苗野 2024-07-01 10:20:39 來源：中房報
??一單信托計劃，讓南京世茂和中信信托同時收到了警示函。
??6月24日，江蘇證監局發布對南京世茂房地產開發有限公司（以下簡稱“南京世茂”）采取出具警示函措施的決定。
??據江蘇證監局披露，南京世茂為“中信信托-南京世茂希爾頓酒店資產支持專項計劃”（簡稱“希爾頓-2020-1”）的原始權益人。2022年8月至2023年1月，計劃管理人中信信托多次向公司問詢抵押資產查封事項，公司作為原始權益人，在相關抵押資產因其他案件糾紛已于2022年7月被法院查封的情況下，未按照規定向管理人提供信息配合并支持計劃管理人履行職責。
??上述行為違反《證券公司及基金管理公司子公司資產證券化業務管理規定》第九條第二項規定。根據規定，決定對南京世茂采取出具警示函的行政監管措施。
??同日，上海世茂股份有限公司（以下簡稱“世茂股份”）發布公告稱其子公司南京世茂收到中國證監會及其派出機構江蘇證監局下發的“關于對南京世茂房地產開發有限公司采取出具警示函措施的決定”。
??“本次行政監管措施不會影響公司的日常生產經營管理活動。公司將嚴格按照監管要求和有關法律法規的規定履行信息披露義務。”世茂股份方面表示。
??據了解，2019年世茂股份為支持公司及下屬子公司經營發展實際需要，優化債務結構，降低財務費用，拓寬直接融資渠道，通過設立CMBS資產支持專項計劃，以發行資產支持證券方式進行融資的相關議案。
??2020年，世茂股份控股子公司南京世茂新里程置業有限公司以所持有的南京世茂希爾頓酒店的物業資產產生的現金流作為支撐，通過中信信托設立CMBS資產支持專項計劃，以向投資者發行資產支持證券的方式募集資金。同年4月9日，“中信信托-南京世茂希爾頓酒店資產支持專項計劃” 于上交所成功發行，募集規模為7.1億元，預計到期日為2038年4月10日。
??“希爾頓-2020-1”由中信信托擔任計劃管理人，南京世茂擔任原始權益人。這是全國首單單層SPV結構CMBB產品，也是中信信托等機構獲得交易所資產證券化計劃管理人試點后發行的首單CMBB產品。
??恰恰是該項資產支持專項計劃也讓中信信托收到了江蘇證監局的警示函。
??據江蘇證監局披露的信息顯示，2020年4月中信信托成為“希爾頓-2020-1”的管理人。2022年7月，該專項計劃相關抵押資產因其他案件糾紛被法院查封，中信信托獲知案件糾紛后，未及時采取必要措施了解抵押資產狀況，未及時披露抵押資產被查封的重大事項。
??上述行為違反了相關證券化業務管理規定，江蘇證監局決定對中信信托采取出具警示函的行政監管措施。
??公開信息顯示，2023年是“希爾頓-2020-1”的首個開放退出登記期，優先級資產支持證券持有人全部申請開放退出并進行開放退出登記。但是由于酒店運營收入未達預期，項目公司未能于2023年4月10日償付本資產支持證券的退出款。原定于2023年4月3日召集持有人大會，審議將首次開放退出行權日由2023年4月10日調整至2026年4月10日，并增加對強制執行公證的條款等事項。但因參會人數未達到約定的人數，無法形成決議。
??截至目前，中信信托有兩只存續的企業資產支持證券，規模合計12.1億元。“希爾頓-2020-1”是中信信托存續規模最大的一只企業資產證券化項目，因無法兌付處于違約狀態。
??“這也不是中信信托第一次‘踩雷’房地產，之前中信信托貴陽融創項目搶印章的事件就鬧得沸沸揚揚。”某信托機構分析師認為，這背后是近年來持續暴露的地產信托風險。受整體經濟環境影響，未來部分地產信托產品的高風險性還會繼續暴露。信托公司能做的就是重視地產信托的風險化解，探索市場化方式保障委托人利益。
??據中信信托年報數據，截至2023年末，中信信托實現營業總收入49.76億元，同比下降22.71%；實現凈利潤26.28億元，同比下降12.85%。但公司信托資產余額在2023年末首次突破2萬億元，達到2.06萬億元，較期初增長5184億元，創下該公司信托資產管理規模歷史新高。
??值得一提的是，中信信托信托資產規模曾在2017年年末達到1.99萬億元，但隨之而來的“資管新規”令其規模擴張進程中止，在全行業“去通道、化風險”，提速轉型的背景下，中信信托在房地產領域的資金投放由2962億元壓降至1324.76億元，比重從14.91%降至6.43%。
??中信信托在年報中坦承，當前，房地產、城投融資等重點領域的風險尚未完全暴露，信托產品的兌付壓力增大，信托公司需要進一步增強風險防范、化解和抵補能力，在妥善平衡業務創新發展、保護受益人合法利益、維護股東權益等諸多訴求上存在較大壓力和挑戰。
??前述某信托機構分析師提到，目前房地產信托業務還是以存量化解為主，壓縮地產信托業務，處置地產信托項目風險是各大信托公司的主要工作。從各大信托公司披露的房地產信托規模來看，只有中信信托的房地產信托規模超過了千億元，另外有28家信托公司房地產信托規模超百億元。萬向信托、華澳信托、建元信托、愛建信托、長城新盛信托這5家房地產信托規模比重超30%。
??用益信托研究員帥國讓認為，在目前經濟環境及嚴監管政策指引下，信托公司在房地產領域展業持謹慎態度。房地產信托依然是整個信托行業風險最為集中的領域，風險完全釋放還需要時間。部分信托公司歷史包袱及存量風險化解依然面臨較大的挑戰。
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