??導 讀 

??1、成交規模仍延續低位，北京、杭州、蘇州點狀回暖

??2、投資百強門檻回升，總投資額仍同比下降20%

??3、兩成百強房企拿地，國央企仍是領頭羊

??4、京、蘇、杭集中供地熱度高，民企投資弱恢復

??5、地塊優質或吸引更多企業參與，土地市場熱度將慣性延續

??榜單解讀

??前言：2月份土地市場在核心城市集中供地優質地塊的帶動下點狀回暖，但投資仍難言全面復蘇。百強的門檻回到去年同期水平，總投資規模同比仍下滑20%左右。企業端來看，僅有兩成百強房企納儲，以國央企、部分優質區域型房企為主，值得注意的是，在蘇、杭土拍之中，民企投資在逐漸恢復。三四線城市中，拿地則多以城投為主。在政策寬松、銷售回暖以及優質地塊的加持下，預計集中供地土拍熱度仍能延續。但上半年投資壓力依舊不然小覷，民企能否恢復投資，需要“金三銀四”市場作為支撐。

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??成交規模仍延續低位，北京、杭州、蘇州點狀回暖

??截至2月23日，全國300城經營性土地總成交建筑面積為4183萬平方米，同比下降2%，環比下降4%。成交總價1280億元，受杭州、蘇州優質地塊成交占比上升影響，平均樓板價上升至3060元/平方米，但仍低于近一年平均水平。月內北京、杭州、蘇州等熱點城市舉行了四場土拍，受益于土拍質量的回升，均取得了不錯的市場熱度。整體溢價率水平回升至5.38%，但封頂、溢價的只是少數優質地塊，多數普通地塊仍是底價成交，冷熱分化依舊明顯。

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??投資百強門檻回升，總投資額仍同比下降20%

??截止2月末，在部分核心城市集中供地的影響下，企業投資表現較一月末有顯著提升，體現在投資百強門檻回升：二月末新增土儲貨值為15.5億元，同比仍微跌4%，但總價、建面百強門檻分別為4億元和15.3萬平方米，同比上漲25%和4%。但與2021年、2020年同期相比，百強投資的各項門檻值仍呈現明顯下降。

??從百強投資總量上看，與2020年-2021年存在較大落差，也并未回到2022年同期水平：截至二月末的新增土儲貨值、投資金額和建面百強合計分別為3594億、1358億元和2694萬平方米，同比降幅在15-20%之間。

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??兩成百強房企拿地，國央企仍是領頭羊

??隨著北京、杭州、蘇州等城市推出優質地塊，房企投資積極性略有回升。前兩月超過兩成百強房企在土地市場納儲，與一月僅零星百強拿地形成鮮明對比。但值得注意的是，萬科、龍湖、中海、金地等集中供地常客前兩月仍未有斬獲，一方面是自身的投拓節奏、城市選擇的差異，另一方面，在核心城市土拍火熱下，競拍搖號“運氣不佳”。就拿地企業而言，仍是頭部國央企、優質區域型民企等老面孔。其中越秀、中國鐵建等拿地金額同比漲幅超100%，建發金額同比增長70%，且拿地銷售比顯著高于行業平均。此外，民企投資呈現弱復蘇狀態，除新城、建業等去年幾乎未拿地的企業開始參拍，而偉星、中天美好集團等區域型民企依舊表現強勢，且投資聚焦在核心集中供地城市，兩者拿地銷售比均超過0.4。

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??京、蘇、杭集中供地熱度高，民企投資弱恢復

??月內四個進行了集中供地出讓的城市土地市場的熱度呈現明顯差異，杭州、北京、蘇州溢價率均高達7%以上，其中杭州連續進行了2022年第五批、2023年首批集中供地，兩次均維持了非常高的市場熱度，蕭山市北地塊甚至有60家房企參與搖號；反之，鄭州地市表現冷清，是四個城市中唯一有流拍發生的城市，且所有地塊均底價成交。

??在蘇州、杭州的三次土拍中，本地民企投資有所恢復。尤其是浙系民企濱江、偉星、中豪等在杭州土地市場表現較為突出。相較之下，三四線城市則更多以城投為主。

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??地塊優質或吸引更多企業參與

       土地市場熱度將慣性延續

??我們認為，在政策寬松、銷售回暖以及優質地塊的加持下，接下來核心城市首輪土拍熱度會較2022年有所上升，但上半年投資壓力依舊不然小覷，需要“金三銀四”市場進一步回暖做強有力的支撐。

??綜合而言，我們認為判斷投資回暖有三個信號，一是城投托底的減少與退出，二是參與拿地的企業數量增多，溢價率持續走高，三則是規模民企的投資復蘇。從2月的集中供地來看來看，城投拿地比例確實降低，但多數是建立在地塊供應減少、優質地塊比例提升的條件之上的，雖然許多深耕型杭州民企拿地，但是全國化規模民企仍深陷泥潭。所以市場端來看，雖然核心城市、優質地塊持續高熱，但企業端投資全面回暖仍難度頗大，市場仍是高度集中。

??值得注意的是，部分民企參與到土拍中并有所斬獲無疑釋放了積極的信號，后續能否延續取決于自身的經營狀況，未來的土地市場大概率還是會呈現點狀回暖的趨勢，城市內部板塊也將愈發分化。