2021-04-14 12:28:53 來源：和訊房產
??近日，上海嘉定某項目因被舉報存在“只接待預約客戶，其他客戶一律不得進入“等蓄客調查行為，遭嘉定區房管局緊急約談，要求對違反《認購規則》的情況立即進行整改。
??據和訊房產調查發現，違反《認購規則》，私自挑選購買力強的客戶的現象層出不窮。為了不觸發上海新實施的“積分制”購房制度，各開發商在認籌期間“別出心裁”的想出許多方式，或暗示客戶放棄認籌，或刪除非優質客戶，或要求高額認籌金等，以此降低認籌比例，從而規避房源限售，加速資金回籠。而這一操作方式則變相優先將房源銷售給能支付更高首付比例的客戶，對投資客形成利好，傷害剛需，與“房住不炒”、保護剛需的調控旨意相向而行。
??01 某房企暗箱挑客遭約談
??“沒有五成首付，就不要想認籌此盤，現在項目還沒拿到（預售）證。”上海嘉定某項目看房客表示在開盤前一天前往項目售樓處后，一銷售這樣告訴他。
??4月4日該項目開啟認籌后，網傳圖片顯示售樓處門口保安戒備森嚴，只接待預約客戶。非預約客戶要聯系銷售，若聯系不上需等9號再來，然而該項目的認籌時間卻在4月8日14:00截止。這就意味著，無預約、非優質客戶被擋在售樓處門外了。
??在輿論發酵后，嘉定區房管局約談了該開發商，要求對違反《認購規則》的情況立即進行整改。隨后該公司發布公告表示，凡符合本市購房資格的認購人，均可在4月8日10時至14時到項目售樓處先行登記，相關認購材料可于4月11日17時前補齊，公證搖號及選房時間不變。
??據上述訪客表示，就在該項目開啟認籌的當天下午，項目認籌客戶群里多人表示自己遭開發商以各種理由勸退。同樣存在勸退情況的還發生在該開發商位于閔行的一個項目，據了解，閔行該項目存在“驗資700萬才能看房”、“追問是否全款買房”、“貸款不接受、公積金都不行”等挑客操作。
??據了解，這些不達要求、被勸退的客戶大部分為低首付的剛需客戶。
??業內人士表示，現在銀行貸款速度慢了，住宅價格也被限定了，部分開發商的處置方式是優先選擇能夠加速項目回款的客戶，這也就意味著全款的客戶更吃香；一般而言，有能力全款或者高首付比例購房者以投資客為主，普通剛需購房者很難支撐高額的首付比例，開發商的操作對剛需來說是一種傷害，而政策調控更傾向于保護自主需求的剛需購房者。
??該業內人士還表示，開發商這種行為存在歧視性傾向，人為的將客戶分成了三六九等。
??同樣這樣操作的還有萬達鉆石灣、尚海灣等項目。
??據媒體報道，萬達鉆石灣在認籌前曾在媒體溝通群發布消息稱，“萬達鉆石灣項目開啟認購前后，請諸位盡量不要發任何關于鉆石灣的內容。如果實在要推送，還請先發我審閱一下”，蓄客期間，來自市區的客戶也被銷售或明或暗的勸導放棄項目認籌。
??尚海灣年后將售樓處拆除，疑似存在拒客行為。據網絡爆料，于3月17日，該項目開始偷偷認籌，且明面認購地點和實際認購地點不是一處。一房產中介告訴和訊，該售樓處在年前就已處于關閉狀態。
??為了解項目詳情，和訊房產撥打售樓處電話詢問情況，銷售人員表示低積分購房者基本沒戲，現在認籌的高分客戶已經能夠覆蓋推出的房源數量，建議放棄，認籌期間需要繳納認籌金280萬，且購買小戶型者要強制認購80萬車位費。
??業內人士指出，該項目應該是處于不缺客的狀態，通過拆除售樓部，項目不再公開銷售，則可以減少認籌比例，同樣可以規避“積分制”的限制，是變現拒客的行為。
??02 政府重拳整治違規亂象
??售樓處近日的種種亂象與開發商為了實現快速去化又不觸發積分制致使房源限售緊密相關。
??1月21日，上海發布“滬十條”，其中，為了保障首套房剛需者的合理住房消費，“滬十條”規定一旦擬認購對象的總組數與準售房源套數超過1.3:1的，將觸發積分制，按照積分高低排序選取進入公證搖號選房的人員名單。
??根據積分制度來看，首套房客戶群體往往擁有較高積分，而從限貸政策上看，無房無貸者首付比例為35%，而積分低的二套房客戶普通住房首付比例為50%，非普通住房首付比例為70%。
??為了避免房源限售和保證回款，部分開發商選擇在控制認籌比例的同時，先行篩選有強購買力的客戶。據了解，暗示積分較低者放棄的尚海灣最終項目認籌率未達到130%。
??此類回避“積分制”的操作最早可以追溯到金地峯范，金地峯范是自“滬十條”發布后最早開啟認籌的三盤之一，在蓄客期間，金地峯范設定了130萬元的認籌金，同時每日僅安排80組客戶到場認籌，未成功預約者無法登記，憑此操作，金地峯范以106.39%的認籌率收尾，避免了觸發積分制。
??種種亂象下，嘉定區房管局率先出擊，約談違規開發商，業內人士認為，政府約談向市場傳達出積極控制違規現象的態度，其快速反映的行為也表明，監管局密切注視著市場，不會坐事不理任何動搖市場穩定的行為。和訊房產后期也會持續關注開發商新盤情況，做好輿論監督工作。
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