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??核心觀點(diǎn)

??【業(yè)績規(guī)模下滑超三成，降幅遠(yuǎn)超百強(qiáng)平均水平】2023年，雅居樂實(shí)現(xiàn)預(yù)售金額453億元，銷售規(guī)模同比下滑30.6%，遠(yuǎn)大于百強(qiáng)房企業(yè)績的平均下降幅度。同期實(shí)現(xiàn)累計(jì)預(yù)售建筑面積303.9萬平方米，同比下降41.4%，預(yù)售均價為14904元/平方米，較去年同期增加18.3%。

??【土儲規(guī)模持續(xù)下降，三成土儲位于大灣區(qū)和長三角】根據(jù)CRIC監(jiān)測，2023年全年雅居樂未在公開市場新增土儲。截止2023年底，雅居樂擁有總建筑面積為3,335萬平方米的土地儲備，總土儲規(guī)模較去年年底下降17%，土儲規(guī)模大幅下降主要由于年內(nèi)項(xiàng)目出售且未補(bǔ)充土儲。盡管土儲規(guī)模下滑，但按照企業(yè)近3年的項(xiàng)目銷售情況估算，可滿足未來五年左右銷售需求。從土儲分布上看，雅居樂土儲主要分布在大灣區(qū)、長三角兩大城市群，合計(jì)土儲占比31.3%。

??【首次出現(xiàn)負(fù)毛利，凈利已連續(xù)兩年出現(xiàn)虧損】2023年，雅居樂實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入為433.1億元，同比下降19.8%，年內(nèi)地產(chǎn)營業(yè)收入為236億元，同比下降27.3%。合同負(fù)債覆蓋營收倍數(shù)（合同負(fù)債/2023年?duì)I收）為0.95，營收增長動力有待提升。2023年雅居樂實(shí)現(xiàn)毛利潤虧損5.2億元，同比下降152.4%，毛利虧損主要受到銷售面積持續(xù)下滑且銷售成本持續(xù)上升的影響，根據(jù)年報披露，盡管2023年確認(rèn)均價同比提升13%，但建筑成本等相關(guān)成本平均同比上浮20.5%，壓縮毛利水平。年內(nèi)雅居樂凈利潤和歸母凈利潤分別虧損127.8億元和138.0億元，主要受到毛利虧損、出售附屬公司以及出售和聯(lián)營公司虧損等因素的影響。

??【三道紅線處于黃檔，企業(yè)多渠道融資自救】截止2023年12月底，雅居樂擁有現(xiàn)金125.5億元（包含受限資金），相比去年年底下降22%，短期債務(wù)258.7億元，較去年年底增加7.7%，現(xiàn)金短債比在去年0.7的情況下降至0.5，同時剔除受限制現(xiàn)金后的現(xiàn)金短債比為0.3，較與去年年底再降0.1，短期流動性枯竭。2023年雅居樂的凈負(fù)債率為65.8%，較去年年底上升8.5個百分點(diǎn)。剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率降至68.9%，相較期初上升2.2個百分點(diǎn)，加權(quán)平均借貸利率較期初提高1.6個百分點(diǎn)至7.6%。企業(yè)多種方式籌集資金，包括股權(quán)配售、資產(chǎn)處置和債券發(fā)行等方法。

??【多元營收持占比45.5%，物管營收同比增加6.2%】2023年多元業(yè)務(wù)營收達(dá)約197.1億元，同比下降8.6%，同時多元化營收占比持續(xù)上升至45.5%。從具體板塊看，年內(nèi)物業(yè)管理的收入為145.3億元，較去年同期上升6.2%，截止2023年底，在管物業(yè)建面為5.9億平方米，規(guī)模同比提升8.2%，年內(nèi)新增合約面積4470萬方。商業(yè)管理（包括酒店?duì)I運(yùn)及物業(yè)投資）及環(huán)保收入為人民幣51.8億元，較去年同期下降34.4%。

       銷售

??業(yè)績規(guī)模下滑超三成降幅遠(yuǎn)超百強(qiáng)平均水平

??銷售規(guī)模同比下降30.6%，均價同比提升近兩成。2023年，雅居樂實(shí)現(xiàn)預(yù)售金額453億元，銷售規(guī)模同比下滑30.6%，遠(yuǎn)大于百強(qiáng)房企業(yè)績的平均下降幅度。同期實(shí)現(xiàn)累計(jì)預(yù)售建筑面積303.9萬平方米，同比下降41.4%，預(yù)售均價為14904元/平方米，較去年同期增加18.3%。

??土地

??土儲規(guī)模持續(xù)下降三成土儲位于大灣區(qū)和長三角

??全年無新增土儲，總土儲較去年年底下降17%。根據(jù)CRIC監(jiān)測，2023年全年雅居樂未在公開市場新增土儲。截止2023年底，雅居樂擁有總建筑面積為3,335萬平方米的土地儲備，總土儲規(guī)模較去年年底下降17%，土儲規(guī)模大幅下降主要由于年內(nèi)項(xiàng)目出售且未補(bǔ)充土儲。從土儲的平均成本上看，平均地價為3030元/平方米，是年內(nèi)平均售價的1/5，土地成本較低。盡管土儲規(guī)模下滑，但按照企業(yè)近3年的項(xiàng)目銷售情況估算，可滿足未來五年左右銷售需求。

??從土儲分布上看，雅居樂土儲主要分布在大灣區(qū)、長三角兩大城市群，合計(jì)土儲占比31.3%。其中大灣區(qū)土土地儲備約為715萬平方米，占整體土地儲備的21.4%，現(xiàn)有44個在建項(xiàng)目；長三角土儲占比9.9%，土儲為330萬平方米，包含40開發(fā)項(xiàng)目。在香港，雅居樂擁有兩個房地產(chǎn)項(xiàng)目，包括英皇道柏架山道項(xiàng)目及九龍?zhí)亮x本道項(xiàng)目，合計(jì)土地儲備為2.0平方米。

??盈利

??首次出現(xiàn)負(fù)毛利凈利已連續(xù)兩年虧損

??地產(chǎn)營收持續(xù)下滑，營收規(guī)模后勁不足。2023年，雅居樂實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入為433.1億元，同比下降19.8%，年內(nèi)地產(chǎn)營業(yè)收入為236億元，同比下降27.3%，主要由于房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營環(huán)境不利，地產(chǎn)開發(fā)結(jié)轉(zhuǎn)總面積為213萬平方米，較去年同期下降35.6%，確認(rèn)銷售均價為每平方米人民幣11080元，較去年同期的每平方米人民幣9805元增加13%。同時，合同負(fù)債儲備來看，合同負(fù)債覆蓋營收倍數(shù)（合同負(fù)債/2023年?duì)I收）為0.95，營收增長后勁不足。

??出現(xiàn)負(fù)毛利，凈利虧損。2023年雅居樂實(shí)現(xiàn)毛利潤虧損5.2億元，同比下降152.4%，根據(jù)年報披露，盡管2023年確認(rèn)均價同比提升13%，但建筑成本等相關(guān)成本平均同比上浮20.5%，壓縮毛利水平。年內(nèi)雅居樂凈利潤和歸母凈利潤分別虧損127.8億元和138.0億元，主要受到毛利虧損、出售附屬公司以及出售和聯(lián)營公司虧損等因素的影響。

??負(fù)債

??三道紅線處于黃檔企業(yè)多渠道融資緩解資金困境

??平均借款利率顯著提高，有息債規(guī)模下降。2023年雅居樂的凈負(fù)債率為65.8%，較去年年底上升8.5個百分點(diǎn)。剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率降至68.9%，相較期初上升2.2個百分點(diǎn)，仍保持在監(jiān)管閾值內(nèi)。年內(nèi)，加權(quán)平均借貸利率較期初提高1.6個百分點(diǎn)至7.6%。截止2023年底，雅居樂總有息負(fù)債規(guī)模535.5億元，較去年年末下降10%。

??企業(yè)資金枯竭，流動性持續(xù)惡化。截止2023年12月底，雅居樂擁有現(xiàn)金125.5億元（包含受限資金），相比去年年底下降22%，短期債務(wù)258.7億元，較去年年底增加7.7%，現(xiàn)金短債比在去年0.7的情況下降至0.5，同時剔除受限制現(xiàn)金后的現(xiàn)金短債比為0.3，較與去年年底再降0.1，短期流動性枯竭。同時,長期債務(wù)為276.8億元，較去年年底下降21.9%，長短期債務(wù)比1.1，較期初下降0.4。從一年期債務(wù)結(jié)構(gòu)來看，銀行借款達(dá)224.7億元，占比近9成，同時債券待償還金額仍有34億元。

??企業(yè)多種方式籌集資金，根據(jù)年報數(shù)據(jù)顯示，1月以先舊后新方式配售及認(rèn)購合共約2.2億股，合共取得約4.9億港元，3月獲得期限12個月的折合人民幣約24.2億元的銀團(tuán)貸款再融資，5月獲得期限19個月折合人民幣52.5億元的貸款融資，累計(jì)獲得約80億元融資，6月雅居樂宣布終止現(xiàn)有股份獎勵計(jì)劃，改善現(xiàn)金流情況。8月雅居樂再次以先舊后新方式配售及認(rèn)購合共約3.46億股，共取得約3.9億港元來緩解流動性壓力，10月雅居樂先后出售多家附屬公司、合聯(lián)營公司股權(quán)的方式獲得12.1億元的資金支持。

??戰(zhàn)略

??多元營收占比45.5%物管營收同比增加6.2%

??雅居樂堅(jiān)持“以地產(chǎn)為主，多元業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展”的模式，多元業(yè)務(wù)主要包括物業(yè)管理、環(huán)保等多個板塊。2023年多元業(yè)務(wù)營收達(dá)約197.1億元，同比下降8.6%，同時多元化營收占比持續(xù)上升至45.5%。從具體板塊看，年內(nèi)物業(yè)管理的收入為145.3億元，較去年同期上升6.2%，截止2023年底，在管物業(yè)建面為5.9億平方米，規(guī)模同比提升8.2%，年內(nèi)新增合約面積4470萬方。商業(yè)管理（包括酒店?duì)I運(yùn)及物業(yè)投資）及環(huán)保收入為人民幣51.8億元，較去年同期下降34.4%。