孟雙奎 2024-11-27 09:20:38 來源：中房報
??近日，記者在四川省雅安市房地產市場走訪時接到群眾反映，位于該市雨城區大興鎮的中國供銷·蘭苑項目在商業用地上建設“別墅”，涉嫌改變土地屬性及建筑用途。
??“商業別墅”通上了民水民氣
??據了解，中國供銷·蘭苑項目屬于中國供銷川西農副產品物流園二期的一部分。二期項目位于大興片區17~13號地塊，雨城大道與興貿路交叉口西北側，已建龍溪源小區南側，用地規模約為242畝，規劃用地性質為商業用地（兼容物流倉儲、商務功能）。其中，中國供銷·蘭苑總占地約72畝，總建筑面積約3萬多平方米，宣傳中稱“擬以蘭花為文化基底，打造一個集生活、展示、交流為功能的奢品院落”。然而在實際中，其設計布局、銷售宣傳、燃氣水電配套，都更加突出居住屬性。
??在蘭苑項目現場調查時記者發現，環繞園區外側的一排建筑，雖然從位置上看像是門市，但在銷售中心一銷售顧問明確告訴記者：“這就是聯排別墅。”
??記者通過該銷售顧問了解到，蘭苑項目容積率為0.68，房源共有86套，40年產權，贈送比例高達166%，部分戶型甚至買200平方米送200平方米，水和氣均為民用，電價比民用稍高一點。
??在樣板間記者看到，裝修風格與住宅并無二致。上述銷售顧問稱，業主可以完全按照住宅的功能裝修和居住。
??在記者拿到的中國供銷·蘭苑的宣傳資料上，產品類型一欄明確標明為別院、商業、酒店，整個項目以蘭花文化為主題元素，通過聯排設計模式，打造低容積率的奢品院落，由20棟聯排、2棟金質商業中心和1棟精品酒店組成。了解該項目情況的一家中介機構業務經理馮先生告訴記者，雖然叫“別院”不叫“別墅”，但從該項目的具體情況和銷售宣傳來看，“實際上就是按購房者通常理解的別墅在賣。”
??記者通過查詢雅安市自然資源和規劃局官網了解到，川西物流園地塊于2017年11月在雅安市人民政府政務服務和公共資源交易服務中心舉辦的國有建設用地使用權掛牌出讓活動中獲得，該地塊位于大興鎮，占地242.56畝，土地用途為商業用地兼容物流倉儲、商務功能，土地年限為40年，容積率不大于1.8，綠地率不小于3%，建筑密度不大于50%，競得人為雅安中合青江農產品市場有限公司。
??企查查資料顯示，雅安中合青江農產品市場有限公司注冊資本5000萬，股東有3家，分別為國資股東中農批建設開發有限公司（持股35%）、國資股東雅安中合青江冷鏈物流有限公司（持股33%）和民營股東四川鴻溟投資有限公司（持股32%），股權穿透后其最終主要控制人為中華全國供銷合作總社、雅安供銷合作社聯合社及三位自然人，其中，國資股份占比68%。
??“限墅令”一直都在，并未放松
??對于別墅類等低密住宅，國家20年間先后9次出臺文件，對相關用地審批加大規范力度。
??雖然禁令頻出，但部分開發企業為追逐利潤，仍在違規修建、銷售低密住宅，并通過包裝為商業項目、“高低配”拉高容積率、“偽聯排”等手段打政策擦邊球，規避監管。
??2019年，住房城鄉建設部發布《關于別墅項目建設審批有關事項的通知》（建科函〔2019〕57號），要求各省級住房和城鄉建設部門立即暫停辦理本行政區域內有關別墅項目建設審批手續，對已建、在建、在批、特批的別墅項目進行梳理。
??2023年4月，住房城鄉建設部廢止和宣布失效部分行政規范性文件，這份文件名列其中。于是有一種聲音稱“限墅令取消了，意味著國家對低密住宅的限制有所放寬”。
??但記者整理業界看法時發現，主流觀點認為：該文件失效與取消“限墅令”并無關系，而是機構改革后不同職能部門為理清管理邊界，對此前文件進行必要的梳理。現在，國土空間用途管制由自然資源部統一負責，涉及項目建設審批相關內容，由地方自然資源系統負責。所以，關于網絡上有人解讀為“限墅令取消”“又可以建別墅了”純系錯誤解讀。
??行業人士：職能部門應嚴審批強監管
??根據相關法律法規，土地屬性和建筑用途的變更需要經過嚴格的審批程序，確保符合城市規劃、土地利用規劃和相關法律法規的要求。而中國供銷·蘭苑項目在商業用地上建設低密“別院”，以商務功能為包裝，實際上買賣雙方共同追求的完全是住宅的屬性和品質。這種現象是否合法合規，是否符合節約集約用地的政策精神？
??針對以上疑問，記者聯系雅安市雨城區委宣傳部，希望協調相關職能部門了解真相，但發過去的采訪函數日未見回復，記者再次致電該宣傳部有關科室，對方表示接收郵件的工作人員外出培訓，之后多次致電均無人接聽。
??其間，記者先后多次致電開發商雅安中合青江農產品市場有限公司，試圖聯系采訪，但電話均無人接聽。
??成都某房地產公司資深分析師和培訓師鐘先生認為，如果商業建筑與住宅從功能、配套、銷售、使用上不能做出明確區分，那么其土地屬性和建筑用途的合法性要打上問號，對當地房地產市場和城市規劃都可能產生不良影響。
??鐘先生表示，當前房地產市場存在一些亂象，如違規開發、虛假宣傳等，這些行為不僅損害了消費者的合法權益，也擾亂了市場秩序。因此，政府相關職能部門應進一步完善相關法律法規，加強別墅類等低密產品審批，加強房地產市場監管，確保房地產市場健康發展。同時，也希望開發商同行能夠自覺遵守法律法規，少打擦邊球、少踩政策紅線，切實履行社會責任，為消費者提供優質的產品和服務。
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