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??合約銷售規模同比降幅15%，三道紅線處于橙檔，短期償債壓力明顯提升

??◎  作者 / 沈曉玲、張少賢

??核心觀點

??【全年業績同比下降15%，長三角銷售貢獻度下降】2023年五礦地產實現合約銷售金額113億元，同比下降15%；合約銷售均價的下降主要與年內銷售均價較高區域的銷售貢獻下降有關。從銷售區域結構來看，2023年五礦地產銷售均價較低的華中、成渝地區的銷售貢獻度顯著提升，而銷售均價較高的長三角區銷售貢獻度顯著下降。銷售均價不足1.5萬元/平方米的華中、成渝地區的銷售貢金額占比分別提升3.4、5.3個百分點，銷售規模同比提升13%、64%，珠三角地區和長三角地區的銷售貢獻度分別同比下滑1.6、11.4個百分點。

??【年內無新增土儲，一二線城市土地儲備占比近七成】五礦地產2023年全年無新增土儲。截至2023年，五礦地產可供開發的土地儲備總建筑面積為666.7萬平方米。其中，環渤海地區土地儲備達217.8萬平方米，占比32.7%；華中地區和珠三角地區土地儲備占比也分別達到22.1%和21.3%。分城市能級來看，截至2023年末五礦地產的土儲分布主要以一二線為主，占比合計近七成。

??【營收及毛利規模增長，凈利虧損收窄】2023年五礦地產實現營業收入114.5億元，同比增長25.5%，毛利潤19.7億元，同比增長106.3%。從盈利指標來看，2023年五礦地產的毛利率由去年同期的10.5%上升至17.2%，毛利的增加主要由于年內珠三角地區高毛利項目進入結算，拉升毛利率水平。凈利率和歸母凈利率分別為-4.2%和-8%，主要由于年內其他應收款計提減值撥備、年內融資成本上升等原因導致凈利潤率和歸母凈利潤率的持續虧損。

??【短期償債壓力較大，需關注財務安全邊際】截至2023年末，五礦地產持有現金31.8億元，同比降幅58.3%；短期有息負債138億元，較2022年末同比增加113.4%。現金短債比0.23、長短期債務比0.53，分別較2022年末顯著降低0.95和1.88。凈負債率進一步提升至138%，扣除預收賬款后的資產負債率69.9%，低于監管閾值，目前五礦地產三條紅線處于橙檔，需關注財務安全邊際。同時，截止2023年末，五礦地產的平均融資成本也上升0.9個百分點至5%，借貸利率有一定優化空間。

??01銷售

??全年業績同比下降15%
長三角銷售貢獻度下降

??2023年五礦地產實現合約銷售金額113億元，同比下降15%；合約銷售面積55.5萬平方米，同比下降0.9%；合約銷售均價20355元/平方米，同比下降14.4%，合約銷售均價的下降主要與年內銷售結構變化有關。

??從銷售區域結構來看，2023年五礦地產銷售均價較低的華中、成渝地區的銷售貢獻度顯著提升，而銷售均價較高的長三角區銷售貢獻度顯著下降。根據五礦地產披露的銷售地區結構數據來看，2023年銷售均價不足1.5萬元/平方米的華中、成渝地區的銷售貢金額占比分別提升3.4、5.3個百分點，銷售規模同比提升13%、64%，而珠三角地區和長三角地區的銷售貢獻度同比下滑，分別下降1.6、11.4個百分點，銷售金額同比下降21%、48%。

??02 投資

??年內無新增土儲
一二線城市土地儲備占比近七成

??2023年有近半數百強房企未拿地，五礦地產2023年全年無新增土儲。截至2023年，五礦地產可供開發的土地儲備總建筑面積為666.7萬平方米。其中，環渤海地區土地儲備達217.8萬平方米，占比32.7%；華中地區和珠三角地區土地儲備占比也分別達到22.1%和21.3%。結合五礦地產的銷售結構來看，環渤海地區未來仍是五礦地產的主要的銷售貢獻區域，而長三角地區的銷售貢獻度將進一步下降。分城市能級來看，截至2023年末五礦地產的土儲分布主要以一二線為主，占比合計近七成。

??03 財務

??營收及毛利規模增長
凈利虧損收窄

??2023年五礦地產實現營業收入114.5億元，同比增長25.5%，毛利潤19.7億元，同比增長106.3%，凈利潤和歸母凈利潤的虧損較去年收窄。從盈利指標來看，2023年五礦地產的毛利率由去年同期的10.5%上升至17.2%，毛利的增加主要由于年內珠三角地區高毛利項目進入結算，拉升毛利率水平。凈利率和歸母凈利率分別為-4.2%和-8%，主要由于年內其他應收款計提減值撥備、年內融資成本上升等原因導致凈利潤率和歸母凈利潤率的持續虧損。

??04 負債

??短期償債壓力較大
需關注財務安全邊際

??截至2023年末，五礦地產持有現金31.8億元，同比降幅58.3%；短期有息負債138億元，較2022年末同比增加113.4%?，F金短債比0.23、長短期債務比0.53，分別較2022年末顯著降低0.95和1.88。凈負債率進一步提升至138%，扣除預收賬款后的資產負債率69.9%，低于監管閾值，目前五礦地產三條紅線處于橙檔，需關注財務安全邊際。同時，截止2023年末，五礦地產的平均融資成本也上升0.9個百分點至5%，借貸利率有一定優化空間。