??2022年以來，中央密集表態(tài)穩(wěn)地產(chǎn)，地方政策接連松綁托市，但政策效果并不明顯。3月，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體依舊低迷，百城成交同比跌幅擴(kuò)至51%。為何穩(wěn)地產(chǎn)政策效果欠佳？未來還需要哪些刺激性政策才能有效激活市場(chǎng)熱度？

??中央密集穩(wěn)地產(chǎn)

??地方接連松綁托市但收效甚微

??3月百城成交跌幅擴(kuò)至51%

??2022年以來，中央密集表態(tài)穩(wěn)地產(chǎn)。例如金融委強(qiáng)調(diào)，要及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案。隨后銀保監(jiān)會(huì)、央行、證監(jiān)會(huì)和外匯局紛紛部署落實(shí)工作，財(cái)政部也表示，今年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件。

??居民按揭貸款政策邊際改善，主要涉及放寬公積金貸款、下調(diào)首付比例、局部放松限貸、下調(diào)房貸利率、縮短放貸周期等。例如鄭州認(rèn)貸不認(rèn)房，已有一套房且貸款結(jié)清的，再次申請(qǐng)按揭貸款執(zhí)行首套房貸款政策。

??鄭州、福州等放松“四限”調(diào)控，昆明、惠州等財(cái)稅刺激托市。例如福州局部放松限購(gòu)，非戶籍家庭無需繳納社保或個(gè)稅即可在五城區(qū)購(gòu)買一套144平方米以下的住房，長(zhǎng)樂區(qū)戶籍則可以在五城區(qū)購(gòu)買兩套住房。又如惠州大亞灣區(qū)實(shí)施人才購(gòu)房補(bǔ)貼，各類人才在大亞灣區(qū)首次購(gòu)買唯一新建商品住房，每平方米補(bǔ)貼100-250元。

??不過，穩(wěn)地產(chǎn)政策效果并不明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)下行。3月，100個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅成交面積2584萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)33%，但同比跌幅擴(kuò)至51%。各城市市場(chǎng)加劇分化，西安、海口等部分城市市場(chǎng)回穩(wěn)，成交同比跌幅明顯收窄乃至轉(zhuǎn)正，但重慶、長(zhǎng)春、鹽城等市場(chǎng)下行壓力加劇，成交同比跌幅達(dá)到80%以上。

??市場(chǎng)需求及購(gòu)買力皆透支

??疊加房企暴雷市場(chǎng)信心缺失

??現(xiàn)有政策較難扭轉(zhuǎn)頹勢(shì)

??我們認(rèn)為穩(wěn)地產(chǎn)政策效果欠佳，究其原因不乏以下三方面因素：

??第一，市場(chǎng)需求透支，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模基本見頂。主要體現(xiàn)在以下五個(gè)方面：其一，城鎮(zhèn)化進(jìn)程減速換擋，城鎮(zhèn)人口增量由峰值2949萬(wàn)人跌至1205萬(wàn)人。其二，二孩、三孩新政不改出生率下行趨勢(shì)，出生人口由峰值1973萬(wàn)人降至1062萬(wàn)人。其三，人口老齡化問題愈加嚴(yán)重，65歲以上老人突破2億人，老年撫養(yǎng)比高達(dá)21.1%。其四，需求結(jié)構(gòu)由增量剛需過渡至存量改善，三房、四房成交占比高達(dá)75%。其五，住房需求趨于飽和，全國(guó)商品房銷售面積連續(xù)5年高位保持17億平方米，人均居住面積超40平方米。

??第二，市場(chǎng)購(gòu)買力透支，居民繼續(xù)加杠桿購(gòu)房的空間顯著受限。主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：其一，居民現(xiàn)實(shí)購(gòu)買力透支，M1增速低至4.7%。其二，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲透支未來預(yù)期，城市低收入群體、新市民購(gòu)房貴且難問題日益嚴(yán)重。其三，居民過度加杠桿購(gòu)房，按揭貸款余額躍升至38.3萬(wàn)億元。

??第三，導(dǎo)火索則在于房企債務(wù)違約事件頻繁發(fā)生，市場(chǎng)信心明顯缺失。隨著房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)向去杠桿，企業(yè)面臨巨大危機(jī)，銷售、融資急劇下滑，房企債務(wù)違約事件爆發(fā)更加頻繁，且涉及企業(yè)規(guī)模也更大。受此影響，購(gòu)房者普遍擔(dān)憂項(xiàng)目交付困難甚至爛尾，市場(chǎng)信心明顯缺失，市場(chǎng)觀望情緒愈加濃重。

??因此，現(xiàn)有穩(wěn)地產(chǎn)政策力度不夠，且未觸及到市場(chǎng)需求及購(gòu)買皆透支、市場(chǎng)信心缺失這些根本問題，實(shí)難扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行的頹勢(shì)。

??控制去杠桿節(jié)奏引導(dǎo)問題房企有序出清

??并提高居民收入預(yù)期及購(gòu)房入市情緒

??我們認(rèn)為當(dāng)務(wù)之急在于恢復(fù)市場(chǎng)信心，重點(diǎn)涉及以下兩方面內(nèi)容：

??其一，房地產(chǎn)金融政策應(yīng)當(dāng)從去杠桿到穩(wěn)杠桿，適度控制去杠桿節(jié)奏和力度。基于防范化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，涉房融資理應(yīng)解凍，房企整體融資環(huán)境應(yīng)明顯改善。具體而言，支持房企的合理融資需求，支持優(yōu)質(zhì)房企開展并購(gòu)貸款融資，有序引導(dǎo)企業(yè)銷售、購(gòu)地、融資等經(jīng)營(yíng)行為逐步回歸常態(tài)。

??更為重要的是，對(duì)于房企債務(wù)違約問題也要給出實(shí)際的解決方案，引導(dǎo)問題房企有序出清，最大程度維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益，至少要保證問題項(xiàng)目都能順利交付，決不能突破“保交樓”的政策底線。

??其二，全面落實(shí)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)，提高居民收入增長(zhǎng)預(yù)期。用發(fā)展的眼光看待現(xiàn)階段居民購(gòu)買力透支的問題，把經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)放在更加突出的位置，更好地解決居民就業(yè)，多渠道促進(jìn)居民增收，全面提高居民收入增長(zhǎng)預(yù)期，讓更多的潛在置業(yè)群體都能安心買房、放心消費(fèi)。

??放松限貸支持改善群體購(gòu)房

??理想預(yù)期下各線城市樓市輪動(dòng)回穩(wěn)

??土拍熱度改善

受限貸政策影響，大量改善性需求被壓制。2021年，改善性需求相對(duì)堅(jiān)挺，據(jù)CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的 194個(gè)樣本城市成交結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，三房成交套數(shù)占比高達(dá)54.5%，四房成交占比穩(wěn)步提升至20.7%。但受限貸政策影響，不少城市二套房首付比例都在50%以上，部分城市更是達(dá)到70%乃至80%，很大程度上提升了改善性客群首付款支出壓力，大量改善性需求被壓制。

??在市場(chǎng)需求層面，還是要予以適當(dāng)刺激，限貸政策應(yīng)當(dāng)有所放松，尤其要下調(diào)二套房首付比例，才能有效激活相對(duì)充裕的改善性購(gòu)房消費(fèi)，屆時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)回穩(wěn)將是大概率事件。

??其一，下調(diào)二套房首付比例。例如認(rèn)貸不認(rèn)房，首套住房貸款已結(jié)清，再次申請(qǐng)按揭貸款按首套房貸款政策執(zhí)行。其二，調(diào)降二套房貸利率。下調(diào)二套房貸利率的上浮比例，盡量向五年期以上LPR4.6%靠攏。其三，縮短按揭放款周期。改善性客群只要具備購(gòu)房及還貸能力，均能正常辦理按揭貸款，商業(yè)銀行應(yīng)依據(jù)合規(guī)的操作流程予以審核盡早放貸。

??理想情況下，隨著相對(duì)充裕的改善性需求持續(xù)釋放，各線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)有望輪動(dòng)回穩(wěn)，市場(chǎng)熱度將由一線城市到二線城市最后三四線城市梯次傳導(dǎo)。具體而言，一線城市市場(chǎng)需求及購(gòu)買力最為堅(jiān)挺，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望率先企穩(wěn)。二線城市市場(chǎng)需求相對(duì)充裕，但居民購(gòu)買力有所透支，房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⑤唲?dòng)企穩(wěn)。三、四線城市市場(chǎng)回穩(wěn)需要較長(zhǎng)時(shí)間周期，尤其是那些市場(chǎng)需求及購(gòu)買力嚴(yán)重透支的弱三、四線城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒗^續(xù)盤整。

??可以期許的是，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)回穩(wěn)，疊加企業(yè)融資、銷售預(yù)期明顯改善，土地市場(chǎng)也將回穩(wěn)。具體而言，倘若房企資金周轉(zhuǎn)壓力大幅緩解，企業(yè)拿地情緒便能有所提升，土地流拍現(xiàn)象或?qū)⒚黠@改善，絕大多數(shù)城市無需城投公司繼續(xù)托底拿地。尤其是那些供地相對(duì)緊俏的核心一、二線城市，整體土拍熱度有望明顯提升，主城區(qū)優(yōu)質(zhì)宅地或?qū)⒏咭鐑r(jià)出讓。