曾冬梅 2024-05-15 09:28:23 來源：中房報
??在這個異常涼爽的5月，廣州又有一家民營房企陷入了債務危機。
??5月14日，雅居樂集團控股有限公司（以下簡稱“雅居樂”，03383.HK）發布公告，透露未在寬限期內支付一筆美元債的利息，并預期無力履行境外債務項下的所有付款義務。
??近3年多來，民營房企相繼出險，雅居樂則因積極的還款態度堅持到了2024年。該公司董事會主席陳卓林在2023年上半年還對市場抱有樂觀預期，認為最快可在2024年或2025年扭虧為盈。
??“沒辦法。”某民營房企的高管感慨，就目前的市場環境而言，房企遭遇流動性危機只是時間早晚的問題。“我很敬佩陳卓林一直不躺平的態度。努力很重要，但努力不代表一定會成功。”
??雅居樂方面表示，下一步的工作重心將圍繞“保交付，保品質，保服務，穩經營”展開。
??美元債利息還不上
??公告顯示，2020年10月、2020年11月，雅居樂發行了4.83億美元的優先票據，2025年到期，票面利率6.05%，付息日為每年的4月13日及10月13日。
??根據雅居樂的說法，該公司直至5月13日的寬限期到期，都未支付這筆利息，原因是其正面臨流動性壓力。
??雅居樂表示，中國房地產行業持續處于下行趨勢，大部分地區的銷售仍然低迷。今年前4月，該公司的預售金額為65.5億元，分別較2023年及2022年同期下降68%、73.9%。而融資及再融資也愈趨困難。
??接下來，該公司考慮聘請外部財務顧問及法律顧問，尋求可行的境外債務整體性解決方案。同時，繼續采取措施加快物業預售，加速收取銷售所得款項，努力改善資產負債狀況。
??資金緊張是民營房企面臨的共同難題，但此前外界并沒有預料到雅居樂會在2024年出險，因為該公司今年沒有到期的美元債。
??截至2023年末，雅居樂的有息負債約535.54億元，其中銀行借款及其他借款326.95億元、優先票據123.39億元、境內債券85.2億元，1年內到期的銀行及其他借款224.69億元，1年內到期的境內債券34億元。超過1年及于2年內到期的優先票據約91.7億元，最近一筆美元債的到期時間為2025年初。
??一位投資者表示，早在2022年，雅居樂就應該隨大流進行債務重組了。“早知如此，其實不應該堅持的。掙扎著活到現在，太不容易了。”不過，“盡全力堅持還錢總歸是值得尊敬。”
??雅居樂方面對中國房地產報記者表示，對于此次未能償還票據利息，公司深感遺憾，雖然此前已經努力了近4年時間，但市場復蘇以及再融資環境的改善未達到公司預期。下一步，該公司計劃加強交付能力、效率和質量，保障各方面的權益，保持和提高企業的經營穩定性。
??據了解，截至5月，該公司各項目組團如期復工率為96%。
??陳卓林輸給了市場
??從資金面來看，雅居樂早已處在捉襟見肘的狀態。2021年末，該公司可自由支配的現金約228億元，但一年內到期的短債達約295.8億元。雖然現金無法覆蓋短債，但2022年，該公司通過配股、出售項目套現、新增融資等方式償付了近250億元的債務，涉險過關。
??2022年末，雅居樂持有約160.9億元的現金及銀行存款，其中76.28億元為受限現金，而一年內到期的短債仍有240億元。這意味著，2023年的償債壓力依然不容小覷，最終，雅居樂也熬了過來。
??2023年的年報數據顯示，截至期末，該公司可自由支配的現金流僅86.37億元，一年內到期的有息負債則為258.7億元。參考過去兩年的經驗，業內認為陳卓林也會堅持履行兌付債務的承諾。
??交銀國際曾在2023年底與雅居樂管理層召開過一次電話會議，得知該公司2024年主要到期債務為2筆總額70億港元的境外銀團貸款，以及2筆境內中債增公司擔保下發行的債券，本金總額為19億元。該機構相信雅居樂有機會實現這兩筆債務的展期。
??今年2月初，雅居樂還對外表示多個城市的多個項目被當地住建部門明確納入白名單，資金面有望改善。沒想到，3個多月后，該公司的現金流依然未改善，就連利息都支付不了。
??上述業內人士認為，雖然過去幾年堅持償債為雅居樂在資本市場贏得了不少贊譽，但為了剛兌，該公司已出售了不少優質資產，現在才開始啟動全面債務重組，難度要比前兩年高不少。
??鏡鑒咨詢創始人張宏偉表示，近一個月時間，已有東原地產、雅居樂相繼出險，這不僅僅是企業自身經營的問題，更是市場超跌背景下行業普遍存在的問題。“或者是說，過去兩年的救市政策并沒有起到刺激市場交易量復蘇回暖的作用。”尤其是低線城市。如果企業在這些城市的項目量比較多，市場基本面的持續下跌甚至超跌勢必將拖累企業的銷售回款。從融資環境來看，無論是公開市場的直接融資，還是“白名單”等相關政策的落地，目前也都不太順暢，民營房企融資難的狀況沒有得到明顯改善。
??他建議，非一線或強二線的城市應該出臺更大力度的救市政策，以盡快激活樓市需求去化庫存。只有這些城市的樓市基本面好轉了，整體樓市才算真正的好轉，企業的經營壓力、流動性風險才能得到有效緩解。
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