??2022年住宅銷售遇沖擊，2023年庫存去化將提速

??2022年中國住房銷售市場(chǎng)面臨較大的沖擊，銷售行情持續(xù)疲軟，同時(shí)也使得住房去庫存的壓力增大。2022年是去庫存最為困難的一年，去庫存的壓力對(duì)相關(guān)城市和房企造成了困擾。全面了解2022年住宅庫存狀況、壓力大小和演變趨勢(shì)，有助于我們客觀分析住宅庫存面臨的問題和相關(guān)特征。同時(shí)基于此類工作，將有助于我們更加客觀認(rèn)識(shí)2023年的去庫存工作。2023年要積極把去庫存工作作為重中之重，其關(guān)系到2023年房地產(chǎn)增信心、防風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型的系列工作開展。

??一、庫存規(guī)模

??1、100城庫存：連續(xù)48個(gè)月同比正增長

??截至2022年底，全國100個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為53058萬平方米，相比2021年底的數(shù)據(jù)增長了1.3%。全國百城住宅庫存出現(xiàn)了連續(xù)49個(gè)月的同比正增長態(tài)勢(shì)，說明各地去庫存工作遇到了較大的阻力。而2022年住宅庫存總體呈現(xiàn)月度拉升的態(tài)勢(shì)，這和2022年住宅銷售持續(xù)疲軟的態(tài)勢(shì)有關(guān)。此類態(tài)勢(shì)背后，也體現(xiàn)出各房企去庫存方面陷入較大的窘境。

??2、供求關(guān)系：供大于求的壓力有增無減

??2022年全年，全國100個(gè)城市新建商品住宅供應(yīng)量為33077萬平方米，成交量為32402萬平方米，呈現(xiàn)出“供大于求”的態(tài)勢(shì)。從月度數(shù)據(jù)看，即便是到了11月和12月，供大于求的態(tài)勢(shì)也沒有減緩跡象，甚至有加重跡象，這說明供大于求的壓力有增無減。另外，2022年呈現(xiàn)供大于求的態(tài)勢(shì)，主要原因不在于供給端，而在于需求端，即需求端過于疲軟且持續(xù)無法改善。

??3、城市結(jié)構(gòu)：爛尾樓事件或影響二線城市推盤

??截至2022年底，100個(gè)城市中一、二、三四線的新建商品住宅庫存總量分別為3360、26572和23126萬平方米，相比2021年底增速分別為7.4%、-0.1%和2.0%。從城市結(jié)構(gòu)看，一線城市的庫存拉升態(tài)勢(shì)較為明顯，這和一線城市受疫情沖擊較大、年底加快推盤等因素有關(guān)。而二線城市出現(xiàn)罕見的庫存下跌現(xiàn)象，一方面或說明受爛尾樓事件影響，二線城市新盤供應(yīng)受沖擊；另一方面也說明，四季度持續(xù)的購房政策，刺激了部分購房需求，消化了部分庫存。對(duì)于三四線城市而言，返鄉(xiāng)置業(yè)需求在減弱，客觀上也對(duì)去庫存造成壓力。

??4、城市排行：近7成城市庫存出現(xiàn)同比拉升

??截至2022年底，100個(gè)城市中，有68個(gè)城市庫存出現(xiàn)了同比正增長現(xiàn)象，剩下的32個(gè)城市則出現(xiàn)了同比下降現(xiàn)象。具體城市看，珠海、杭州和三亞三個(gè)城市庫存同比拉升較為明顯，其同比增速分別為72%、56%和46%。而包括肇慶、蘇州和長春的庫存下滑速度較快，增速分別為-20%、-19%和-18%。總體上看，2022年全國百城庫存攀升的城市數(shù)量較多，即約占7成。這也要求此類城市在2023年要繼續(xù)做好住房消費(fèi)刺激工作，積極有效化解庫存壓力。

??二、存銷比

??1、100城存銷比：去化困難的感受超過統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)

??數(shù)據(jù)顯示，2022年底全國100個(gè)城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為18.9個(gè)月，這也意味著市場(chǎng)消化完這些庫存需要18.9個(gè)月時(shí)間，即超過1.5年。據(jù)此可以認(rèn)為，2022年屬于去庫存壓力較大的年份，通俗解讀為“房子是多么難賣”。

??觀察2010年以來的歷史數(shù)據(jù)，全國百城樓市共經(jīng)歷了三個(gè)去庫存的最艱難時(shí)期，即出現(xiàn)過三個(gè)去化周期的最高點(diǎn)：1）2012年2月，存銷比為22.8個(gè)月；2）2014年7月，存銷比為20.9個(gè)月；3）2022年6月，存銷比為20.2個(gè)月。從該階段劃分可以看出，2022年實(shí)際上是最近8年去庫存壓力最大的階段。但從真實(shí)感受看，很多房企均認(rèn)為2022年是最近10多年去庫存壓力最大的一年。我們也注意到，2022年去化周期陡然攀升的態(tài)勢(shì)很明顯，且到了年底依然出現(xiàn)反彈。

??2、城市結(jié)構(gòu)：三四線城市去化壓力最大

??2022年底，100個(gè)城市中一、二、三四線的新建商品住宅存銷比分別為12.4、18.0和21.9個(gè)月。總體上，一線城市去化周期相對(duì)好，二線城市居中，而三四線城市最大。三類城市去化周期都超過一年，說明銷售壓力都很大。當(dāng)然三類城市也有差異。其中一線城市到了下半年去化壓力有所緩解，和上海等個(gè)別城市交易市場(chǎng)拉升有關(guān)；二三線城市則改善不佳，其中二線城市爛尾樓事件對(duì)銷售端沖擊較大，影響了去庫存的速度。

??3、城市排行：上海成2022年樓市去庫存最好城市

??2022年底，從排序可以看出，包括上海、濟(jì)南和合肥的去化速度相對(duì)好，存銷比分別為5.3、6.3和7.0個(gè)月。其中上海去化速度成為全國最好。在上海受到疫情沖擊的較大壓力下，上海樓市依然保持積極復(fù)蘇、持續(xù)活躍態(tài)勢(shì)，充分說明上海樓市的基本面向好，也體現(xiàn)出上海市場(chǎng)購房需求充足的特點(diǎn)。總體上看，全國100個(gè)城市中，有39個(gè)城市去庫存周期超過24個(gè)月即兩年。此類城市更是需要用足用好購房政策、加快去庫存，尤其要把“大力促進(jìn)住房消費(fèi)”作為2023年房地產(chǎn)工作的重中之重。

??三、結(jié)論與趨勢(shì)

??1、2022年去庫存情況總結(jié)：暴露出信心不足的問題

??2022年住宅去庫存工作遇到較大沖擊和壓力。這種壓力，雖然從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上看，比2011年和2014年要小，但從實(shí)際感受看，2022年是歷史上房屋銷售和去庫存最困難的一年。在這一年，房屋銷售數(shù)據(jù)出現(xiàn)斷崖式下跌，且購房預(yù)期明顯過于悲觀。即便出臺(tái)了一系列購房政策，但交易市場(chǎng)提振弱于預(yù)期，也進(jìn)一步限制了去庫存工作的開展。

??庫存去化的壓力和問題，和新冠疫情帶來的沖擊、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)更趨復(fù)雜化等有關(guān)，也和購房者收入預(yù)期及購買力減弱等有關(guān)。而且2022年房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域出現(xiàn)的爛尾樓事件，也在很大程度上影響了購房者入市信心和意愿。購房需求跌入冰點(diǎn)，去庫存壓力的問題，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房企的穩(wěn)定發(fā)展帶來了沖擊。

??2、2023年去庫存情況預(yù)計(jì)：政策寬松期下持續(xù)改善

??自2021年9月份央行房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)以來，全國房地產(chǎn)政策持續(xù)向好，政策寬松期已達(dá)16個(gè)月。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇的條件和基礎(chǔ)更加堅(jiān)實(shí)。尤其是2022年4季度各類新政策頻出，包括金融16條、三支箭政策等，其都為房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展創(chuàng)造了良好的條件，有助于進(jìn)一步促進(jìn)去庫存工作的開展。

??2023年1月份，全國各地在推進(jìn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行轉(zhuǎn)好的會(huì)議上都明確，要大力促進(jìn)住房消費(fèi)。比如說1月28日，廣東明確，今年將大力促進(jìn)住房消費(fèi)。因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，積極支持剛性和改善性住房需求。總體上，2023年全國各地都把促進(jìn)住房消費(fèi)納入到了經(jīng)濟(jì)提振的大框架之中，充分體現(xiàn)了房地產(chǎn)消費(fèi)在各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要作用。隨著保交樓等一系列工作的繼續(xù)推進(jìn)，住房消費(fèi)提振的動(dòng)力將逐漸增強(qiáng)。這些都將為2023年去庫存工作創(chuàng)造更好的條件，全國重點(diǎn)城市去庫存速度有望加快。