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??回款率達(dá)120%；土儲足夠3年開發(fā)；財務(wù)獲得母公司大力支持。

??◎  作者 / 沈曉玲、洪宇桁

??核心觀點【回款率達(dá)120%創(chuàng)近年來新高，集團(tuán)銷售排名首入二十強(qiáng)】2023年中交地產(chǎn)實現(xiàn)銷售金額373.61億元，銷售面積179.66萬平方米，分別同比減少18.57%和8.23%。中交地產(chǎn)2023年實現(xiàn)銷售回款449.79億元，回款率達(dá)到了120%，創(chuàng)下了近年來的新高。從中交房地產(chǎn)集團(tuán)（剔除綠城中國）來看，即包含中交地產(chǎn)及其他非上市部分，根據(jù)CRIC《2023年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜》數(shù)據(jù)，2023年集團(tuán)實現(xiàn)整體銷售額698.1億元，排名由2022年的28名繼續(xù)上升到第20名，首次進(jìn)入20強(qiáng)，行業(yè)排名實現(xiàn)了較大提升。

??【土儲足夠3年開發(fā)，近七成位于二線城市】2023年中交地產(chǎn)僅在成都和合肥獲取了兩塊土地，在行業(yè)整體下行的背景下，企業(yè)降低了拿地力度。截至2023年底，中交地產(chǎn)共擁有117個項目，項目總建筑面積為2264.86萬平方米，其中在建及待建面積 1200.98 萬平方米，可以滿足企業(yè)3年左右的發(fā)展。在建及待建總土儲68%位于二線城市，同時中西部占比達(dá)到52%，整體看來企業(yè)的土地儲備質(zhì)量相對較高。

??【首次出現(xiàn)凈利潤虧損，積極計提提前釋放壓力】2023年中交地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入324.68億元，同比減少15.6%。由于2023年底企業(yè)的合約負(fù)債為215.73億元，覆蓋2023年的營收規(guī)模倍數(shù)為0.66，企業(yè)未來短期內(nèi)營業(yè)收入止跌回升的壓力較大。積極進(jìn)行計提減值撥備，將壓力提前釋放。2023年中交地產(chǎn)實現(xiàn)整體毛利潤約35.34億元，整體毛利率約為10.89%，凈利潤虧損14.72億元。企業(yè)近年來首次出現(xiàn)凈利潤虧損，一方面是由于限價項目結(jié)轉(zhuǎn)拉低了企業(yè)的盈利空間；另一方面，在市場下行下企業(yè)計提的資產(chǎn)減值損失達(dá)到了13.17億元，而2022年則僅為5.68億元。

??【債務(wù)結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化，獲母公司流動性支持】截至2023年底，中交地產(chǎn)共持有現(xiàn)金120.1億元，較期初增加14.6%，現(xiàn)金短債比較期初提高了0.3至0.86，若是剔除掉受限制現(xiàn)金之后非受限現(xiàn)金短債比更是僅有0.71，企業(yè)在短期內(nèi)仍有一定的償債壓力。凈負(fù)債率和剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率分別較期初下降11.8個百分點和0.1個百分點。長短債比為1.81，較期初提高了0.54，整體債務(wù)結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化。企業(yè)近期繼續(xù)在財務(wù)方面獲得了母公司的大力支持，2023年底，來自企業(yè)控股股東借款余額為162.44億元，期后又在2024年1月宣布擬向控股股東申請100億借款額度。雖然來自母公司的借款及支持較為穩(wěn)定，但企業(yè)仍需關(guān)注其杠桿水平及流動性安全，積極通過提升項目去化保證資金回流，提升公司的安全性。

??01 銷售

??回款率達(dá)120%創(chuàng)新高
集團(tuán)排名首入二十強(qiáng)

??2023年中交地產(chǎn)實現(xiàn)銷售金額373.61億元，銷售面積179.66萬平方米，分別同比減少18.57%和8.23%。銷售權(quán)益達(dá)到73.2%，同比大幅提升8.5個百分點。與此同時，中交地產(chǎn)積極推動銷售回款，增強(qiáng)現(xiàn)金安全性，2023年實現(xiàn)銷售回款449.79億元，回款率達(dá)到了120%，創(chuàng)下了近年來的新高。此外，代建業(yè)務(wù)在2023 年度實現(xiàn)了新簽貨值114.63 億元，同時代建回款0.52 億元。

??從中交房地產(chǎn)集團(tuán)（剔除綠城中國）來看，即包含中交地產(chǎn)及其他非上市部分，根據(jù)CRIC《2023年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜》數(shù)據(jù)，2023年集團(tuán)實現(xiàn)整體銷售額698.1億元，排名由2022年的28名繼續(xù)上升到第20名，首次進(jìn)入20強(qiáng)，行業(yè)排名實現(xiàn)了較大提升。

??02 投資

??土儲足夠3年開發(fā)
近七成位于二線城市

??2023年中交地產(chǎn)僅在成都和合肥獲取了兩塊土地，總建面約21.53萬平米，同比減少了83.26%；拿地總價為27.7億元，同比減少了88.18%。在行業(yè)整體下行且企業(yè)資金鏈較為緊張的情況下，中交地產(chǎn)大幅降低了拿地力度。

??截至2023年底，中交地產(chǎn)共擁有117個項目，總計容建面約為2264.86萬平方米，權(quán)益比例為59%。其中，期末累計已竣工面積 1063.88萬平方米，在建及待建面積 1200.98萬平方米，在建及待建面積的占比為53.03%，同比降低20.3個百分點。按照企業(yè)當(dāng)下的開發(fā)節(jié)奏預(yù)估，可以滿足企業(yè)3年左右的發(fā)展。

??在建及待建面積的分布方面，68%位于二線城市，同時中西部占比達(dá)到52%。值得注意的是，中交地產(chǎn)的三四線主要布局經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿^強(qiáng)的沿海城市，企業(yè)的三四線土儲中有51%位于長三角和珠三角的三四線城市；而中西部土儲中98%位于重慶、成都、武漢等二線城市，整體看來企業(yè)的土地儲備質(zhì)量相對較高。

??03 盈利

??短期內(nèi)營收增長承壓
首次出現(xiàn)凈利潤虧損

??2023年中交地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入324.68億元，同比減少15.6%，其中地產(chǎn)銷售收入322.31億元，同比減少15.8%。值得注意的是，2023年底中交地產(chǎn)的合約負(fù)債為215.73億元，覆蓋2023年的營收規(guī)模倍數(shù)為0.66，合約負(fù)債未能覆蓋營業(yè)收入，企業(yè)未來短期內(nèi)營業(yè)收入止跌回升的壓力較大。

??積極進(jìn)行計提減值撥備，將壓力提前釋放。2023年中交地產(chǎn)實現(xiàn)整體毛利潤約35.34億元，同比減少31.6%，整體毛利率約為10.89%，同比下降2.54個百分點。凈利潤虧損14.72億元，歸母凈利潤虧損16.73億元，而2022年同期歸母凈利潤為0.34億元。企業(yè)近年來首次出現(xiàn)凈利潤虧損，一方面是由于限價項目結(jié)轉(zhuǎn)拉低了企業(yè)的盈利空間；另一方面，在市場下行下企業(yè)計提的資產(chǎn)減值損失達(dá)到了13.17億元，而2022年則僅為5.68億元，同時企業(yè)的財務(wù)費(fèi)用同比增加了131.71%至6.98億元。整體看來中交地產(chǎn)未來仍需開源節(jié)流，等待市場復(fù)蘇。

??04 償債

??債務(wù)結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化
獲母公司流動性支持

??截至2023年底，中交地產(chǎn)共持有現(xiàn)金120.1億元，較期初增加14.6%；總有息負(fù)債約為393.69億元，較期初減少6.7%。其中，短債總額139.95億元，較期初減少24.8%，現(xiàn)金短債比較期初提高了0.3至0.86，若是剔除掉受限制現(xiàn)金之后非受限現(xiàn)金短債比更是僅有0.71，企業(yè)在短期內(nèi)仍有一定的償債壓力。長短債比為1.81，較期初提高了0.54，整體債務(wù)結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化。杠桿率水平方面，截至2023年底，中交地產(chǎn)凈負(fù)債率154.8%，剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率82.51%，分別較期初下降11.8個百分點和0.1個百分點。

??面對當(dāng)前企業(yè)的償債壓力以及市場機(jī)會，中交地產(chǎn)近期繼續(xù)在財務(wù)方面獲得了母公司的大力支持。2023年底，來自企業(yè)控股股東借款余額為162.44億元，融資成本區(qū)間0.00-8.00%；期后又在2024年1月宣布擬向控股股東申請100億借款額度，借款年利率不超過7.5%，單筆借款期限自到賬之日起不超過60個月。值得注意的是，雖然來自母公司的借款及支持較為穩(wěn)定，但企業(yè)仍需關(guān)注其杠桿水平及流動性安全，積極通過提升項目去化保證資金回流，提升公司的安全性。