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??二手房交易創(chuàng)20個月來新高，14個因素可解釋這波行情

??本報告對2023年2月份全國8個重點城市二手住宅交易情況進行分析，以更好分析二手房市場的運行情況。進入2月份，全國各地關(guān)于二手房交易火爆的消息比較多，所以客觀認(rèn)識二手房的交易行情特征，尤其是影響因素，也變得很關(guān)鍵。總體上，當(dāng)前二手房市場行情的提振，對于盤活二手房房源，以及對于一手房市場行情的提振，都具有積極的作用。

??一、交易行情

??1、成交面積

??本報告所指的8個重點城市，包括北京、上海、廣州、深圳、成都、杭州、南京和廈門。數(shù)據(jù)顯示，2023年2月份，全國8個重點城市二手住宅成交套數(shù)為79438套，環(huán)比增長78%，同比增長96%?？傮w上看，二手住宅成交數(shù)據(jù)表現(xiàn)較好，無論環(huán)比還是同比指標(biāo)都有積極的表現(xiàn)。同時觀察歷史數(shù)據(jù)，當(dāng)前成交數(shù)據(jù)創(chuàng)下了20個月來的新高，即是2021年7月份以來的月度最高值。從這個角度看，二手房交易行情明顯好于市場預(yù)期。

??2、同比增速

??我們從成交數(shù)據(jù)同比增速指標(biāo)來繼續(xù)看交易行情。觀察歷史數(shù)據(jù)，全國二手住宅的降溫周期始于2021年5月份，此時全國重點8城成交數(shù)據(jù)同比降速為6%，隨后降速持續(xù)擴大。到了2022年7月份以后，二手房交易行情有過一波拉升，和當(dāng)時停工斷貸潮風(fēng)波有關(guān)。2022年下半年，購房市場確實存在“回避一手期房、選擇二手房”的傾向，類似心態(tài)自然使得二手房的交易數(shù)據(jù)略有拉升。不過到了2022年12月份，二手房交易行情繼續(xù)疲軟，降幅為20%。到了今年1月份，雖然降幅為20%，但若對比同樣為春節(jié)的2022年2月份，其同比增速為10%，市場已經(jīng)有了回暖的微弱跡象。而到了2月份，全國8城二手房交易數(shù)據(jù)明顯拉升，同比增速達(dá)到96%。

??二、原因分析

??1、原因梳理

??關(guān)于2月份的二手房交易行情，引起了各市場參與者的關(guān)注。因此分析其行情崛起的原因，對于客觀認(rèn)識二手房交易行情特征、精準(zhǔn)預(yù)判后續(xù)市場趨勢等都有積極的作用。我們根據(jù)各地二手房交易的情況和相關(guān)案例，系統(tǒng)梳理了3大類14個影響因素。其中第一類是需求因素，其包括教育需求、總價訴求、人口因素、樓盤爛尾和結(jié)婚因素等。第二類是房源因素，其包括房源掛牌、房源分布、房源品質(zhì)、房價情況、新房因素等。第三類是政策因素，其包括行政政策、貸款政策、財稅政策、疫情管控等。我們認(rèn)為，將這些因素綜合進行考慮，將能夠比較全面解釋當(dāng)前各地二手房交易行情拉升的現(xiàn)象。

??2、套均價分析

??在各地二手房交易過程中，我們發(fā)現(xiàn)，很多二手房實際上是被剛需購房者或首套購房者所認(rèn)購的。這中間一個很重要的原因是，二手房的套均價相對低，相關(guān)購房者相對可以承受。因此我們這里單獨針對套均價指標(biāo)做分析。我們統(tǒng)計了全國6個城市新房和二手房的套均價，可以看出各地一二手房的價格差異確實很大。比如說北京一手房套均價為595萬元/套，而二手房為281萬元/套。如此對比，自然認(rèn)購二手房的經(jīng)濟壓力要小很多。這也可以解釋為什么大城市小面積戶型或“老破小”的房源依然緊俏的現(xiàn)象。

??三、市場趨勢

??1、市場總結(jié)

??2月份全國重點城市二手房交易行情明顯提振，也引起了市場參與者較大的關(guān)注。從二手房交易數(shù)據(jù)來看，其和一手房行情有相似性，本質(zhì)上在于購房需求依然是存在的。同時疊加我們統(tǒng)計的14個因素，各地二手房交易數(shù)據(jù)明顯拉升，有其客觀的邏輯支撐。類似二手房交易行情的提振，在一些大城市中表現(xiàn)尤為明顯和突出。其客觀上對于二手房房源的消化或盤活發(fā)揮了積極的作用，也對此類城市后續(xù)一手房的交易、房企去庫存等提供了支持。

??2、趨勢展望

??二手房回暖的行情值得肯定，但我們也需要客觀看待此類行情。第一、其和一手房一樣，依然面臨居民家庭購房能力沒有完全恢復(fù)的壓力，所以也還是要警惕二手房交易數(shù)據(jù)下滑的風(fēng)險。第二、部分城市二手房的活躍，受一手房的影響比較大。各地要對過去兩年房企購地數(shù)據(jù)下滑的風(fēng)險有充分的認(rèn)識，防范一手房房源不足對二手房市場帶來壓力。第三、很多居民家庭認(rèn)購二手房也實屬無奈，后續(xù)在中小套型新房、保障性租賃住房、中小學(xué)學(xué)位等方面還需要加大供給，以更好解決剛需購房者購房需求。第四、要防范這波市場行情后二手房漲價的風(fēng)險。各地對于二手房交易秩序依然需要管控，尤其是二手房參考價放松的背景下更是如此。另外要對學(xué)區(qū)房等領(lǐng)域進行密切監(jiān)測，防范各地學(xué)區(qū)房炒作的亂象出現(xiàn)。