上海市房屋管理局關(guān)于住宅物業(yè)項目物業(yè)服務收費實行酬金制物業(yè)服務計費方式有關(guān)事項的通知

滬房規(guī)范〔2021〕15號

??臨港新片區(qū)管委會，各區(qū)住房保障房屋管理局，物業(yè)服務企業(yè)、建設單位和業(yè)主大會：

??根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》和國家發(fā)改委、建設部《物業(yè)服務收費管理辦法》《物業(yè)服務收費明碼標價規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就本市住宅物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭谐杲鹬莆飿I(yè)服務計費方式的有關(guān)事項通知如下，請遵照執(zhí)行。

??一、關(guān)于酬金制物業(yè)服務計費方式

??酬金制物業(yè)服務計費方式（以下簡稱“酬金制計費方式”）是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

??二、關(guān)于物業(yè)服務合同的相關(guān)約定

??本市住宅物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭谐杲鹬朴嬞M方式的，物業(yè)服務企業(yè)應當與建設單位或者業(yè)主大會在物業(yè)服務合同中約定物業(yè)服務內(nèi)容、標準、收費標準、交費時間、酬金以及物業(yè)服務資金使用管理、資金結(jié)余或者不足的處理方式、物業(yè)費的稅費等具體內(nèi)容。

??三、關(guān)于物業(yè)服務資金的構(gòu)成

??物業(yè)服務合同約定物業(yè)費實行酬金制計費方式的，物業(yè)服務企業(yè)收取的物業(yè)費即為物業(yè)服務資金，包括物業(yè)服務支出和酬金，其中物業(yè)服務支出屬交納的業(yè)主所有，由物業(yè)服務企業(yè)代管。物業(yè)服務企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務合同約定以外的支出。

??（一）物業(yè)服務支出構(gòu)成一般包括以下部分：

??1、管理服務人員的工資和社會保險、公積金、福利費等法律法規(guī)規(guī)定的相關(guān)費用；

??2、物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

??3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

??4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

??5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；

??6、辦公費用；

??7、物業(yè)服務企業(yè)與該項目物業(yè)服務相關(guān)的固定資產(chǎn)折舊；

??8、物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

??9、物業(yè)服務資金審計費用；

??10、經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。

??應當在專項維修資金中列支的物業(yè)共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用，不得計入物業(yè)服務支出。

??（二）物業(yè)服務企業(yè)的酬金

??物業(yè)服務企業(yè)的酬金包括物業(yè)服務企業(yè)管理費用分攤、企業(yè)利潤等。酬金由物業(yè)服務企業(yè)與建設單位或者業(yè)主大會協(xié)商確定，可以按照物業(yè)服務合同的約定采用固定金額或者固定比例等方式在預收的物業(yè)服務資金中提取。

??四、關(guān)于物業(yè)服務資金的收支管理

??（一）單列核算賬戶的開立

??物業(yè)服務企業(yè)應為實行酬金制計費方式的項目單獨開設銀行賬戶及財務核算賬套。銀行賬戶專門存放預收的物業(yè)服務資金、公共收入、區(qū)維修資金專戶及業(yè)主大會賬戶劃轉(zhuǎn)資金等；財務核算賬套專門用于核算該項目有關(guān)的物業(yè)服務資金、公共收入、代收代付資金等。

??賬戶的使用與管理應遵守國家會計管理相關(guān)制度，并接受業(yè)主與業(yè)主大會的監(jiān)督。

??（二）物業(yè)費的收交

??業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同約定按時足額交納物業(yè)費。

??物業(yè)服務企業(yè)收取物業(yè)費后，應當出具相應金額的收款票據(jù)。

??（三）物業(yè)服務資金的預算管理

??物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同約定和住宅小區(qū)的實際情況，編制年度物業(yè)服務資金預算。年度物業(yè)服務資金預算應按照相對應的物業(yè)服務支出構(gòu)成分項預算,并考慮可預期的勞動力成本變化、物價指數(shù)等因素。年度物業(yè)服務資金預算金額高于物業(yè)服務合同約定的物業(yè)費年度總額的，該預算應當根據(jù)物業(yè)服務合同的相關(guān)約定施行。

??物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同約定時限，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告經(jīng)建設單位或者業(yè)主委員會確認的年度物業(yè)服務資金預算，并及時答復業(yè)主或者業(yè)主大會提出的質(zhì)詢。

??（四）年度預算外的事項

??因不可預計的突發(fā)原因?qū)е挛飿I(yè)服務無法正常開展，需要實施物業(yè)服務資金年度預算外項目的，物業(yè)服務企業(yè)應當制定項目預算報業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決定或約定實施。因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，由居民委員會依法組織業(yè)主討論決策。

??五、關(guān)于物業(yè)服務資金的賬目公布

??物業(yè)服務企業(yè)應當定期向全體業(yè)主公布上一季度物業(yè)服務資金收支情況表。

??物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同約定時限向業(yè)主大會或者全體業(yè)主書面報告經(jīng)審計的物業(yè)服務項目收支情況，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告上一年度物業(yè)服務資金的決算情況。物業(yè)服務資金年度決算應當根據(jù)該年度物業(yè)服務資金年度預算逐項進行決算。

??六、關(guān)于物業(yè)服務資金的審計情況

??物業(yè)服務企業(yè)和建設單位或者業(yè)主大會應當聘請審計機構(gòu)對物業(yè)服務資金上一年度的預算執(zhí)行和收支情況進行審計，并出具審計報告。

??根據(jù)年度審計結(jié)果，物業(yè)服務資金結(jié)余或不足的處理方式：

??（一）物業(yè)服務資金有結(jié)余

??物業(yè)服務合同期限內(nèi)，上一年度結(jié)余的物業(yè)服務資金可以結(jié)轉(zhuǎn)至下一年度使用或按照物業(yè)服務合同約定處理。

??物業(yè)服務合同終止后，物業(yè)服務資金仍有結(jié)余的，應當退還給相關(guān)交費業(yè)主或者按照業(yè)主大會的決定處理。

??（二）物業(yè)服務資金不足

??物業(yè)服務資金不足的，應由相關(guān)業(yè)主一次性補繳相關(guān)費用或者根據(jù)物業(yè)服務合同約定處理。

??七、其他

??業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務企業(yè)可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務企業(yè)可以提起訴訟或者申請仲裁。

??本通知自2022年2月1日起施行，有效期至2026年12月31日。《關(guān)于住宅物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務收費實行酬金制物業(yè)服務計費方式有關(guān)問題的通知》（滬房管規(guī)范物〔2015〕7號）同時廢止。

上海市房屋管理局

2021年12月31日