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??7月18日，《2023房地產開發企業華東區域測評研究報告》發布，這是上海易居房地產研究院連續第9年發布該項測評研究成果，也是對華東區域房地產市場發展狀況和房地產企業綜合實力的一次盤點。

??本次發布的測評研究報告顯示，房地產市場迅速降溫，華東區域中除上海市商品房銷售面積同比微降、商品房銷售金額同比增長以外，其余省份商品房銷售面積、銷售金額同比均呈現兩位數降幅。與此同時，區域內企業在戰略轉型、區域布局、產品升級和改革創新等方面進行了積極的探索。

??區域銷售面積降幅高于全國平均水平

??根據報告，2022年華東區域銷售面積降幅高于全國平均水平，銷售金額降幅略低于全國平均水平。

??具體來看，華東區域四省一市商品房銷售面積為34309.0萬平方米，同比下降25.2%，占全國商品房銷售面積的25.3%，占比較上年下降0.3個百分點；銷售金額共計46929.5億元，同比下降26.2%，占全國商品房銷售金額的35.2%，較上年上升0.3個百分點。

??從各省市商品房銷售面積和銷售金額增速來看，2022年除上海市商品房銷售面積同比微降1.5%、商品房銷售金額同比增長10.0%以外，其余4個省份商品房銷售面積、銷售金額同比均呈現兩位數降幅。其中，浙江省商品房銷售面積、銷售金額分別同比下降31.8%、33.6%，兩項指標同比降幅均為四省一市中最大。

??房地產開發投資方面，2022年僅浙江省實現同比正增長，增幅為4.4%。上海、江蘇、福建、安徽4個省市房地產開發投資同比下降。其中，上海房地產開發投資同比下降1.1%，降幅最小；福建房地產開發投資同比下降11.0%，降幅最大。

??在房屋新開工面積上，華東5個省市同比均出現較大幅度下降。其中，2022年上海房屋新開工面積同比下降23.6%，降幅最小；江蘇房屋新開工面積同比下降41.3%，降幅最大。

??土地購置面積方面，2022年華東5個省市同比全線下降。其中，福建房企土地購置面積同比下降13.7%，降幅最小；江蘇房企土地購置面積同比下降65.1%，降幅最大；上海、浙江、安徽3個省市房企土地購置面積同比分別下降60.7%、49.2%和40.9%。

??報告指出，長期來看人口是影響房地產市場的重要因素。2022年，華東區域四省一市常住人口增長的有浙江、安徽、江蘇、福建，但漲幅均未超過1%。其中，浙江常住人口漲幅最大，為0.57%；福建常住人口漲幅最小，僅0.02%。只有上海常住人口下降，同比降幅為0.54%。

??區域格局變化相對較大

??本次測評結果顯示，華東各區域中，新城、大華、中駿、保利置業、中建東孚表現突出，分列上海區域前五名；浙江區域中，綠城、濱江、杭州城建分列區域前三；江蘇區域中，頤居、金基、建屋集團位列前三；福建區域中，建發、聯發、廈門國貿占據區域前三位；安徽區域中，偉星、安徽置地、高速地產分列區域前三名。

??從榜單變動率情況看，2022年華東區域除安徽變動率相較上年小幅下降外，其他4個省市榜單變動率均有所提升。具體來看，上海、福建榜單變動率均為40%；浙江、江蘇均為50%；安徽為30%。2022年房地產行業經歷了前所未有的變局，華東區域格局變化相對較大。

??此外，華東區域入榜房企規模差異較大。2022年區域內共有2家房企銷售金額超千億，其中浙江1家，福建1家，分別為綠城和建發；江蘇、安徽房企規模相對較小，未有房企銷售金額超500億。總體來看，華東區域規模房企數量較上年有明顯減少，區域內分化較為明顯。

??企業發展戰略：回歸主業、謹慎投資、力保交付、高質發展

??測評報告顯示，2022年房地產行業基本面下行，房企資金面吃緊。業務結構方面，在融資困難、去化下行等多重挑戰下，多家房企通過收縮多元化業務回歸主業、出售優質資產、優化組織結構等方式來獲得資金回籠。

??與房地產開發業務相比，多元化業務普遍存在資金沉淀量大、回報周期長的特點，2022年華東房企中，有多家房企出售物業管理、商業、文旅、酒店等業務來換取現金流。也有部分房企，在保障傳統業務持續健康發展的同時，對多元化發展的投資經營更加理性和有序。此外，華東房企在商業地產、代建、長租公寓、養老地產等方面均做出了有益的探索。

??房企經營布局方面，一二線城市依舊是華東房企的重要經營區域。數據顯示，華東區域典型房企24.9%的銷售收入來源于一線城市，較上年提升8.3個百分點，65.1%的銷售收入來源于二線城市，較上年提升11.0個百分點，兩類城市占比達九成，僅10.0%的銷售收入來源于其他城市。在房地產下行周期，越來越多房企選擇聚焦高能級城市、深耕核心城市，以此來保證銷售的安全性。在此背景下，華東區域房企布局向高能級城市集中。

??從拿地情況看，房企的態度大都偏向于謹慎。在土儲布局上，以聚焦優勢區域為主。從華東房企2022年的土儲區域分布情況看，主要集中在一二線城市。其中，華東區域典型房企5.6%的土地儲備分布在一線城市，較上年下降2.3個百分點。64.5%的土地儲備分布在二線城市，較上年提升7.5個百分點，29.9%的土地儲備分布在其他城市，較上年下降5.2%個百分點。

??產品策略方面，隨著行業進入深度調整階段，市場信心受挫，房企去化存壓。在此背景下，房企注重產品力提升，在產品研發上從產品系、戶型、社區、科技等方面匹配客戶需求，提升企業產品力，提高住戶居住體驗。另一方面，“交付力”逐漸成為房企實力的重要表現。較之以往，2022年華東房企更加注重全周期交付體系的搭建，優化客戶交付體驗，同時更加聚焦前端建造施工環節，重標準、強品質。

??2022年對中國房地產企業而言是轉折的一年，如何走出一條“新路”成為2023年房企面臨的新課題。對企業而言，回歸產品，生存第一，只有加強產品力打造、持續關注產品升級迭代，才能保持良性健康發展。因此多數房企選擇在智能建造、綠色建筑、數字化管理等方面布局，積極響應國家發展戰略需求，同時找準著力點，推動自身及行業走向高質量的可持續發展。

??附：2023房地產開發企業華東區域測評榜單