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??【合約銷售增長(zhǎng)5%至3098億，北京區(qū)域銷售超6百億】2023年中海地產(chǎn)（含聯(lián)營(yíng)合營(yíng)公司）共實(shí)現(xiàn)合約物業(yè)銷售金額約3098億元，同比上升5%。2023年百?gòu)?qiáng)房企全年銷售金額同比減少16.5%，中海依然取得銷售的正增長(zhǎng)，表現(xiàn)相對(duì)亮眼。業(yè)績(jī)會(huì)中，管理層表示“3月份項(xiàng)目的周來(lái)訪和成交數(shù)據(jù)對(duì)比去年下半年有明顯提升。”但未來(lái)銷售能否繼續(xù)保持企穩(wěn)回升，仍有待時(shí)間觀察。年內(nèi)，中海在北京、廈門、天津、深圳等7座城市實(shí)現(xiàn)超百億元的銷售，其中北京區(qū)域銷售金額達(dá)614億元。

??【投資實(shí)現(xiàn)雙位數(shù)增長(zhǎng)，北京、上海獲地規(guī)模超百萬(wàn)】2023年，中海地產(chǎn)（包括中海宏洋）合計(jì)新增土儲(chǔ)926萬(wàn)平方米，新增土儲(chǔ)總地價(jià)1463億元，同比上升25%。據(jù)管理層透露，2023年中海新獲土儲(chǔ)的平均毛利率是22%，符合內(nèi)部投資刻度和凈利潤(rùn)率水平。具體城市來(lái)看，北上廣深是拿地最多的城市，其中北京新增土儲(chǔ)135萬(wàn)平方米，上海新增土儲(chǔ)也超百萬(wàn)方；天津、合肥、杭州、蘇州及武漢新增獲地也超30萬(wàn)平方米。對(duì)于2024年的投資策略，中海表示“投拓會(huì)聚焦于確定性相對(duì)較強(qiáng)的核心城市的核心地段，以及優(yōu)質(zhì)的改善型項(xiàng)目。”

??【毛利潤(rùn)同比增長(zhǎng)7%，凈利率略下降至13.35%】2023年中海地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入為2025億元，同比上升12%，毛利潤(rùn)同比上升7%，毛利率20.32%；凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)10%，凈利率13.35%，利潤(rùn)水平屬于行業(yè)前列。期內(nèi)，中海外幣匯兌虧損約19億，對(duì)此中海在年報(bào)中表示，年內(nèi)積極縮減非人民幣凈負(fù)債敞口，提前償還俱樂(lè)部貸款港幣300億元，降低外幣債務(wù)，并增加人民幣融資。目前暫未參與任何衍生金融工具投機(jī)交易，但將審慎考慮是否于適當(dāng)時(shí)候進(jìn)行貨幣和利率掉期安排，以對(duì)沖相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。

??【三條紅線維持綠檔，未來(lái)將規(guī)模和利潤(rùn)率放在首位】年內(nèi)，中海地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流入352.8億，凈償還債務(wù)156億。年末，持有銀行結(jié)余及現(xiàn)金為1056億元（包括受規(guī)管的物業(yè)預(yù)售所得款為208億元），扣除受限制現(xiàn)金后的現(xiàn)金短債比為2.07。此外，一年內(nèi)到期的總有息負(fù)債為410億元，流動(dòng)負(fù)債中貿(mào)易及其他應(yīng)付款857億。截止2023年底，中海凈負(fù)債率38.69%；加權(quán)平均融資成本3.55%，維持綠檔。相對(duì)穩(wěn)健的財(cái)務(wù)情況，讓中海在當(dāng)前環(huán)境下?lián)碛懈鄼C(jī)遇。管理層表示“未來(lái)國(guó)內(nèi)頭部房企的市占率會(huì)明顯提升。中海還是把利潤(rùn)的規(guī)模、利潤(rùn)率放在首位，并借機(jī)實(shí)現(xiàn)量的合理增長(zhǎng)和質(zhì)的有效提升，積極在這輪調(diào)整期中尋找機(jī)會(huì)。”

       銷售

??合約銷售增長(zhǎng)5%至3098億北京區(qū)域銷售超6百億

??2023年中海地產(chǎn)（含聯(lián)營(yíng)合營(yíng)公司）共實(shí)現(xiàn)合約物業(yè)銷售金額約3098億元，同比上升5%；銷售面積約1336萬(wàn)平方米，同比下降4%；銷售均價(jià)23189元/平米，同比增長(zhǎng)9%。

??2023年初，中海地產(chǎn)曾制定了全年銷售增長(zhǎng)20%的目標(biāo)，雖然最終未有達(dá)標(biāo)，但在百?gòu)?qiáng)房企全年銷售金額同比減少16.5%的背景下，依然取得銷售的正增長(zhǎng)，表現(xiàn)相對(duì)亮眼。2023年下半年中海地產(chǎn)的銷售為1296億元，結(jié)合此前中海地產(chǎn)在中期業(yè)績(jī)會(huì)中表示的下半年總可售貨量6100億元，推測(cè)去化率在25%以下。

??2024年前3月，中海地產(chǎn)銷售金額602億元，銷售面積202萬(wàn)平方米；分別同比下降4%、下降45%。需注意的是，近期3月上海的中海順昌玖里開(kāi)盤(pán)銷售196億，創(chuàng)下全國(guó)商品房單次開(kāi)盤(pán)最高銷售額紀(jì)錄；2024年3月單月中海銷售金額412億元，雖同比下降4%，但成為頭部房企中的單月銷冠。業(yè)績(jī)會(huì)中，管理層表示“3月份項(xiàng)目的周來(lái)訪和成交數(shù)據(jù)對(duì)比去年下半年有明顯提升。其中，周均來(lái)訪量大概提升了13%左右；周均成交量大概提升了7%。”未來(lái)銷售能否繼續(xù)保持企穩(wěn)回升，仍有待時(shí)間觀察。

??從銷售結(jié)構(gòu)來(lái)看，2023年中海地產(chǎn)（中海地產(chǎn)及附屬公司）合約銷售金額達(dá)2257億元，同比上升3%；而合聯(lián)營(yíng)及中海宏洋部分的合約銷售金額達(dá)841億元，同比上升11%。

??從能級(jí)看，一線及強(qiáng)二線城市是中海實(shí)現(xiàn)去化的主要區(qū)域，累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額1973億，占總銷售金額的74%。區(qū)域分布上，北部大區(qū)是主要的銷售貢獻(xiàn)區(qū)域，銷售金額達(dá)911億元，占比達(dá)到了29%。年內(nèi)，中海在北京、廈門、天津、深圳等7座城市實(shí)現(xiàn)超百億元的銷售。其中，北京區(qū)域銷售金額達(dá)614億元，北京都闕臺(tái)項(xiàng)目的銷售合約額達(dá)到百億規(guī)模。

??投資

??投資實(shí)現(xiàn)雙位數(shù)增長(zhǎng)北京、上海獲地規(guī)模超百萬(wàn)

??雖然銷售未有達(dá)標(biāo)，但在投資力度上2023年中海仍保持了“兩位數(shù)的增長(zhǎng)”。2023年，中海地產(chǎn)（不包括中海宏洋）于內(nèi)地23個(gè)城市及香港合共新增43幅土地，新增土地儲(chǔ)備總建筑面積為764萬(wàn)平方米，同比上升3%；新增土儲(chǔ)總地價(jià)1342億元，同比上升25%；對(duì)應(yīng)貨值2404億元。此外中海宏洋新增土地儲(chǔ)備162萬(wàn)平方米，總地價(jià)121億。2023年集團(tuán)系列公司合計(jì)新增土儲(chǔ)926萬(wàn)平方米，同比下降4%；總地價(jià)1463億元，同比上升25%。

??據(jù)管理層透露，2023年中海新獲土儲(chǔ)的平均毛利率是22%，符合內(nèi)部投資刻度和凈利潤(rùn)率水平。從這部分新增土儲(chǔ)轉(zhuǎn)化開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目看，無(wú)論從回報(bào)率、流速還是利潤(rùn)率，均達(dá)到比較理想的狀態(tài)，項(xiàng)目平均利潤(rùn)率能達(dá)到16%左右。

??從拿地結(jié)構(gòu)來(lái)看，2023年中海地產(chǎn)（含中海宏洋）于各區(qū)域拿地較為均衡，其中長(zhǎng)三角及環(huán)渤海新增土儲(chǔ)建面占比分別為32%及31%，其中長(zhǎng)三角占比同比2022年增加了16個(gè)百分點(diǎn)。

??從城市能級(jí)來(lái)看，中海地產(chǎn)（含中海宏洋）于一二線的新增土儲(chǔ)建面占比達(dá)到了90%；尤其是一線占比38%，同比2022年增加了25個(gè)百分點(diǎn)。

??具體城市中，北上廣深是拿地最多的城市，其中北京新增土儲(chǔ)135萬(wàn)平方米，上海新增土儲(chǔ)也超百萬(wàn)方；天津、合肥、杭州、蘇州及武漢新增獲地也超30萬(wàn)平方米。

??對(duì)于2024年的投資策略，中海表示“投拓會(huì)聚焦于確定性相對(duì)較強(qiáng)的核心城市的核心地段，以及優(yōu)質(zhì)的改善型項(xiàng)目。”需注意的是，2023年中海于香港獲得一幅土地，未來(lái)中海表示會(huì)“保持對(duì)香港樓市的投資強(qiáng)度，對(duì)香港市場(chǎng)抱以持續(xù)的信心。”

??截至2023年底，中海地產(chǎn)（不含中海宏洋）擁有土地儲(chǔ)備3522萬(wàn)平米（權(quán)益面積3039萬(wàn)平米），較2022年下降20%。中海宏洋擁有土地儲(chǔ)備為1881萬(wàn)平方米（權(quán)益為1552萬(wàn)平方米），較2022年下降23%。中海地產(chǎn)系列公司合計(jì)擁有土地儲(chǔ)備5403萬(wàn)平方米。土儲(chǔ)建面大幅減少主要是由于中海近年來(lái)聚焦高能級(jí)城市投資，故而建面減少，但投資成本在不斷上升。2023年中海的購(gòu)地成本達(dá)到了23189元/平米，為歷年最高，同比增長(zhǎng)9%。

??盈利

??毛利潤(rùn)同比增長(zhǎng)7%凈利率略下降至13.35%

??2023年中海地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入為2025億元，同比上升12%；其中物業(yè)發(fā)展收入同比上升11%至1929億元。從利潤(rùn)情況來(lái)看，毛利潤(rùn)同比上升7%至412億元，毛利率同比下降了0.97個(gè)百分點(diǎn)至20.32%。凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)10%至270億元，凈利率同比下降0.26個(gè)百分點(diǎn)至13.35%。

??2023年，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷短暫小陽(yáng)春后持續(xù)下行，下半年的銷售壓力尤為明顯。在此背景下，不少房企的利潤(rùn)出現(xiàn)了下跌，中海地產(chǎn)依然實(shí)現(xiàn)了利潤(rùn)規(guī)模的淡市增長(zhǎng)，但利潤(rùn)率指標(biāo)有所下滑，但毛利率依然維持20%以上，凈利率維持10%以上，屬于行業(yè)前列。

??值得注意的是，2023年中海凈利潤(rùn)增幅超過(guò)了毛利潤(rùn)，主要是由于2022年中海曾分別對(duì)物業(yè)存貨減值準(zhǔn)備15.2億元，對(duì)應(yīng)收合營(yíng)公司款減值準(zhǔn)備13.27億元。但2023年，中海并未對(duì)物業(yè)減值進(jìn)行計(jì)提。據(jù)管理層表述“公司對(duì)于計(jì)提減值是非常審慎的，若是管理層不斷進(jìn)行大額計(jì)提減值，反而是我們對(duì)于源頭管理的失職與減值的不謹(jǐn)慎。”

??但繼2022年外幣匯兌凈虧損52億后，2023年中海外幣匯兌虧損約19億，對(duì)此中海在年報(bào)中表示，年內(nèi)積極縮減非人民幣凈負(fù)債敞口，提前償還俱樂(lè)部貸款港幣300億元，降低外幣債務(wù)，并增加人民幣融資。目前暫未參與任何衍生金融工具投機(jī)交易，但將審慎考慮是否于適當(dāng)時(shí)候進(jìn)行貨幣和利率掉期安排，以對(duì)沖相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。

??償債

??三條紅線維持綠檔未來(lái)將規(guī)模和利潤(rùn)率放在首位

??2023年中海地產(chǎn)加強(qiáng)了銷售回款力度，同時(shí)積極償還債務(wù)。年內(nèi)，銷售回款為2172億，其他經(jīng)營(yíng)回款145億，總經(jīng)營(yíng)回款2317億，同比上升15%。資本支出為1641億（其中土地成本1023億，建安支出617.5億），經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流入352.8億。同時(shí)期內(nèi)，境內(nèi)外融資829億，提早或到期償還債務(wù)985億，凈償還債務(wù)156億。

??截止2023年底，中海地產(chǎn)銀行結(jié)余及現(xiàn)金為1056億元（包括受規(guī)管的物業(yè)預(yù)售所得款為208億元），較2022年略有下降4%。扣除受限制現(xiàn)金后的現(xiàn)金短債比為2.07，長(zhǎng)短期債務(wù)比5.29。

??截止2023年底，中海一年內(nèi)到期的總有息負(fù)債為410億元，流動(dòng)負(fù)債中貿(mào)易及其他應(yīng)付款857億，同比增長(zhǎng)9%，其中賬齡在一個(gè)月內(nèi)的有337億。業(yè)績(jī)會(huì)中，管理層表示“就算銷售腰斬50%，公司的現(xiàn)金流也沒(méi)有問(wèn)題。”中海對(duì)現(xiàn)金流的自信，一方面來(lái)自持有貨值位于高能級(jí)城市，較為優(yōu)質(zhì)；另一方面則是對(duì)投拓過(guò)程中對(duì)費(fèi)用控制和成本支出較為嚴(yán)格，會(huì)根據(jù)現(xiàn)金流的收入進(jìn)行“以收定支”。

??截止2023年底，中海凈負(fù)債率同比下降約4個(gè)百分點(diǎn)至38.69%；扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為51.79%；加權(quán)平均融資成本3.55%，處于行業(yè)極低水平，依然維持綠檔。穩(wěn)健的財(cái)務(wù)情況以及較低的杠桿率，能夠讓中海在當(dāng)前環(huán)境下?lián)碛懈噘?gòu)地機(jī)遇。

??截至2023年末，中海市占率為2.66%，較上年同期提高0.29個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)管理層表示“未來(lái)國(guó)內(nèi)頭部房企的市占率會(huì)明顯提升。中海還是把利潤(rùn)的規(guī)模、利潤(rùn)率放在首位，并借機(jī)實(shí)現(xiàn)量的合理增長(zhǎng)和質(zhì)的有效提升，積極在這輪調(diào)整期中尋找機(jī)會(huì)。”

??多元化

??商業(yè)收入增長(zhǎng)21%2024年有望實(shí)現(xiàn)25%增長(zhǎng)目標(biāo)

??2023年，中海地產(chǎn)商業(yè)物業(yè)收入為63.6億元，同比上升20.9%，其中寫(xiě)字樓收入為34.3億元，購(gòu)物中心收入為16.8億元，長(zhǎng)租公寓收入為1.9億元，酒店及其他商業(yè)物業(yè)收入為10.6億元。

??年內(nèi)，中海地產(chǎn)新增12個(gè)商業(yè)物業(yè)投入運(yùn)營(yíng)，包括四座寫(xiě)字樓、五座購(gòu)物中心、三棟長(zhǎng)租公寓，為商業(yè)物業(yè)收入增長(zhǎng)注入新的動(dòng)能。在年報(bào)中，中海表示商業(yè)物業(yè)收入2024年有望繼續(xù)實(shí)現(xiàn)25%的增長(zhǎng)目標(biāo)。

??此外，中海地產(chǎn)還以輕資產(chǎn)模式輸出管理，年內(nèi)新簽約管理六個(gè)外部商業(yè)物業(yè)，涵蓋寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心及長(zhǎng)租公寓。于2023年末累計(jì)管理外部商業(yè)物業(yè)150萬(wàn)平方米。