論是打造一個專門的工作區，還是暫時當作儲藏室使用，都給居家隔離提供了更多的幫助，也有助于業主放松心情。

??5、單衛多有不便，小戶型也需要獨立套間

??另一個被上海居家隔離的人群普遍提及的痛點是缺少獨立套間，“家里沒有一個相對獨立的套房，有家人生病需要隔離時沒有單獨的衛生間防止感染其他家人，即使不斷消毒，也完全談不上隔離。”

??當家人有居家隔離需求時，為降低疫情在家庭成員之間傳播的可能性，居民普遍發現家里需要兩個衛生間，主臥自成套房，才能實現較為有效的居家隔離。過去有部分購房者將主臥配套的衛生間改為衣帽間、儲藏間使用，未來大家或許不會再輕易將衛生間改作他用。

??三房一衛的戶型或將逐漸淘汰，最好的選擇當然是家里有2個以上的全功能衛生間，但在房價每平數萬乃至十幾萬的核心城市，主臥帶0.5衛即可給預算有限的購房者帶來生活便利。

??02 疫情影響你買房計劃了嗎？

??疫情影響53%人群的購房情緒，36%的人群推遲或不買房，另17%的需求被激發

持久的“抗疫之戰”似乎影響著房地產業的復蘇，但是從需求端看，不受疫情影響的占比仍然是最大的，26.94%的人群已經買房，另外20.09%的人群無論疫情如何，他們堅持著買房計劃。這部分人是實實在在的剛需，處變不驚，堅定購房。此外，此次疫情還催生出17%的增量需求，疫情對生活提出了更高的要求；當然，疫情對收入，對房價預期都有著較大的負面影響，有23.74%的人群會推遲買房，還有11.87%的人群“望樓興嘆”，放棄購房計劃。

??2.1哪些人被疫情催生了買房念頭？

??現居住面積段在90㎡以下，尤其是“與父母同住”的家庭買房欲望被激發

??從面積段看，必須換房和必須買房的人群，目前居住面積偏小，53%的人群居住面積在90㎡以下，其中10.53%的人群居住在50㎡以下的房子中，局促的居住空間，唯一的居住功能間，為居家隔離，居家辦公和學習帶來了巨大的困擾。另外有28.95%的人群居住面積處于90-110㎡，但是舒適度還有待提升。

??而且還有一個有趣的現象，表示“必須要買房”的家庭結構中，三代同堂與父母同住的占比最高，疫情無奈讓眾多城市的市民居家辦公，而與父母同一屋檐下的居住矛盾凸顯，要在家中安安靜靜的辦公休息都成為了一種奢望，原本舉家團圓、兒孫繞膝是一件美滿的事情，但是在居住條件緊張的當下，成為了一種“幸福的煩惱”，分戶的要求箭在弦上。

??2.2哪些人不買房了？

??疫情受影響最大的是三四線城市，其中改善型和再改需求被抑制

??今年突發的疫情大大阻礙了一批人的購房決策。分能級看，疫情對三四線人群買房沖擊最大，61.54%決定不買房的都來自三四線，疫情對三四線改善需求帶來一定影響。

??從三四線城市放棄購房人群現居住面積段看，這批人目前居住環境相對不差，90㎡以下的占比不足三成，原本這是一批可釋放的改善型和再改型需求，但是因為疫情而被抑制了。

??2.3 為什么不買房了？

??近6成不買房是迫于經濟壓力，另有23%的人群對房價沒有信心保持觀望

買房理由千千萬，不買房的理由很現實，57.69%的人群是因為收入減少，考慮到還貸壓力，放棄對現居住環境的升級換代。另外有23.08%的人群是因為“疫情影響房價”考量，諸多房企負面消息不絕于耳，尤其在三四線城市，房價大幅打折現象時有發生，“買漲不買跌”的購房心態促使觀望情緒加重。另有11.54%的人群迫于工作與生活壓力，要返鄉或換城市生活。

??2.4 哪些人仍堅定買房？

??一線城市的買房人群最為堅定，“買房會遲到，但不會缺席”

??堅定買房人群中，一線城市占比高達54.55%，2022年“穩”字當頭，一線城市更擔當著穩定經濟大局的“領頭羊”角色，房價穩定，或者說已經處于相對底部，下浮空間不大，客戶們抱有“買到即賺到”的心態。

其中，上海此次收到疫情的沖擊較大，宅家日子越長，想要改善居住環境的念頭越是萌發越是長大，在此次的上海受訪者中，表示“堅定買房”的占比達到了45%，“要換房”的占比達到了34%，而表示“推遲買房”和“不買房”分別是12%和3%。

??03 疫情影響購房迫切度嗎？

??此次疫情對購房迫切影響大，六成客戶置業計劃暫緩至一年以上

??此次奧密克戎病毒傳播帶來的全國范圍疫情，多地實行封控、封閉管理，對于購房者預期帶來較大影響。受訪者的購房迫切度下降明顯，3個月內的購房者占比下降至4%，超過6成的受訪者表示購房計劃暫緩至一年以上。

??我們對比了2020年疫情以及2022年春節購房迫切度調研結果，市場觀望情緒濃厚。2022年初春節節點，調研數據還顯示有21%的購房者將在三個月內完成買房。對比上一輪全國疫情期間的調研，也有近2成的客戶表示會在三個月內完成購房。

??計劃年內完成購房計劃的客戶占比也下降明顯，此次調研中計劃1年內完成購房計劃的客戶占比僅為19%，2022年春節調研時該類客戶占比達到40%，上一輪疫情調研中計劃1年內購房的客戶占到45%。

??購房計劃暫緩至1年以上的客戶占比飛升至66%，疫情反復，疊加經濟影響，使得許多購房者對于置業態度趨于謹慎，提出要再多看看，多想想，不急著購房。