??市場底或到明年二季度，熱點城市“保溫”多數城市筑底徘徊。

??◎  文 / 克而瑞研究中心

??11月，房地產市場繼續探底，重點30城供應同比下降38%，成交同比跌幅擴至30%。受疫情影響，廣州、重慶等市場陷入“半停擺”狀態，成交皆創歷史新低。土地出讓節奏明顯加快，成交規模創年內新高，但溢價率延續低位徘徊，流拍率回升至年內高位，僅北京、杭州因供地質量提升土拍熱度升溫。

??01 新增供應

??低位回升，環比增18%
滬深支撐一線集中放量

??11月整體供應量筑底回升：30個重點城市預計新增商品住宅供應1537萬平方米，環比上漲18%，同比下降38%。供應低潮期中僅一線和核心二線支撐整體企穩。一方面上述2021年以來土拍貨量充足，另一方面樓市成交相對良好，新房存量相對去化壓力可控。部分核心城市的優質項目加推入市將對新房成交表現起到一定支撐作用。

??具體來看，一線城市供應283萬平方米，環比上漲41%，主要因上海和深圳新盤入市推動。深圳華僑城·四海華亭和恒裕·柏悅灣分別新增供應近10萬平方米。上海11月新增供應124萬平方米，為2022年第6個月新增供應超百萬平方米；本月新增供應仍以郊外環為主，如大名城·映辰、華發建發·縵云等。不過一線11月供應同比仍降31%，廣州降幅甚至達到63%，可見房企整體推盤積極性不高。

??二三線城市新增供應繼續向熱度較高的城市集中，城市間分化加劇。26個重點城市新增商品住宅1253萬平方米，環比上升13%，同比則下降39%。分城市來看，杭州、合肥11月供應均處于歷史高規模，同比分別上漲44%和72%。長沙、武漢、西安、天津、蘇州、佛山、寧波、常州、廈門等均環比不同幅度增量。而青島、濟南、海口、鄭州、徐州、福州等城市11月繼續延續同環比齊降的縮量表現，除鄭州等因疫情因素外也與上述城市新房成交過于萎靡有關。

??02 新房成交

??環比再降14%
僅滬寧廬蓉等熱點城市環比持增

??2022年11月，整體市場持續“探底”，據CRIC監測，11月30個監測城市成交面積為1331萬平方米，環比再降14%，同比下降30%，1-11月累計同比跌幅達39%，與上月基本持平。從金融16條到全面降準，再到“第三支箭”紓困房企，政策“強心劑”落地效果尚未在市場層面顯現。

??分能級來看，一線延續降勢，11月總成交為206萬平方米，環比下降16%，同比下降36%。僅上海熱度延續，成交同環比保持增勢，究其原因，一方面隨著六批次集中入市，供應迎來了新一輪高峰，單月環比大增63%；另一方面，核心區域適銷對路產品入市結構性拉動了去化率，據CRIC監測，青浦招商虹橋璀璨時代、閔行越秀仁恒天樾園和、寶山四季都會綠龍北均實現了開盤即售罄。北京則進入了供應斷檔期，導致成交同環比“腰斬”，廣深市場尚無明顯起色，單月成交量均不足50萬平方米。

二三線城市總成交僅1108萬平方米，環比下降14%，同比降30%。各城市環比跌多漲少，顯著回落的大體可分為以下兩類：一是短期受疫情負面影響嚴重的，諸如重慶、鄭州等；二是弱二線和部分三四線城市，諸如福州、昆明、南寧、徐州等成交也出現明顯下滑。而東南沿海城市諸如南京、無錫、合肥等成交出現階段性回升，以南京為例，整體成交尚處低位，同比下降21%，據CRIC調研數據，項目開盤并未有明顯好轉，11月開盤去化率僅為26%，居民購房觀望情緒依舊濃厚。

??03 項目去化

??熱點減少、合肥“三連降”
改善普遍好于剛需

??以項目開盤去化率走勢來看，據CRIC調研數據，31個重點城市平均開盤去化率由10月的36%微增至11月的38%，上升2個百分點。細化到周度變化呈現出“先降后穩”走勢，11月前三周去化率穩中有降，由55%降至47%，而后續伴隨各類強力政策紓困，疊加部分城市核心區域供應放量，市場熱度止跌回穩，至第48周（11.21-11.27）去化持穩至49%。

??聚焦到單個城市，11月各城市環比漲跌參半，大體呈現出如下特征：一是上海、北京、長沙等熱點恒熱，隨著優質供應集中放量，去化率基本都穩步回升至60%以上。二是無錫、東莞、珠海等三四線城市11月漲幅顯著主要基于供應疲軟，單盤熱銷拉動平均去化率穩步攀升，實則短期購房者觀望情緒依舊濃厚，市場尚未有明顯起色。三是成都、西安、合肥等前期熱度較高城市去化率全面回調，合肥更是去化率“三連降”。除了疫情反復等外部影響之外，一方面非熱點區域推盤量顯著上升，結構性拉低了平均去化率水平；另一方面，供應集中放量，購房者選擇更為多樣，客戶分流情況嚴重，四是前期去化低迷三四線城市金華、常州等整體去化率尚屬低位徘徊，不足10%。

??04 庫存

??持平上月
武漢去化周期超2年、鄭渝徐等同比翻番

??11月整體30個重點城市因供應持平、成交縮減呈現供略過于求，整體供求比為1.2。30城狹義庫存環比微增0.7%，持平上月。具體而言，熱點一二線城市因供應環比上漲而呈現短期供過于求的狀態，如上海、深圳、長沙、武漢、西安、寧波、廈門等。

??多城受到新房成交規模進一步縮減影響，30個重點城市中四成庫存消化周期超過2年，其中大連、鄭州、武漢已超過30個月，鄭州、重慶、徐州等消化周期同比上漲一倍有余。

??總的來看，雖然全國整體新房供求維持相對平衡的低熱度狀態，但是多個重點城因新房成交愈發的不理想，庫存積壓、去化受阻等問題在進一步加劇。

??05 二手住房

??成交環比漲18%好于新房
深寧蘇杭等漲幅超2成

??11月二手房成交規模略有回升，10個重點城市預計成交439萬平方米，環比上升18%。由于2021年深圳、青島、杭州、大連均處于低基數，11月同比上漲22%。但前11月同比累計仍下降24%。

??具體來看，一線城市北京和深圳預計成交125萬平方米，環比上漲6%。其中深圳環比上漲26%，較為突出。二線和三四線城市分別上漲25%和23%，除青島環比略有回落外，其余城市成交規模均有不同幅度回升，其中南京和蘇州分別同比上漲5%和8%。

??從2022年前11月主要城市二手房成交情況來看，三季度起二手房成交表現顯著好于新房。這主要是由于當前強一二線優質新房供應稀缺、弱二三線新房交付困難下，以次新房為主的二手房成為購房者“趨利避害”的短期最優解。隨著近期面向房地產業的金融利好持續出臺，市場環境改善后二手房市場熱度或將有所下降。

??06 土地市場

??成交規模達年內最高位
京、杭集中土拍回溫

??11月，300城經營性土地總成交建筑面積為15492萬平方米，環比上漲6.9%，同比轉降24.1%；成交總金額達4199億元，環比下降5.5%，同比減少18.9%。因月內三四線城市成交占比增加，土地成交均價進一步回落至2710元/平方米，環比下降11.6%，但同比上漲6.9%。

??11月，土拍平均溢價率為2.9%，較上月增加了0.8個百分點，仍在年內低位徘徊。一線城市方面，在北京、深圳有多宗土地觸頂成交的帶動下，一線城市本月溢價率上漲至4.7%，尤其是北京，成交6幅地中僅1幅底價成交，其余均溢價出讓，更是有3宗競地價及現售面積雙觸頂，平均溢價率高達10%。二線城市方面，多數集中供地城市的土拍熱度仍維持在低位。三四線方面，大多數城市出讓地塊也均為底價成交，僅鹽城、麗水、馬鞍山等少數長三角城市土拍保持了一定熱度，月內平均溢價率超過了5%。土地平均流拍率大幅上升至16.1%，較上月增加了3.9個百分點，重新回到年內較高水平。11月土地流拍率的上升，主要還是大量三四線城市供地規模的增加所致，預計高流拍率的城市還將繼續密集出現。

??07 綜觀

??市場底或到明年二季度
熱點城市“保溫”多數城市筑底徘徊

??展望未來，我們提出以下兩點預判：其一，隨著房企融資功能逐漸恢復，企業暴雷或將階段性劃上“休止符”，疊加穩經濟政策持續加碼，有望對沖行業下行預期。受此影響，缺失的信心有望逐步重塑，那些尚在觀望的潛在置業群體或將陸續入市，房地產交易也將逐步回歸穩定，預計到明年二季度可能形成市場底。其二，各線城市大概率重啟輪動修復。其中，核心一、二線城市有望“保溫”，尤其是杭州、成都這類強二線城市，在市場出現走弱跡象及時解綁政策，短期有助于提振市場情緒，成交或將繼續走穩。弱二線及多數三、四線城市或將筑底徘徊，市場修復節奏將明顯滯后于核心一、二線城市，畢竟市場需求及購買力還需積累，市場真正回穩仍需較長時間周期。