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??2021年一季度至今，熱點城市房地產(chǎn)市場熱度不減，4月以來，多地加碼房地產(chǎn)調(diào)控力度，延續(xù)前期房地產(chǎn)調(diào)控密集趨勢，合肥、廣州、深圳等地接連發(fā)布樓市調(diào)控新政。

??“假離婚”、經(jīng)營貸、土地供應(yīng)、學區(qū)房等成為話題中心，為落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期目標，截止目前，已有12城相繼升級調(diào)控，重點涉及升級限購、升級限貸、升級限價、升級限售、增加房地產(chǎn)交易稅費、設(shè)立二手房參考價格、新房積分搖號等內(nèi)容。

??4月5日，合肥市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布了《關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，出臺了房地產(chǎn)調(diào)控八條措施和12條對政策的官方解讀。

??4月6日，《深圳經(jīng)濟特區(qū)住房公積金管理條例（征求意見稿）》向社會公開征求意見。在住房公積金繳存、提取、貸款等方面改革創(chuàng)新，為規(guī)范住房公積金管理、改善營商環(huán)境、維護住房公積金繳存職工的合法權(quán)益進行了探索，并提出5個方面的創(chuàng)新。

??4月8日，新華社發(fā)布報道稱，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長倪虹約談廣州、合肥、寧波、東莞、南通等5個城市政府負責人，要求切實提高政治站位，把思想和行動統(tǒng)一到黨中央、國務(wù)院決策部署上來，充分認識房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的重要性，牢牢把握房子是用來住的、不是用來炒的定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，切實扛起城市主體責任，確保實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期目標。

??我們認為，2021年，房地產(chǎn)政策層面將繼續(xù)堅持“房住不炒、因城施策”的政策主基調(diào)，夯實城市政府主體責任，切實把穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的目標落到實處。熱點城市仍將結(jié)合市場實際變化，采取有針對性的調(diào)控政策措施，在這其中熱點三四線城市或?qū)⒓尤胝{(diào)控城市行列。

??01

??住建部約談5個城市政府負責人

??東莞和南通被列入監(jiān)測重點城市名單

??2021年4月8日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長倪虹約談廣州、合肥、寧波、東莞、南通等5個城市政府負責人，其中廣州為一線城市，合肥、寧波為熱點二線城市，東莞、南通為熱點三線城市。

??從這5個城市2020年至今的表現(xiàn)來看，4大一線城市中，廣州是唯一一個在北京、上海、深圳的成交均價出現(xiàn)不同程度下滑過程中依然保持上漲的城市，截止至2021年一季度，廣州商品住宅成交均價31504元/平方米，同比增長16.08%。

??二線城市中，寧波和合肥從2020年起便是熱點城市之一，寧波一直以來都是長三角區(qū)域的熱點城市，截止至2021年一季度，寧波商品住宅成交均價21123元/平方米，同比增長20.54%，環(huán)比增長12.04%。

??合肥受長三角一體化利好，整體市場走高，尤其是二手房市場及土地市場持續(xù)高光，成交面積一路走高。2021年1月，合肥完善限購政策，封堵“假離婚”政策漏洞，規(guī)定夫妻離異不滿2年的，仍按原家庭房查。4月5日，合肥進一步出臺了房地產(chǎn)調(diào)控八條措施，從加大土地供應(yīng)、企業(yè)購房納入限購、熱點搖號樓盤三年限售，到關(guān)注度較高的學位房、嚴查房貸資金來源、嚴查茶水費，可謂近期各地調(diào)控措施之“集大成者”，調(diào)控力度之大，措施覆蓋面之廣實屬罕見。

??三線城市中，東莞與南通同屬于熱點城市，近年來在整體三四線市場分化趨勢中，東莞與南通都保持了一定的增長勢頭。尤其是東莞，截止至2021年一季度，東莞商品住宅成交均價28802元/平方米，同比增長24.28%，為5個城市中最高，其銷售均價也已超過屬于二線城市的合肥與寧波。

??2021年2月27日，東莞曾對限購、限貸、限價政策進行過升級，提出非戶籍家庭購買二套房、新落戶家庭購買首套房，社保繳納年限分別提高至3年和半年；實行認房又認貸，無房但有已結(jié)清的貸款記錄或擁有1套住房且貸款已結(jié)清，購買普通住房首付40%，非普通住房首付60%，擁有1套住房且貸款未結(jié)清，購買普通住房首付50%，非普通住房首付60%；同時，東莞還規(guī)定續(xù)批預售價格備案不得高于前批次備案價格。

表：5個城市截止至2021年一季度成交均價同環(huán)比情況

注：除南通外，其余4個城市成交均價截止至2021年一季度，南通均價截止至2020年底

數(shù)據(jù)來源：CRIC

??在調(diào)控影響下，以上5個城市中部分城市房地產(chǎn)市場開始趨于穩(wěn)定。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長倪虹指出，要加強實施效果評估，及時完善相關(guān)政策，增強調(diào)控的針對性、實效性。城市政府要增強工作的積極性、主動性，緊盯新情況新問題，及時采取針對性措施，精準調(diào)控，堅決遏制投機炒房，引導好預期，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。

??5個城市表示，堅決貫徹落實黨中央、國務(wù)院決策部署，認真落實城市主體責任，密切監(jiān)測市場變化，對苗頭性、傾向性問題果斷出手，確保實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期目標。

??據(jù)了解，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已將東莞和南通市列入房地產(chǎn)市場監(jiān)測重點城市名單。

??02

??未來政策加碼的可能性頗高

??熱點三四線或?qū)⒓尤胝{(diào)控行列

??事實上，2020年以來，長三角、粵港澳地區(qū)熱點三四線城市房地產(chǎn)市場顯著轉(zhuǎn)暖，徐州、佛山、鹽城、泰州等多城頻出地王，優(yōu)質(zhì)土地大量供應(yīng)下，熱點三線城市土地市場熱度在2020年達到了高位。

??2021年初重點城市開始執(zhí)行“集中供地”，一二線拿地不確定性增加，使得企業(yè)投資目光進一步向這些熱點三線城市轉(zhuǎn)移，各大房企爭先進入拿地，土地價格亦水漲船高。

??在地價的刺激之下，限價政策相對較松的熱點三線城市房價也應(yīng)聲上漲。其中，環(huán)廣、滬、深的熱點三線城市由于房價水平本身就較高，房價漲幅也比較大，尤其是東莞、紹興等，商品住宅均價已超2萬元/平方米，房地差在1萬元/平方米以上，整體投資機會較佳。

表：2020年熱點三線城市房地產(chǎn)情況及其變動情況（元/平方米）

數(shù)據(jù)來源：CRIC

??不僅如此，從重點關(guān)注的三線樣本城市2020年商品住宅成交面積情況來看，僅阜陽、莆田等少數(shù)城市成交量不及去年，其余城市的成交量均較上一年明顯增長，如金華、鹽城、東莞等城市的同比漲幅均在20%以上。值得注意的是，雖然莆田、阜陽等城市全市商品住宅成交量減少，但主城區(qū)的成交規(guī)模仍是在上漲的，房價也在上漲。

圖：2020年樣本城市商品住宅成交面積及同比變動（萬平方米，%）

注：揚州、義烏2020年數(shù)據(jù)暫未公布，南通、阜陽、滁州、臺州、衢州等五市為2020年商品房成交面積代替。

數(shù)據(jù)來源：CRIC

??我們認為，正是在這些城市房價一致看漲預期強烈的情況下，未來政策加碼的可能性頗高。

表：典型熱點三線城市市場特征分析

數(shù)據(jù)來源：CRIC

??2021年作為“十四五”開局之年，政府工作報告弱化了經(jīng)濟增長目標，改設(shè)6%的下限管理。集中精力推進改革創(chuàng)新、推動高質(zhì)量發(fā)展，繼續(xù)堅守“六穩(wěn)”、“六保”政策底線。

??不僅如此，政府工作報告連續(xù)第二年提到堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位。“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”也首次寫入政府工作報告。

??從2021年至今多地加碼房地產(chǎn)調(diào)控來看，充分落地因城施策、穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)的預期，不少熱點城市多次加碼，調(diào)控趨于精細化常態(tài)化。

??此次，住建部約談5個城市政府負責人，并將東莞和南通被列入監(jiān)測重點城市名單。可以預見，未來熱點三線城市也將加入調(diào)控檢測行列。針對熱點三四線城市，尤其是近期較為火熱的長三角、粵港澳地區(qū)的熱點三四線房地產(chǎn)市場，未來政策加碼的可能性頗高，如調(diào)控效果未達預期，或?qū)⑿Х乱欢€熱點城市進一步加碼調(diào)控，以期維穩(wěn)房地產(chǎn)市場。