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??中房網(wǎng)訊 （亞晨/文）一年一度的地產(chǎn)盛會，如約而至。

??3月23日，“2023房地產(chǎn)TOP500測評成果發(fā)布會暨房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展高峰論壇”在北京舉行。會上，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院聯(lián)合發(fā)布了《2023房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力測評研究報告》，業(yè)內(nèi)備受關(guān)注的“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力TOP500”等測評成果正式揭曉（點擊查看完整測評研究成果>>）。這項開展了15年的測評研究工作，已成為全面評判房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力及行業(yè)地位的重要標(biāo)準(zhǔn)。

??本次發(fā)布的測評研究報告指出，房企格局近十年間發(fā)生巨大變化，頭部房企雖然相對穩(wěn)定，但依然出現(xiàn)半數(shù)變更，中大型房企則經(jīng)歷了更大幅度的洗牌，2023年企業(yè)需要重新思考生存和發(fā)展問題。

??那么，對于2023年宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢、房地產(chǎn)行業(yè)格局和市場走勢分析，對代建模式和不動產(chǎn)私募基金的思考，以及智能化如何推動房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級等話題，參與本次高峰論壇的經(jīng)濟(jì)學(xué)家、業(yè)內(nèi)專家、優(yōu)秀房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、供應(yīng)鏈企業(yè)領(lǐng)袖和金融投資機(jī)構(gòu)精英代表都給出了答案。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長 馮俊

??馮俊：房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展需具備四種能力

??中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長馮俊在致辭中表示，去年房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了深度調(diào)整。持續(xù)之長、調(diào)整之深，歷史上前所未有。通過供給端和需求端多項政策的扶持，房地產(chǎn)市場繼續(xù)下行的趨勢已經(jīng)得到扭轉(zhuǎn)。但房地產(chǎn)發(fā)展深層次的矛盾還沒有完全解決，完善機(jī)制、改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)、調(diào)整發(fā)展模式、防范化解風(fēng)險、提振消費信心，還面臨很艱巨的任務(wù)。

??而對房地產(chǎn)企業(yè)綜合實力進(jìn)行測評，目的是引導(dǎo)企業(yè)正確發(fā)展，強(qiáng)調(diào)可持續(xù)發(fā)展能力。在馮俊看來，房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展需要具備四種能力：

??一是，防范風(fēng)險的能力。今后的發(fā)展中，仍然必須把降杠桿、防風(fēng)險作為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重中之重。盡快改善房企的資本結(jié)構(gòu)、融資模式，改善資產(chǎn)負(fù)債表。

??二是，識別需求變化的能力。必須清醒的認(rèn)識到，住房需求特征發(fā)生了變化，群眾對住房的需求逐步從數(shù)量的追求過度到質(zhì)量的追求，以數(shù)量擴(kuò)張的模式恐怕不會再是發(fā)展的主導(dǎo)因素。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)品和服務(wù)的改進(jìn)，必須要能夠識別需求的變化，否則就很難適應(yīng)市場。

??三是，依靠科技進(jìn)步提高產(chǎn)品質(zhì)量和效益的能力。工業(yè)化建造、數(shù)字化建造，應(yīng)該是房地產(chǎn)領(lǐng)域科技進(jìn)步的主要途徑。今后房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力，產(chǎn)品和服務(wù)的競爭力，質(zhì)量和效益恐怕是主要因素。房企主要的活動不能只局限于找錢、拿地、賣房，而要更多地投入于技術(shù)進(jìn)步。

??四是，誠信經(jīng)營、筑牢信用基礎(chǔ)的能力。一個可持續(xù)發(fā)展的企業(yè)，必須認(rèn)真解決與上游企業(yè)、消費者交易關(guān)系中存在的問題，以平等的市場主體角色建立互惠、互利、合作、共贏的交易規(guī)則，以誠信經(jīng)營建立企業(yè)的信譽(yù)。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長、易居中國董事局主席  周忻

??周忻：中國房地產(chǎn)行業(yè)未來大有作為

??中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長、易居中國董事局主席周忻在致辭中表示，中國房地產(chǎn)行業(yè)是一個巨大的市場，特別是這次把房地產(chǎn)作為國家支柱產(chǎn)業(yè)又一次提上了議事日程，說明市場空間巨大。不管是增量市場十幾萬億，存量市場上百萬億，對整個中國房地產(chǎn)和中國房地產(chǎn)企業(yè)而言，未來大有作為。

??在周忻看來，今天不管是民營地產(chǎn)企業(yè)，以及受影響的中下游企業(yè)，碰到的問題都非常多。但在這個過程中，依然要相信整個市場、整個行業(yè)的未來大有可為。在這個過程中，每個企業(yè)要找到新時期的不同角色。相信未來會有更多的房地產(chǎn)以及中下游企業(yè)誕生，持續(xù)的發(fā)展。還是那句話，信心比黃金更加重要。

??周忻認(rèn)為，上一輪房地產(chǎn)行業(yè)的波動對下游產(chǎn)業(yè)鏈影響非常大。如果說中國房地產(chǎn)行業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)，那支撐起這個產(chǎn)業(yè)的是這些中下游企業(yè)。希望在房企走出困境，進(jìn)入下一輪發(fā)展的同時，中下游的企業(yè)、供應(yīng)商們，這些傳統(tǒng)的500強(qiáng)企業(yè)也可以伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)新一輪的發(fā)展，能夠有進(jìn)一步的發(fā)展，從而受到更多的關(guān)懷與關(guān)注。

上海易居房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長、易居企業(yè)集團(tuán)CEO 丁祖昱

??丁祖昱：2023年房地產(chǎn)銷售有望止跌

??上海易居房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長、易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱表示，政府工作報告當(dāng)中繼續(xù)堅持“房住不炒”，專門提到了防風(fēng)險和促需求。從今年的相關(guān)工作經(jīng)驗當(dāng)中，對房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)市場充滿信心。2023年的市場是一個修復(fù)市場，是一個緩慢的回穩(wěn)的市場，房地產(chǎn)銷售規(guī)模有望止跌，需要行業(yè)各方面對這個市場進(jìn)一步呵護(hù)。

??測評研究報告顯示，房企償債壓力繼續(xù)加大。由于整體“三道紅線”和兩個集中度的相關(guān)限制，房企到位資金總體出現(xiàn)較大幅度回落。在丁祖昱看來，這也是償債出現(xiàn)較大壓力的主要原因。2022年，房企都在夯實基礎(chǔ)，重新修煉內(nèi)功、調(diào)整架構(gòu)，從總部到區(qū)域到城市甚至到項目上的架構(gòu)層級開始縮短，回歸產(chǎn)品和初心，將交付放到了最重要的位置。

??而對于企業(yè)未來的發(fā)展趨勢，丁祖昱判斷，從橫向角度看千億房企維持在20家左右，2021年有43家，2022年下降到20家，今年可能還會保持在20家左右。

東方證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、總裁助理 邵宇

??邵宇：房地產(chǎn)相關(guān)投資能否穩(wěn)定將決定中國經(jīng)濟(jì)位置

??東方證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、總裁助理邵宇表示，今年中國經(jīng)濟(jì)要達(dá)到什么位置，關(guān)鍵要看房地產(chǎn)相關(guān)投資能不能穩(wěn)定下來。做金融也要做預(yù)判，現(xiàn)在市場的一致預(yù)期在3%，如果能夠持平已經(jīng)是非常好的消息。整個中國經(jīng)濟(jì)的軟著陸，特別是地產(chǎn)的著陸今年就可以實現(xiàn)，這是目前非常關(guān)注的指標(biāo)。

??邵宇認(rèn)為，現(xiàn)在比較困擾的問題是居民的行為。為什么覺得現(xiàn)在銷售比較費勁？整個房地產(chǎn)銷售，豪宅是一個小樣本，更重要是普通的中產(chǎn)居民加杠桿購買就有一個存貸差，已經(jīng)達(dá)到了歷史的高位。特別是去年，居民報復(fù)性消費沒有看到，報復(fù)性的還貸卻出現(xiàn)了，意味著居民對房地產(chǎn)趨勢變化多多少少存在不確定性。在邵宇看來，房地產(chǎn)投資品屬性應(yīng)該說以去年為最終節(jié)點。

??邵宇表示，幾乎所有的決策者和政策制定機(jī)構(gòu)都在討論，如何在不透支土地和房子、基礎(chǔ)設(shè)施的情況下，能夠使產(chǎn)業(yè)和科技含量快速提升。這就是未來發(fā)展的一個模式，希望大家在這個過程中找到自己的定位，支撐房地產(chǎn)城市化到科技到金融到產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型。

金地集團(tuán)副總裁、金地集團(tuán)開發(fā)管理公司董事長 郝一斌

??郝一斌：代建是實現(xiàn)價值共享的好賽道

??金地集團(tuán)副總裁、金地集團(tuán)開發(fā)管理公司董事長郝一斌指出，長期來看整個房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模進(jìn)入收縮階段，投資和開發(fā)以及專業(yè)服務(wù)在逐步分離，代建行業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。

??郝一斌認(rèn)為，代建是非常好的賽道，這兩年規(guī)模穩(wěn)定增長。一方面代表未來輕重分離，資本和開發(fā)能力分離的趨勢。另一方面，大家有短期的壓力，過去的開發(fā)項目比較多，隨著資金到位的下降，資源情況的下降，投資增速放緩。希望通過代建的渠道進(jìn)行管理輸出，穩(wěn)定團(tuán)隊。

??郝一斌表示，代建不是一個簡單收費的過程，而是以價值創(chuàng)造為基礎(chǔ)，實現(xiàn)價值共享的過程。這個價值創(chuàng)造也需要一個合理分配機(jī)制，所以金地堅持長期主義，用專業(yè)的服務(wù)和價值創(chuàng)造說服委托方，但要有一個公平合理的分配機(jī)制，這樣可以保證這個行業(yè)長期發(fā)展。

鼎信長城投資集團(tuán)有限公司總裁 王健飛

??王健飛：金融和不動產(chǎn)行業(yè)結(jié)合模式需要做五方面探索

??鼎信長城投資集團(tuán)有限公司總裁王健飛表示，從房地產(chǎn)行業(yè)長期來看，過往二十年的量價支撐非常明確，不管是養(yǎng)老安全角度、資產(chǎn)保值增值角度、投資渠道匱乏角度都是支持整個行業(yè)發(fā)展的預(yù)期。從現(xiàn)在的情況來看，雖然有小波折，但總體還是向上。

??政策方面，王健飛認(rèn)為政策工具箱還沒有用盡，整個“房住不炒”的大基調(diào)下還有很多政策可用。如果“三只箭”圍繞發(fā)債、股權(quán)融資、借款陸陸續(xù)續(xù)發(fā)的話，相信箭還沒有射完，不動產(chǎn)配套基金后面還有政策可以期待。

??而房地產(chǎn)作為支柱行業(yè)，資產(chǎn)運(yùn)營模式、金融業(yè)和不動產(chǎn)行業(yè)結(jié)合的模式需要一個重大調(diào)整。在王健飛看來，運(yùn)營模式從買轉(zhuǎn)向租，需要做五方面的探索。第一是去杠桿，第二是降周轉(zhuǎn)率，現(xiàn)在很多地方采取了比較高的預(yù)售監(jiān)管措施，雖然覺得不合理，但是這是作為投資中必須做好的現(xiàn)實的預(yù)期，如果百分之百的銷售資金監(jiān)管起來，就變成的現(xiàn)房銷售模式。第三是提升行業(yè)開發(fā)建設(shè)的科技含量，不管是房屋的設(shè)計上還是各種裝配式，新科技的運(yùn)用。第四個是租售并舉，第五個是延長房子的壽命。

信達(dá)地產(chǎn)股份有限公司董事、總經(jīng)理 郭偉

??郭偉：城市存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)型賦能領(lǐng)域大有可為

??信達(dá)地產(chǎn)股份有限公司董事、總經(jīng)理郭偉表示，據(jù)統(tǒng)計存量資產(chǎn)業(yè)務(wù)在中國只有16%，世界同行有30%，在中國還有很大的發(fā)展空間，房地產(chǎn)行業(yè)也在加速轉(zhuǎn)型。都在講房地產(chǎn)新發(fā)展模式，適合不同企業(yè)的發(fā)展模式是不一樣的，但是房地產(chǎn)行業(yè)在加速轉(zhuǎn)型，這樣的現(xiàn)狀是共識。

??郭偉認(rèn)為，房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)型過程中有一個特點，就是由銷售轉(zhuǎn)向持有，會成為其中一部分。今年以來新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)類型不斷涌現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)園、物流地產(chǎn)、數(shù)據(jù)中心，包括目前比較火熱的長租公寓，養(yǎng)老社區(qū)等等，已經(jīng)伴隨著新經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為城市存量資產(chǎn)賦能做了大量探索，相信在未來這些領(lǐng)域大有可為。

美的置業(yè)睿住智能總經(jīng)理 朱春晨

??朱春晨：智能空間是房地產(chǎn)行業(yè)下一個風(fēng)口

??美的置業(yè)睿住智能總經(jīng)理朱春晨表示，智能空間也許就是房地產(chǎn)行業(yè)下一個風(fēng)口。他認(rèn)為，對房地產(chǎn)行業(yè)來講，空間的概念不僅僅是房子內(nèi)部，還有社區(qū)、商業(yè)、云園區(qū)，智能空間應(yīng)該在體驗升級、場景、創(chuàng)新方面帶來更多的體驗。

??對于“房地產(chǎn)的底層邏輯調(diào)整是不是箭在弦上”這個問題，朱春晨表示，基于用戶的需求重新梳理空間應(yīng)該是智能空間的底層邏輯。朱春晨強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)的未來不只是房子，而是基于房子的生活方式。希望大家真正把房子當(dāng)做一個產(chǎn)品，當(dāng)做用戶需要購買的真正改善其生活的產(chǎn)品打造。

立邦中國 TUB 事業(yè)群總裁 李漢明

??李漢明：設(shè)計隨需而變，啟迪行業(yè)創(chuàng)新

??立邦中國TUB事業(yè)群總裁李漢明表示，人類的進(jìn)步就是在不斷地發(fā)現(xiàn)問題，解決問題，以及推動整體社會的進(jìn)步。高品質(zhì)交付其實也不困難，無非要有好的產(chǎn)品和解決方案，同時還要有好的產(chǎn)業(yè)化工人和項目管理者，好的管理工具以及實時在線的管理工具。

??李漢明指出，立邦希望用刷新的力量為行業(yè)和產(chǎn)能賦能。所有的品質(zhì)首先是設(shè)計出來的，所以要做的是設(shè)計隨需而變，啟迪行業(yè)創(chuàng)新。同時，還要做品質(zhì)引領(lǐng)，嚴(yán)守可靠的標(biāo)準(zhǔn)，有方案集成能力，整合交付能力和生態(tài)協(xié)作能力。