??（2022年12月28日在樂居財經活動上的講話）

??2022年，是中國房地產業發展史上不同尋常的一年，是房地產企業及關聯企業最艱難的一年。這一年，房地產市場深度調整，持續時間之長、下行幅度之深，歷史上前所未有。新年即臨，辭舊迎新。新年之不同，除了歲月更迭，很重要的是我們的思維和行動需要摒棄一些舊的，迎接一些新的。所以，一方面，我們仍然需要堅定房地產業的發展對經濟社會發展做出巨大貢獻的自信；另一方面，也需要反思房地產業發展存在的問題。這次深度調整，固然有制度性因素，但很重要的是房地產行業的發展模式、房地產企業治理理念的缺陷所導致的。我就房地產企業發展中的一些問題，談幾點看法，供大家參考。

??長期以來，房地產業處于擴張的發展階段，而這種擴張的助燃劑是杠桿的極致利用，致使大火燃及整個行業。它的影響，不僅僅在于房地產業本身，而影響了宏觀經濟社會的平穩運行和金融穩定。

??當下，需要做的，一方面是化解流動性風險，穩定市場預期，修復市場主體信心；另一方面，可能更重要的，是痛定思痛，汲取教訓，改變發展模式。

??一、要尊重規則。

??房地產市場出現的問題，究其原因，是不少房地產企業無視國家的政策，無視正常的交易規則。

??從2016年起，國家推進供給側結構性改革，其中一條措施是“去杠桿”，此后，有關部門對房地產企業杠桿過高、金融化傾向嚴重、風險積累，多次警示。但實際上，央企、大型國企在有關部門的規制下，負債率逐漸降低，而大多數民營房企負債率仍然在上升。在房地產開發領域，似乎形成了一個普遍的氛圍，“盡可能借別人的錢”實現超常規擴張。短時期內，不少企業變成銷售額超千億，有的目標是奔萬億。在盲目擴張中，違反金融規則的行為層出不窮，甚至把利用金融規則邊緣性缺陷的行為看成了企業家的“創新”。

??國家早就有規定，房地產企業購買土地，必須用自有資金，不得利用銀行信貸、不得以債務的形式從非銀行金融機構獲得資金，但實際上，許多房企創造了一種新的方式，稱之為“前融”，沖擊了金融監管。預售資金監管，有關部門有明確規定，保證用于預售項目的建設，但不少集團型的房地產企業，利用企業治理機制的缺陷，任意抽調地區公司或項目公司的資金，名義上是提高企業的資金使用效率，實際上形成了項目建設的資金缺口。在與上游企業的交易中，不少企業利用市場強勢地位，任意拖欠施工企業、材料供應企業的應付款項，或者強迫交易對象接受難以兌付的商票。

??房地產企業使用的資金中，其構成是銀行貸款、公開市場發行的債券、預售款（包括個人住房抵押貸款）、社會融資、占用上游企業的資金，2008年到這次深度調整前，房地產企業的負債率不斷上升，即使在去杠桿的政策實施期間，負債率也在不斷上升。

??所以，從本質上說，這次深度調整，是長期積累的違反規則的必然結果。業內有些同志將這次深度調整歸咎于2020年下半年以來的金融管控政策，這是很片面的，我們今天不是討論這些政策的實施時機和可能出現的疊加效應，重點是討論企業行為。如果事后諸葛亮一下，幾年前，如果房地產企業的負債率降下來了，風險可控了，后面的局勢可能就不會火燒連營。

??深入研究房地產企業的融資特征，有一個普遍的規律，都是短期融資。在市場上升時期，資本為了攫取高額的回報，紛至沓來，不惜違規進入房地產市場；在市場下行時期，資本為了隔離風險，必然釜底抽薪。尤其是那些違規的短期融資，市場稍有風吹草動，往往是驚弓之鳥，跑路比誰都快，加劇房企的流動性風險。

??房地產企業敢于高負債，建立在兩個假設的基礎上，即房價不斷快速上漲、銷售是流暢的，房價上漲可以覆蓋資金成本、現金流是充足的。前些年，一俊遮百丑，把房企內在的缺陷掩蓋起來，大家都津津樂道擴張有方。但當這兩個假設不再成立，丑態就充分暴露出來。尤其在需求不足、流動性風險交互作用下，信心受挫，各項指標大幅度負增長難以避免。

??協會的工作，一個重要任務是反映企業訴求，向政府建言獻策，為企業發展創造良好的制度、政策環境。但是，絕不是松開一切對企業的束縛，讓企業為所欲為。事實上，如果真這樣建言，政府也不會采納，對產業的發展也毫無好處。所以，協會的工作，還有一個很重要的任務，是勸導企業遵守國家的規則，而不是創導“打擦邊球”，更不是創導企業違反規則，恣意妄為。房地產企業的發展，要把尊重規則放在首要位置。要堅持創新，但創新絕不是不顧規則。破壞規則，害己害人。

??二、要敬畏市場。

??經過二十多年的發展，城鎮居民的住房條件有了很大改善，總體上我們告別了住房大規模短缺的時代。但是，不少房地產企業的思維還是停留在前些年對供需矛盾的判斷上，一些企業盲目地以以前的供需狀況推演生產安排。供需平衡，是經濟活動的一條鐵定原理。背離需求的生產一定會自食其果。房地產市場出現的問題，供應與需求失衡是重要的內在因素。在新的發展階段，有幾個趨勢性的問題是需要我們認真思考。要順勢而為。

??第一，住房的供需可能會在縮小一定規模的基礎上實現新的平衡。這次房地產市場的深度調整，銷售面積和銷售額下跌了差不多30%，這表明市場銷售規模無休止擴張不可能。因為供需矛盾已經發生了根本性的變化。供需矛盾的變化，實際上前幾年已經很清晰了，但是各方面的原因導致住房供需的“虛胖”，制造了虛假的繁榮。現在該從虛假繁榮的陰影中走出來了。當然，隨著住房建設質量的不斷提高，投資的收縮比銷售規模的收縮會小一點，并且在市場實現新的平衡后，投資可能會增長。那么，房地產企業的生產安排是不是也應該考慮住房建設總規模的縮小？

??第二，不同區域會出現不同的供需平衡的特征。住房的長期需求，取決于人口和收入兩個因素。人口規模，就全國范圍而言，逐漸會進入穩定甚至負增長的階段，雖然城鎮化的增長速度會逐漸慢一些，但今后相當長的時期內，城鎮化仍然是發展趨勢。而且，主要表現形式可能是人口向都市圈、經濟增長能力強的城市流動，這就會引起這些城市住房需求的增長。而人口凈流出的城市，住房數量增長的動力就會減弱。住房是不動產，與可流動商品的生產安排不同，不動產的生產完全受地域特征的影響。這就導出了兩個問題，一是人口凈流入的城市，住房的供需平衡如何實現；二是人口凈流出的城市，住房供需平衡如何實現。它們住房供需平衡的實現方式可能是完全不同的。那么，房地產企業的生產安排是不是也應該完全不同。

??第三，住房需求特征發生趨勢性變化。決定住房長期需求的除了人口，還有收入。總的趨勢是收入會不斷增長。城鎮居民對住房數量上的追求，逐漸會演進到對質量的追求，應該說，這一特征現在已經表現出來了。房地產企業就得思考，居民對住房質量的追求，或者說居住消費的升級，其內涵是什么，由此使供應適應需求的升級。居民對住房質量的追求，不僅僅是工程質量，很重要的是表現在對住房空間、功能、舒適度、健康保障能力的追求。同時，住房的供應結構也需要適應需求結構的變化而發生變化。

??當前，房地產市場的突出矛盾是有效需求不足，即有支付能力的需求不足，而有效需求不足的主要原因是經濟下行的壓力和收入預期的下探。當然也有疫情的影響。影響需求的基本因素，正在發生趨勢性的逆轉。而疫情的影響，畢竟是暫時性的，真實的需求并不因疫情而消失，被暫時抑制的需求一定會恢復。

??三，要穩健發展。

??通過這次深度調整，我們必須反思房地產企業發展模式存在的問題。

??第一，還是要降杠桿，提高抗風險能力。過去的二十年，房地產企業普遍存在對市場過于樂觀的情緒。雖然市場有過幾次波動，但波動的時間比較短，波動幅度不太大，漸漸養成了激進的經營策略，不少企業加杠桿、擴規模，就規模論英雄，穩健的反而成了反面教材。現在我們應該認識到，被動地降杠桿不如主動地降杠桿，滾雪球式的負債不可持續，過高的杠桿實際上弱不禁風，最終的損失巨大。房地產企業應該在對市場需求準確判斷的基礎上，戰略上保持樂觀，戰術上保持審慎。今年以來，中國房地產業協會一直在向國家有關部門反映房地產業面臨的困難 ，反映房地產企業面臨的困難，情況上達、建言上達，還是起到了重要作用。近期國家有關部門出的政策，對紓解房地產企業的流動性，起到了十分重要的作用。但是，我理解，國家出的政策并不是鼓勵房地產企業繼續高負債，解決短期的問題并不意味著長期策略的變向。度過這次難關以后，房地產企業應該把有效防范風險作為企業發展謀略的基點，切實降杠桿，改善資本結構，改善融資結構。切忌把紓困當作慫恿。      

??第二，要提高人的素質。企業興盛、企業衰落，說到底都是人的問題。這些年，房企比較重視人才培養，但人才的定義往往是善于負債、善于擴張。古人早說了，“不謀萬世者，不足謀一時；不謀全局者，不足謀一域”。而不少企業家和經理人，目光短淺、視野局限。順境中一味樂觀，甚至火上加油，不是好的企業家和職業經理人。要認識房地產市場的周期性，預見波動，預見風險，改善經營策略。其實，近期發生的房企流動性風險，不是沒有端倪，不是不能早期防范的，問題就出在企業家和職業經理人，缺乏風險防范意識，或者是利益使然，使風險釀成危機。企業家和職業經理人要善于識別和防范風險，要善于認識和適應新技術發展。技術進步會極大地提高生產力，會極大地提高產品和服務的競爭力，會極大地創造需求。企業家和職業經理人不能是只會算經濟賬的算盤，而應該是智慧的集成者。

??第三，要改善企業治理。這一段時間出現的企業流動性風險，充分暴露了企業治理機制的缺陷。形式上，房地產企業都建立了股東大會、董事會、監事會的制度，決策流程很清晰，權力制衡有規范，集團公司與子公司也有財務規則。但是，有些企業家和職業經理人，不遺余力地利用制度和交易規則的邊緣缺陷；有些企業實控人一個人說了算，“三會”制度形同虛設，而經理人都在起“幫腔”的作用，印證實控人是如此的英明，企業章程所確立的決策機制遭到嚴重破壞，集團公司與子公司人格混同，公司治理全面失靈，債務窟窿越捅越大，逐步擴大企業風險，破壞了企業信用機制。如果企業的實控人能夠理智一點，職業經理人能夠多點逆耳忠言，“三會”制度能夠有效落實，集團公司與子公司的關系更加規范，出險的概率就可能低一些，風險也不至于釀成危機。

??我們同時也要看到，并不是所有房地產企業都陷入了流動性危機，有些企業杠桿合理，融資規范、規模適度，在市場下行中能夠抗壓蓄力。

??從現在的情況看，雖然疫情的影響還有多久尚不可知，但房地產市場的底部應該說已經筑定，需求應該會好起來，企業的流動性風險也會逐步得到緩解。在這個時期，更應該總結經驗、吸取教訓，以期健康發展。