無錫研討會(huì)順利召開

  2014年1月3日，由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)金融專業(yè)委員會(huì)主辦、興業(yè)信托承辦的“2014新型城鎮(zhèn)化及土地流轉(zhuǎn)信托研討會(huì)”在江蘇無錫順利召開。中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)苗樂如出席會(huì)議并發(fā)表講話。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)、金融專業(yè)委員會(huì)秘書長(zhǎng)肖曉儉、興業(yè)信托房地產(chǎn)信托總部總監(jiān)陸云、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)地產(chǎn)委員會(huì)秘書長(zhǎng)蔡云以及來自全國(guó)部分城市的房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)等30余人出席會(huì)議進(jìn)行了討論。

  隨著我國(guó)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進(jìn)，特別是去年召開的十八屆三中全會(huì)、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議，對(duì)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)工作作了重要部署和解讀，“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”、“賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利”等政策再度站在了新一輪農(nóng)村土地改革的舞臺(tái)上，新型城鎮(zhèn)化紅利不斷釋放。

中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)苗樂如發(fā)表講話

  中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)苗樂如表示，新型城鎮(zhèn)化建設(shè)及土地流轉(zhuǎn)需以人文本，金融產(chǎn)品設(shè)計(jì)要緊密圍繞改革。他認(rèn)為，新型城鎮(zhèn)化建設(shè)要以人為本。城鎮(zhèn)化的目標(biāo)是提高農(nóng)民生活方式、生產(chǎn)方式，沒有這種產(chǎn)業(yè)化，農(nóng)民收入不會(huì)提高。城鎮(zhèn)化的道路是一個(gè)過程，需要各部門來提高推動(dòng)，實(shí)踐要有基礎(chǔ)，要從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的東部地區(qū)開展。新型城鎮(zhèn)化建設(shè)發(fā)展的同時(shí)，土地流轉(zhuǎn)也成為一大熱點(diǎn)。首先，各房產(chǎn)商及金融機(jī)構(gòu)要明確土地流轉(zhuǎn)不是宅基地流轉(zhuǎn)，但是處理宅基地一定是土地流轉(zhuǎn)的結(jié)果。另外，對(duì)于宅基地是否屬于規(guī)劃建設(shè)用地(如市政、建筑、公用)中央態(tài)度不明確，一方面中央做出了宅基地流轉(zhuǎn)決定，一方面國(guó)土部明確小產(chǎn)權(quán)房是違法的。因此，各房產(chǎn)商及金融機(jī)構(gòu)要明確宅基地流轉(zhuǎn)不是主流產(chǎn)品。在集體土地流轉(zhuǎn)過程中，各房產(chǎn)商及金融機(jī)構(gòu)不僅要看到房地產(chǎn)開發(fā)的過程，更要看到集體土地建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)對(duì)整個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響。

  中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)金融專業(yè)委員會(huì)副主任、萬通投資控股股份有限公司副總經(jīng)理鄭沂認(rèn)為，土地流轉(zhuǎn)會(huì)為房地產(chǎn)帶來更多變革。有些企業(yè)在10年前與農(nóng)民簽署了土地租賃合約，在如今的土地流轉(zhuǎn)背景下，使用權(quán)的簽訂將會(huì)帶來更多的機(jī)會(huì)，通過各單位共同投資開發(fā)，土地流轉(zhuǎn)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)帶來更多變革。此外，宅基地、集體建設(shè)用地成為房地產(chǎn)更多關(guān)注對(duì)象，這也為今后的格局帶來一定影響。然而市場(chǎng)上新的增量土地少，盤活存量使農(nóng)用地流轉(zhuǎn)，因此政府征地會(huì)帶來一線城市土地供應(yīng)更緊。

  中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)金融專業(yè)委員會(huì)副秘書長(zhǎng)、戴德梁行估值部執(zhí)行董事胡峰認(rèn)為，土地流轉(zhuǎn)是一塊很大的蛋糕，流通盤活價(jià)值。確權(quán)一直是農(nóng)民用地流轉(zhuǎn)的障礙。集體土地在期限定價(jià)方面尚不明確。土地流轉(zhuǎn)信托可以使土地得到確權(quán)，這樣就能將土地進(jìn)行流轉(zhuǎn)，有了流通就有價(jià)值。土地是農(nóng)民生存的保障，也是最大的資產(chǎn)，土地的流轉(zhuǎn)能提高農(nóng)民收入，流轉(zhuǎn)之后更能體現(xiàn)價(jià)值。同時(shí)，土地在經(jīng)過確權(quán)及流轉(zhuǎn)后，對(duì)市場(chǎng)評(píng)估有很大幫助。

  北京國(guó)際信托有限公司高茵認(rèn)為，國(guó)家倡導(dǎo)的土地流轉(zhuǎn)大部分是針對(duì)農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，這引起了確權(quán)的障礙。在土地流轉(zhuǎn)過程中，由于承包經(jīng)營(yíng)期限問題，農(nóng)民不能變更法律關(guān)系、權(quán)屬關(guān)系，所以使土地的流轉(zhuǎn)存在法律障礙。但在宅基地、農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地中，法律障礙相比起來容易一些。在做土地流轉(zhuǎn)過程中，一方面是農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)資源的整合，房地產(chǎn)是土地信托的切入點(diǎn)，但是從農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)資源中做信托，整合難度較大。另一方面，土地信托培育時(shí)間較長(zhǎng)，與做農(nóng)業(yè)企業(yè)相似，形成效益時(shí)間周期長(zhǎng)，回報(bào)較穩(wěn)定。然而，土地流轉(zhuǎn)信托的盈利模式及創(chuàng)新點(diǎn)仍處于摸索過程中，需要進(jìn)一步研究。

  錦天城律師事務(wù)所高級(jí)合伙人李憲明認(rèn)為，土地信托是不動(dòng)產(chǎn)，對(duì)于登記及過戶的障礙較小，而宅基地登記障礙較大。法律制度上的不匹配，影響了土地信托的發(fā)展。土地信托制度建設(shè)的難度在于解決經(jīng)濟(jì)問題、社會(huì)政治問題、法律制度的健全。因此，各地政府要依據(jù)十八大三中全會(huì)的引導(dǎo)，根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r修改制度。其次，信托本身建設(shè)難度大。從以往的政策來看，法律禁止土地流轉(zhuǎn)?，F(xiàn)在通過政策將土地流轉(zhuǎn)開展。然而，限制需求對(duì)社會(huì)土地管理影響大，因此各信托公司要通過試點(diǎn)進(jìn)行突破。

  興業(yè)信托房地產(chǎn)信托總部總監(jiān)陸云認(rèn)為：新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和土地流轉(zhuǎn)信的開展需關(guān)注偏遠(yuǎn)地區(qū)，新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和土地流轉(zhuǎn)一定不能按照房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)模式來開展。在新型城鎮(zhèn)化及土地流轉(zhuǎn)的發(fā)展中，不能只在一、二線城市開展，而要更多地關(guān)注偏遠(yuǎn)地區(qū)。在一些房地產(chǎn)開發(fā)商中，排名靠前的開發(fā)商集中度越來越高，占市場(chǎng)份額一半。在金融資源配置市場(chǎng)化的背景下，各金融機(jī)構(gòu)不斷向大開發(fā)商集中。而中小企業(yè)融資困難。預(yù)計(jì)這種格局將在2014年的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)中延續(xù)。房地產(chǎn)融資競(jìng)爭(zhēng)格局將會(huì)加劇，信托公司融資成本將向利率市場(chǎng)化利率看齊。信托不僅是個(gè)機(jī)制的平臺(tái)，更是綜合的金融服務(wù)平臺(tái)。在土地流轉(zhuǎn)信托的模式下，金融機(jī)構(gòu)通過后端的金融服務(wù)提供金融支持，聚合更多產(chǎn)業(yè)資源打造產(chǎn)業(yè)鏈，用綜合手段提供綜合化服務(wù)。無論通過機(jī)制設(shè)計(jì)的信托能否達(dá)到財(cái)產(chǎn)及收益權(quán)分離，最終保障農(nóng)民的利益都要通過后端對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)利用。因此，信托的產(chǎn)業(yè)化可以讓農(nóng)民獲益。

  會(huì)議認(rèn)為，新型城鎮(zhèn)化及土地流轉(zhuǎn)與房地產(chǎn)開發(fā)有密切關(guān)系，要保障農(nóng)民利益的同時(shí)也要密切關(guān)注經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)，在具體的實(shí)踐操作中，把握方向及精神。此外，房地產(chǎn)企業(yè)如何抓住市場(chǎng)機(jī)遇分享新型城鎮(zhèn)化紅利？金融機(jī)構(gòu)如何圍繞新型城鎮(zhèn)化建設(shè)創(chuàng)新業(yè)務(wù)，創(chuàng)造新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)？都需要房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)來共同努力研究和思考的。

各領(lǐng)導(dǎo)及專家開展熱烈討論

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