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??近日，風向標城市上海發布了2024年度供地計劃，一個明顯的變化是，住宅用地供應規模進一步縮減。

??上海并不是個例。和上海一樣減少宅地供應的城市，還有廣州、杭州、蘇州等二十余個城市。

??據不完全統計，重點28個城市中住宅用地減少的城市占比接近八成。

??從現有數據來看，降幅超過30%的城市就有10個，其中東莞降幅最大，下降了62.4%。

??宅地供應縮減背后，實際是調整行業供求關系重新回歸新平衡點的客觀需求。

??走出調整期的關鍵在于市場供求關系能否回到新的平衡發展期，考慮到今明兩年仍將是房地產市場筑底之年，土地市場的供求規模低位還將在接下來的三到四年內持續。

??土地成交規模持續低位的背景下，多數城市已于2023年著手縮減住宅用地供應。

??CRIC數據顯示，2023年典型樣本城市宅地供應計劃總量較2022年下降了13%，宅地供地計劃明顯縮水。其中，二線城市同比降幅高達27%。

??至2024年，這一趨勢仍在延續，多數重點城市也減少了宅地供應計劃。

??據不完全統計，2024年重點28個城市住宅用地供應規模預計為1.085億平方米，同比下降約15%，其中商品住宅用地規模約為6475萬平方米，同比降幅約為18%。

??住宅用地供應可謂集體削減。

??28個城市中有22城住宅用地供應較去年有所下降，占比接近八成。其中東莞降幅最大，供應規模減少62.4%。此外，沈陽、煙臺、三亞和西安在2024年增加了住宅用地的供應，其中沈陽增幅最高，達到了75.3%。

??再來看商品住宅用地供應，除未披露該項數據的杭州和西安，26個城市中商品住宅用地供應規模下降的城市有21個，占比已超八成，其中蘇州、東莞和舟山商品住宅用地供應規模降幅均達到60%以上。值得注意的是，三亞商品住宅用地供應明顯增長，全年供應86公頃（86萬平方米），創近四年新高，同比增長1.24倍。

??縮減宅地供應的情況下，多數城市更加注重地塊的供應結構和空間分布。

??典型如北京，2024年中心城區供地占比較2023年提升5個百分點至25%，土地供應向重點功能區、軌道站點周邊等重點發展空間傾斜。

??再如上海，在住宅用地減少的情況下，2024年新增配售型保障性住房用地91公頃。上海規自局表示，在優先做好保障性住房用地供應的基礎上，進一步加強市場供需分析，綜合確定商品住房用地供應時序及規模。

??廣州新增宅地供應重心開始向外圍轉移，中心區的重點則著重推進舊改。

??成都住宅用地供應主要集中在商品住宅銷售周期較短或在合理區間及商業用房庫存量較小區域。

??另外重慶則明確按照“區位好、配套好、預期好”的總體原則，優先供應成熟區域優質地塊。

??整體來看，采取“少而精”的供地策略，并通過優質地塊的良性競爭來支撐新房市場預期，對平衡市場供求關系將起到至關重要的作用。

??在樓市端表現持續低迷的影響下，2023年土地市場交易規模持續縮量，市場熱度也延續低位。

??2023年全年平均供地完成率僅為46%，較2022年下降10%。

??成交層面，截止2023年12月31日，全國300城土地市場成交建面為13.3億平方米，同比下降21%，成交規模創近十年新低。進入2024年，一季度受房企資金壓力仍大影響，僅優質地塊保持熱度，整體流拍率有所加劇，行業信心依舊處于低位。

??當前樓市現狀是，行業規模高峰期已過，全國新房銷售規模降級，再難回到2019-2021年的高位，且樓市需求疲軟，新房市場面臨較大的去化壓力，一季度重點城市累計成交同比仍降50%。

??在這一背景下下，市場全面啟動去庫存。

??3月，重點30個城市中有25個城市狹義庫存消化周期超過警戒線，其中，武漢、南京等消化周期較去年已翻倍。

??從廣義庫存來看，重點34個城市中，杭州、合肥、上海、成都、廈門、長沙和汕頭7個城市廣義消化周期在3年以內，已處于相對低位，城市間橫向對比來看庫存調降壓力比較小，其中杭州、合肥的樓市庫存廣義消化周期目前維持在2年左右的絕對低位，這些城市有望最先達到新供求平衡點。

??另外，重點城市中超過一半的城市廣義消化周期達到6年以上，中長期庫存嚴重承壓。珠海、肇慶、韶關廣義消化周期均達到20年以上。需求基本面較差的城市，長期來看仍將面臨較大的去化壓力，供求關系恢復也需要更長的調整期，因此宅地供應計劃更要大幅縮減。

??作為房地產的底層邏輯，土地供應的調整將深刻地影響著未來房地產的發展趨勢。

??宅地供應縮量實際是對新房需求規模減量的一次主動調整，樓市仍需要去庫存，以達到新的供求平衡的需求。因此土地供應需要根據板塊消化周期為導向，更加靈活、精準地供給土地，防止市場大起大落。

??走出調整期的關鍵，在于樓市供求關系的恢復情況。

??只有消化周期恢復到合理水平之后，新房市場之間的競爭才會趨于良性，土地市場的成交規模才能回升至與商品房市場相適應的規模，并通過優質地塊的良性競爭來支撐新房市場預期，從而推動房地產市場回到新的平衡發展期。