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??“在西安，中鐵建賣項(xiàng)目股權(quán)并不意外。”這是西安多位地產(chǎn)人士對(duì)中房報(bào)記者采訪的回應(yīng)。

??今年3月12日，北京產(chǎn)權(quán)交易所官網(wǎng)顯示，西安國(guó)際港務(wù)區(qū)京港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱西安京港地產(chǎn)公司）30%股權(quán)及40569.41萬元債權(quán)正在公開掛牌出售，轉(zhuǎn)讓底價(jià)為41179.244萬元。

??梳理股權(quán)可發(fā)現(xiàn)，西安京港地產(chǎn)公司系中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)華中有限公司（以下簡(jiǎn)稱中鐵地產(chǎn)華中公司）的全資子公司，而中鐵地產(chǎn)華中公司正是中國(guó)鐵建房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司的全資子公司，即中國(guó)鐵建股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱中鐵建）的全資控股孫公司。

??“西安京港地產(chǎn)公司部分股權(quán)被出售并非中鐵建的首次操作。”在上述熟悉中鐵建西安公司人士看來，也不會(huì)是最后一例。

??逾35億元激進(jìn)拿地

??進(jìn)入三月，高周轉(zhuǎn)的戲碼繼續(xù)在西安上演。

??截至三月末西安土地出讓依舊是央企獨(dú)大。16宗開發(fā)用地,攬金110億元，沒有出現(xiàn)流拍、終止出讓、中止出讓的情況。

??尤其是浐灞國(guó)際港，是此輪西安土地出讓的最大贏家。共計(jì)有545.2畝土地成交，占到當(dāng)月西安全市土地成交面積的六成之多。

??而中鐵建則是沿襲一貫的板塊集中開發(fā)風(fēng)格，繼續(xù)圍繞港務(wù)區(qū)加碼投資。以8.35億元拿下了港務(wù)區(qū)69畝地塊，這個(gè)項(xiàng)目也成為繼中國(guó)鐵建西派璟悅、中國(guó)鐵建西派麟悅之后，中鐵建在港務(wù)區(qū)的第三個(gè)項(xiàng)目。

??3月13日，中鐵建以21.1億元底價(jià)摘得曲江大明宮地塊近10萬平方米土地，在此之前，中國(guó)鐵建地產(chǎn)已在地塊南側(cè)拿到約51畝開發(fā)用地，再加上南側(cè)去年入市共計(jì)65.808畝的西派城天麟、天華地塊，中國(guó)鐵建在曲江大明宮板塊已形成了一個(gè)超260畝大體量的項(xiàng)目。

??加上2月4日7.08億元摘得的兩處地塊，中鐵建累計(jì)在一季度拿地金額達(dá)到了36.5億元。

??中房報(bào)記者梳理西安2024年一季度各房企拿地信息，中鐵建拿地金額為第一位。

??3月28日，在西安當(dāng)?shù)貜氖路慨a(chǎn)中介工作的王然告訴中房報(bào)記者，中鐵建在高新CID、港務(wù)區(qū)新項(xiàng)目的招聘海報(bào)，遍布他的微信朋友圈。

??就在前一天，西安國(guó)際港務(wù)區(qū)港新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱西安港新公司）中國(guó)鐵建·語瀾溪項(xiàng)目建設(shè)工程招標(biāo)計(jì)劃發(fā)布，記者查詢?cè)擁?xiàng)目具體內(nèi)容，系中鐵建此前經(jīng)西安港新公司所拿港務(wù)區(qū)地塊。

??從拿地到項(xiàng)目公布，不到10天。3月13日中鐵地產(chǎn)華中公司全資子公司西安景信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱景信公司）摘得土地簽訂合同的當(dāng)日，發(fā)布了《西派天峰中心項(xiàng)目施工總承包招標(biāo)計(jì)劃》和《西派天著項(xiàng)目施工總承包招標(biāo)計(jì)劃》。

??記者初步梳理，中鐵建目前大明宮板塊有西派國(guó)際、西派中心、西派天麓、西派天著、西派天峰、西派城，已經(jīng)落地6個(gè)西派系列，港務(wù)區(qū)西派璟悅和西派麟悅，高新CID西派璽悅，高新絲路軟件城西派國(guó)樾和西派樘樾，灃西新城西派時(shí)代和西派宸樾，同時(shí)在高新CID板塊，中鐵建和越秀合作開發(fā)了西派天悅，“西派系”在西安共計(jì)14個(gè)項(xiàng)目。

??不過，中鐵建激進(jìn)拿地的情況，在財(cái)經(jīng)分析人士看來，存在一定的“后遺癥”。

??“如此大規(guī)模高頻率的摘地，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流和存量資金，都是一種挑戰(zhàn)，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整期，即便‘西派系’是高端改善住房，銷售的壓力也是存在的，大規(guī)模拿地極易引發(fā)資金鏈問題，影響項(xiàng)目開發(fā)，當(dāng)然，這種轉(zhuǎn)讓股權(quán)的形式或許可以緩解現(xiàn)金流，但是引入其他股東無異于對(duì)項(xiàng)目的‘高端改善’定位造成口碑影響。”西安當(dāng)?shù)厥熘康禺a(chǎn)運(yùn)作模式的業(yè)內(nèi)人士告訴中房報(bào)記者。

??此外，有接近中鐵建西安公司的人士告訴中房報(bào)記者，如此激進(jìn)拿地背后，極有可能是中鐵建方面與西安市達(dá)成的默契或者口頭約定，因?yàn)椤拔靼膊糠值貐^(qū)財(cái)政緊張，中鐵建拿地之后，可能會(huì)相應(yīng)得到其他領(lǐng)域的項(xiàng)目作為回報(bào)。”

??股權(quán)搭售債權(quán)仍留后手

??3月12日，北京產(chǎn)權(quán)交易所官網(wǎng)顯示，西安京港地產(chǎn)公司30%股權(quán)及40569.41萬元債權(quán)正在公開掛牌出售，轉(zhuǎn)讓底價(jià)為41179.244萬元。

??這只是近幾年中鐵地產(chǎn)華中公司出讓項(xiàng)目股權(quán)的冰山一角。

??記者梳理中鐵地產(chǎn)華中公司相關(guān)項(xiàng)目公司股權(quán)出讓記錄發(fā)現(xiàn)，此次出售并非首次出讓。

??據(jù)全國(guó)產(chǎn)權(quán)行業(yè)信息化綜合服務(wù)平臺(tái)信息，2023年11月，中鐵華中公司掛牌西安鐵昇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“西安鐵昇地產(chǎn)”）25%股權(quán)及7875萬元債權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)約7876.79萬元，并于同年12月21日成交，但是未披露具體成交方。

??西安鐵昇地產(chǎn)成立于2023年9月21日，注冊(cè)資本2000萬元，由中鐵地產(chǎn)華中公司持股100%。而西安鐵昇地產(chǎn)正是西派璽樾項(xiàng)目的開發(fā)主體公司。

??中房報(bào)記者通過查詢發(fā)現(xiàn)，北京產(chǎn)權(quán)交易所官網(wǎng)顯示，2022年11月7日，西安鐵晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“西安鐵晟地產(chǎn)”）掛牌轉(zhuǎn)讓45%股權(quán)及6.72億元債權(quán)。

??而西安鐵晟地產(chǎn)為高新中國(guó)鐵建西派樘樾項(xiàng)目的開發(fā)主體。西安鐵晟地產(chǎn)于2022年6月份摘得西派樘樾開發(fā)用地，總價(jià)29.34億元。

??2022年6月，拿地開發(fā)西派樘樾，2022年11月7日轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)；2023年10月拿地開發(fā)西派璽樾，2023年11月轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)；2023年5月和9月拿地，分別開發(fā)西派璟悅和西派麟悅，2024年3月轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)。

??從當(dāng)下股權(quán)結(jié)構(gòu)來看，目前西安鐵晟地產(chǎn)由廣州新鐵鑫建投資有限公司持股45%，中鐵華中公司持股39%；西安鐵昇地產(chǎn)由中鐵華中公司持股45%，廣州新鐵鑫建投資有限公司持股25%，中鐵建融城發(fā)展有限公司持股20%。

??西安鐵昇地產(chǎn)由廣州新鐵鑫建投資有限公司持股25%，中鐵地產(chǎn)華中公司持股45%；中鐵建融城發(fā)展有限公司持股20%。

??廣州新鐵鑫建投資有限公司由新興際華集團(tuán)有限公司和中鐵建地產(chǎn)分別持股50%，中鐵建融城發(fā)展有限公司則是中國(guó)鐵建股份有限公司與成都軌道交通集團(tuán)有限公司合資公司。

??此外，中鐵建“西派系”項(xiàng)目的股權(quán)轉(zhuǎn)讓也充滿值得玩味之處。

??以西安鐵昇地產(chǎn)25%股權(quán)及7875萬元債權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓為例，中房報(bào)記者查詢發(fā)現(xiàn)，西安鐵昇房地產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓前的2023年10月31日的財(cái)務(wù)報(bào)表月報(bào)顯示，西安鐵昇地產(chǎn)資產(chǎn)總額168,371.72萬元，負(fù)債總額168,371.89萬元，凈利潤(rùn)和凈資產(chǎn)均為-0.17萬元。

??在方遠(yuǎn)看來，西安鐵昇地產(chǎn)資產(chǎn)總額和負(fù)債總額差不多是相等的，加之西安鐵昇地產(chǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)公司，相當(dāng)于西安鐵昇地產(chǎn)開發(fā)的“西派系”項(xiàng)目，根本沒有利潤(rùn)真正進(jìn)入公司，這樣的經(jīng)營(yíng)狀況下，還掛牌轉(zhuǎn)讓股權(quán)及債券，顯然不符合市場(chǎng)邏輯，怎么可能有股東想接盤入股借錢給一家沒有利潤(rùn)的公司？

??“那么問題出在哪？”記者問。

??“極度渴求現(xiàn)金流。”方遠(yuǎn)說。

??需要注意的是，股權(quán)與債權(quán)搭售的背后，出讓方還有對(duì)接手股東較為“苛刻”的附加條款。從這些條款可以看出其對(duì)于現(xiàn)金流的極度渴求。

??比如，西安京港地產(chǎn)公司的股權(quán)及債券轉(zhuǎn)讓，就要求一次性支付轉(zhuǎn)讓資金，還要求持續(xù)向標(biāo)的企業(yè)提供股東借款以支持標(biāo)的企業(yè)正常開發(fā)運(yùn)營(yíng)。

??此外，西安鐵昇地產(chǎn)公司25%股權(quán)及7875.00萬元債權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件如出一轍，也是需要一次性支付。要求在被確定為受讓方后3個(gè)工作日內(nèi)與轉(zhuǎn)讓方簽署產(chǎn)權(quán)交易合同，并于產(chǎn)權(quán)交易合同生效之日起1個(gè)工作日內(nèi)將交易價(jià)款、基礎(chǔ)服務(wù)費(fèi)一次性分別支付至北京產(chǎn)權(quán)交易所指定賬戶。

??另外，還需要同意股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后，根據(jù)標(biāo)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展需要，與標(biāo)的企業(yè)其他股東按各自持有標(biāo)的企業(yè)股權(quán)比例向標(biāo)的企業(yè)提供資金支持。

??“西派系”光環(huán)褪去

??一番股權(quán)騰挪之后，項(xiàng)目雖然依然由項(xiàng)目方控股，但是讓購(gòu)房者頗為擔(dān)憂，彼時(shí)，曾有購(gòu)房者稱這種大額股權(quán)出讓引入資方，會(huì)不會(huì)影響到開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品質(zhì)量和后續(xù)保障。

??“‘西派系’在中鐵建地產(chǎn)板塊定位是高端改善，但是這樣經(jīng)常在項(xiàng)目首開之前或者鎖定搖號(hào)或者開啟預(yù)售之后，搞股權(quán)轉(zhuǎn)讓，當(dāng)時(shí)在西安消費(fèi)者看來，還是讓人心生疑慮的。”深耕西安多年的房產(chǎn)中介王然告訴中房報(bào)記者。

??“房地產(chǎn)企業(yè)激進(jìn)拿地和保持高周轉(zhuǎn)的最大保障就是資金，所以一些企業(yè)會(huì)采取出售項(xiàng)目股權(quán)的方式快速回籠現(xiàn)金流，但是這樣的操作，就意味著項(xiàng)目開發(fā)會(huì)引入其他股權(quán)和資本方，對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)保障和物業(yè)等各個(gè)方面無異于埋下隱患。”曾在財(cái)經(jīng)媒體工作多年的方遠(yuǎn)告訴中房報(bào)記者。

??事實(shí)上，外界的擔(dān)憂不無道理。

??從業(yè)主口碑來看，中鐵建西派國(guó)際一騎絕塵，其他“西派系”項(xiàng)目都有不同程度的維權(quán)投訴。尤其是股權(quán)出讓項(xiàng)目的相關(guān)樓盤。

??西派國(guó)樾和西派樘樾曾是西安樓市的搖號(hào)熱盤。但是在2022年6月至股權(quán)轉(zhuǎn)讓期間，被爆出存在“降標(biāo)減配、私改規(guī)劃”等問題。

??中房報(bào)記者梳理多個(gè)投訴及留言平臺(tái)，發(fā)現(xiàn)大量上述項(xiàng)目的投訴，這些投訴的內(nèi)容也多集中在小區(qū)用料減配，虛假銷售等方面。

??針對(duì)以上多次轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)及“西派系”項(xiàng)目被曝出的諸多問題，中房報(bào)記者多次撥打中鐵地產(chǎn)華中在企查查所登記的聯(lián)系電話，截至發(fā)稿，沒有人接聽。

     （應(yīng)受訪者要求，文中王然為化名。）