??隨著3月全國陸續開始推進有序復工復產，各城市房地產市場也進入恢復階段。近日，貝殼研究院發布《房地產市場復蘇力指數城市排行榜》，綜合各城市基本供需情況、年末市場狀況和復工復產節奏等維度，用復蘇力指數衡量各城市房產市場的恢復潛力與速度。榜單顯示，從地域看，復蘇路徑呈現從南到北趨勢，市場復蘇力top15城中70%為南方城市。主要城市圈中，長三角恢復潛力更大，蘇州、南京、杭州三城復蘇力指數位居前三。

??復蘇路徑從南到北，南方城市恢復迅速

??《房地產市場復蘇力指數城市排行榜》顯示，市場復蘇力top15城中70%為南方城市，top5全為南方城市。從春節前來看，南方城市的政策邊際放松頻率更高，如南京、佛山、中山、成都等城市都對調控政策進行了小幅的放松調整，南方城市整體疫情前的市場預期更好。以調價中漲價占比為例，這一指標越高則代表需求越強、業主越強勢，反映了市場供需博弈的程度。2019年12月惠州、無錫、東莞等城市業主調價中漲價占比指標在30%左右，較全國20%的平均水平高出了10個百分點。另一方面南方城市的經濟活力和城市基本面總體大于北方，長期動力也相對強勁。

??從城市圈來看，北方城市圈恢復潛力和速度也慢于南方，基本呈現長三角>珠三角>二線城市>環北京態勢。截至3月17日，北京的累計確診人數和目前確診人數分別為455人和79人，考慮到北京城市地位的特殊性和近期防控境外輸入的壓力，北京房地產復工復產放開的節奏將會更緩，相應地短期市場短期復蘇的力度更弱，復蘇指數僅為0.44，排名靠后。環京周邊則更是長期處在“冰封”狀態，以燕郊為例目前交易量僅為春節前的10%左右，市場依舊低迷、向上動力弱。目前上海、深圳成交量恢復至春節前水平的143%和66%，而重點二線城市的廈門、大連等市場恢復指數均在0.65以上，力度也不低，大連目前的鏈家成交量已經超過了春節前水平。

??長三角回暖態勢亮眼，城市圈“全流通”正循環加速

??榜單前三均屬于長三角城市圈，蘇州、南京、杭州三地市場復蘇力指數超過0.7。根據鏈家數據，目前蘇州鏈家二手房帶看量連續三周增長100%以上，目前調價中漲價占比為35%左右，較年前提升了10個百分點，蘇州整體經濟活力較強，市場預期較高。且短期疫情得到有效防控、城市治理能力較強，防疫難度低于上海等一線城市，預計短期市場成交將出現快速反彈。南京、杭州城市的鏈家成交量已經恢復至2019年12月周均水平的119%和97%，高于重點18城市87%的平均水平，市場需求在較快釋放。醫療水平和防疫水平較高、復工復產程度高，城市基本面較強等因素成為長三角地區疫后回暖的重要推動因素。

??從恢復節奏可以發現，2020年長三角市場正循環將進一步持續，城市圈“全流通”的正循環加速。長三角市場在規劃和市場本身層面的一體化程度較高，以2019年為例，上海市場出現明顯回暖，其中新房市場主要以改善大戶型為主、二手房市場中低總價剛需房源交易熱度高，且周邊昆山、太倉、無錫、蘇州等二手房市場均有所回暖，結合2017年前周邊市場購房客戶中上海群體占比高這幾個事實，基本可以還原出“上海客戶買不起/沒資格 — 2017年之前買環滬蘇州無錫等 — 2019年賣掉環滬，買上海二手小戶型 — 二手小戶型業主賣房后換新房改善”的“曲線上車”市場邏輯，某種程度看長三角市場已經進入了真正意義上的“全流通正循環”。

??政策角度而言，2020年上海“二改五”限購滿四年，獲得購房資格的客戶將會增加，加上前期價格的回撤，將會有一波有資質和購買力的需求釋放，其上海置業也會帶動環滬的二手房市場。從最新一周數據來看，上海鏈家二手房成交量已經恢復到去年3月高位水平的60%左右，為重點城市恢復力度最大的城市，但是目前上海防疫壓力較大，短期整體市場繼續復蘇的節奏可能會受影響，但是2020年長三角市場繁榮的邏輯依然存在，全年來看，上海依舊是龍頭。

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