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??正積極促成境外債務全面重組方案，7支公司債全部展期，涉及債券規模逾132.7億。

??◎  作者 / 沈曉玲、陳家鳳

??核心觀點【合約業績同比腰斬，銷售端承壓顯著】2023年遠洋集團合約銷售額505.3億元，同比下降49.6%，降幅高于同梯隊的TOP31-50房企平均全口徑銷售額的同比降幅22.8%；銷售面積428.9萬方，同比降幅30.3%。環渤海區域取代北京區域，銷售額貢獻最大達37.3%，緣于北京市銷售貢獻下滑顯著所致。能級上，一二線銷售額貢獻75%，其中北上廣深貢獻17.7%。

??【新增投拓幾近停滯，全年新增2幅地塊】2023年遠洋新增投拓幾近停滯，全年新增2幅土地，新增土儲建面85.8萬平，同比增長28.4%；按3600元/平新增土儲拿地樓板價計，全年拿地價款同比大幅下滑53.8%至30.9億，拿地銷售比0.06。此外，遠洋拿地權益比有所增長，拿地權益建面79.7萬平，占比93%，較去年提升20pct。

??【總土儲建面繼續下降，權益占比52.7%】受近兩年投資全面收斂的影響，年末總土儲建面3621.3萬平，較年初減少15.7%，土儲建面權益占比約52.7%，同比提升0.1pct。土儲分布仍以北京區域和環渤海區域為主，土儲建面約占半數，而一二線城市占比超7成，三四線略有下滑。

??【計提物業減值撥備22.72億，歸母凈利連續2年虧損】2023年遠洋地產結轉收入390億，同比增長5%，竣工結轉速度加快；合同負債較年初大幅減少49%至209億，對結轉收入覆蓋倍數從年初的1.1倍下滑到0.54倍，后續需加強銷售去化保障營收增長。毛利同比降幅50%至11.83億，毛利率降至2.55%低點；凈利和歸母凈利連續2年虧損，緣于地塊盈利空間壓縮、投資物業重估和合聯營投資虧損，以及減值撥備135.54億（其中金融資產減值虧損112.83億、物業減值虧損22.72億）所致。

??【7只公司債全部展期，努力尋求境外債務全面重組方案】年末遠洋短債697.51億，占比高達73%，因項目資金回籠至集團愈發困難，非受限現金約20億，較年初減少57%，對短債的覆蓋倍數僅0.03，流動性高度承壓。2023年9月遠洋集團已經與境外投資人進行溝通，以促進對包含截至2023年末賬面價值約人民幣232.5億元的7筆擔保票據及賬面價值約人民幣45.7億元的永續次級擔保資本證券等境外債務達成重組；而境內債重組進度較快，2024年3月底遠洋宣布所發行的7支公司債全部展期獲通過，并新增增信保障措施，涉及債券規模逾132.7億元；余下3支銀行間債券（涉及規模64.2億）還在努力與投資者協商達成有效解決方案。

??【可租賃面積375萬平，未來或可擇機處置以回籠資金】遠洋有超過22個在營投資物業，其中出租率高于80%項目有15個，已投入營運的項目可租賃面積375萬平，其中物流項目、商鋪和寫字樓可租賃面積占比分別49.2%、21.7%和20.9%。商業儲備充足且類型多元，未來可擇機處置以回籠更多的資金。據不完成統計，2023年遠洋集團完成出售成都遠洋太古里50%股權予大股東中國人壽保險、出售北京朝陽遠洋未來廣場予居然之家，通過加快盤活這2筆商業地產回籠資金合計約75億。

??01 銷售

??合約業績同比腰斬
銷售端承壓顯著

??2023年遠洋集團銷售承壓顯著，全口徑合約銷售額505.3億元，同比下降49.6%，降幅高于同梯隊的TOP31-50房企平均全口徑銷售額的同比降幅22.8%；實現銷售面積428.9萬方，同比降幅30.3%。包含車位在內的整體銷售均價11,782元/平方米，同比下滑27.7%，而不包含車位的銷售均價同比下降25%至13,500元/平方米，均價下滑緣于遠洋對部分項目進行折扣營銷，積極回籠項目資金。

??銷售貢獻方面，遠洋集團布局六大開發事業部，2023年環渤海區域銷售額趕超北京區域、貢獻最大，實現銷售額173.9億，占比同比提升18.4pct至37.3%[1]；北京區域年內銷售額87.85億，占比18.8%，較去年下滑6.8pct，緣于區域內北京 銷售額下滑顯著所致，同比下滑75%至45億。此外，華東、華南、華中和華西銷售額分別69.7、62.6、52.4和20.2億，占比分別達14.9%、13.4%、11.2%和4.3%，華東、華南、華中銷售貢獻相對均衡。城市能級上，一二線銷售額貢獻75%，其中二線銷售額貢獻比重同比提升10pct至57.3%，而北上廣深貢獻銷售額17.7%，同比下滑14.6pct。

??02 投資

??新增投拓幾近停滯
全年新增2幅地塊

??2023年遠洋新增投拓幾近停滯，拿地謹慎。全年新增2幅土地，新增土儲建面85.8萬平，同比增長28.4%；新增土儲拿地樓板價3600元/平，同比下降53.8%；按3600元/平拿地成本計，全年拿地價款同比大幅下滑53.8%至30.9億，拿地銷售比0.06，低于百強房企0.21平均值，投資態度收斂。此外，年內遠洋拿地權益比有所增長，拿地權益建面79.7萬平，占比93%，較去年提升20pct。

??03 土儲

??總土儲建面繼續下降
權益占比52.7%

??受近兩年投資全面收斂的影響，年末遠洋集團總土儲建面3621.3萬平，較年初減少15.7%；從權益來看，年末遠洋集團權益土儲建面1907.3萬平，權益占比約52.7%，同比提升0.1pct。

??土儲分布方面，年末遠洋總土儲分布仍以北京區域和環渤海區域為主，一二線城市占比超7成。其中北京和環渤海區域土儲占比[2]達到48.8%，約占半數，華東、華南、華西、華中土儲建面占比分別12.7%、11.8%、16%和10.8%，相對均衡；而土儲城市能級仍以二線為主，建面占比約55.7%，而三四線城市土儲占比27.8%，較年初略有下滑。

??04 盈利

??計提物業減值撥備22.72億
歸母凈利連續2年虧損

??2023年遠洋營業總收入464.6億，同比增長0.72%，地產開發結轉收入390億，同比增長5%，竣工結轉速度加快。受年內銷售端承壓的影響，合同負債較年初大幅減少49%至209億，對結轉收入覆蓋倍數從年初的1.1倍下滑到0.54倍，后續需加強銷售去化以保障營收。

??盈利能力，毛利同比降幅50%至11.83億，毛利率降至2.55%低點；凈利連續2年虧損，全年虧損較去年同期擴大至209.84億；歸母凈利潤虧損210.97億元，而2022年歸母凈利也虧損190億元。

??造成凈利潤虧損有以下原因：1）市場低迷、銷售均價不理想，銷管費用率偏高，壓縮盈利空間，2023年樓板價/售價比[3]由2018年的0.33上升至0.55，且銷管費用率由2018年的2.68%上升至7.08%，運營面臨不小的挑戰。2）投資物業重估虧損從去年的2.56億擴大到9.28億，以及減值虧損同比增長46.8%至135.54億，其中計提金融資產減值虧損112.83億、物業減值虧損22.72億。3）合聯營投資虧損23.34億，較去年同期有所增長。

??05 負債

??7只公司債全部展期
努力尋求境外債務全面重組方案

??截至2023年末，遠洋集團有息負債961.43億，較年初減少0.9%，其中1年內到期債務697.51億，占比從年初的39%增長至73%，短債占比過高。受融資收緊、銷售承壓的影響，年末在手現金50.22億，同比下滑46.5%，其中含預售監管資金的受限制現金占比從年初的51%增長至60.4%,導致項目資金回籠至集團愈發困難，非受限現金約20億，較年初減少57%，對短債的覆蓋倍數僅0.03。

??此外，年末遠洋剔除預收款后的資產負債率88.8%，較年初增長11pct；凈負債達438.25%，較年初大幅增長242.5pct,均超監管紅線，“三道紅線”為紅檔，流動性高度承壓。

??值得注意的是，2023年9月遠洋集團已經與境外投資人進行溝通，以促進對包含截至2023年末賬面價值約人民幣232.5億元的7筆擔保票據及賬面價值約人民幣45.7億元的永續次級擔保資本證券等境外債務達成重組。而境內債重組進度較快，2024年3月底遠洋宣布所發行的7支公司債（H18遠洋1、H15遠洋5、H15遠洋3、H19遠洋1、H19遠洋2、H21遠洋1、H21遠洋2）全部展期獲通過，并新增增信保障措施，涉及債券規模逾132.7億元；余下3支銀行間債券（涉及規模64.2億）還在努力與投資者協商達成有效解決方案。

??06 投資物業

??可租賃面積375萬平
未來或可擇機處置以回籠資金

??2023年遠洋投資物業營收同比增長14%至4.46億，維持穩健的營運能力；年末有超過22個在營的投資物業，其中出租率高于80%的項目有15個，已投入營運的項目可租賃面積375萬平，其中物流項目、商鋪和寫字樓可租賃面積占比分別49.2%、21.7%和20.9%，而其余類型物業面積約30.7萬平。遠洋商業儲備充足且類型多元，未來可擇機處置以回籠更多的資金。據不完成統計，2023年遠洋集團完成出售成都遠洋太古里50%股權予大股東中國人壽保險、出售北京朝陽遠洋未來廣場予居然之家，僅通過這兩筆加快盤活商業地產回籠資金合計約75億，可增加集團整體的流動性。