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??中房網(wǎng)訊 （曲濤/文）國(guó)家統(tǒng)計(jì)局今日（11月15日）公布的《2021年1-10月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》顯示，1-10月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資124934億元，同比增長(zhǎng)7.2%；比2019年1-10月份增長(zhǎng)14.0%。商品房銷售面積143041萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.3%；比2019年1-10月份增長(zhǎng)7.3%；商品房銷售額147185億元，增長(zhǎng)11.8%；比2019年1-10月份增長(zhǎng)18.3%。

??同日公布的《70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》顯示，10月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有13個(gè)，環(huán)比下跌的城市有52個(gè)，5個(gè)城市環(huán)比持平。二手住宅方面，環(huán)比上漲的城市僅4個(gè)，環(huán)比下跌的城市有64個(gè)，2個(gè)城市持平。根據(jù)易居研究院測(cè)算，10月份全國(guó)70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.3%，同比漲幅為2.8%；全國(guó)70個(gè)城市二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.3%，同比漲幅為2.0%。

??易居研究院認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資從“過(guò)熱”區(qū)間進(jìn)入到“溫和”區(qū)間，后續(xù)要防范步入“過(guò)冷”區(qū)間。全國(guó)商品房銷售面積同比增速雖然持續(xù)收窄，但隨著近期房企銷售節(jié)奏加快和降價(jià)促銷力度的增大，客觀上有助于防范此類數(shù)據(jù)過(guò)快下滑。另外，從房?jī)r(jià)方面來(lái)看，目前新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比連跌兩個(gè)月，類似信號(hào)需要關(guān)注。但隨著信貸政策的放松以及其他配套政策推進(jìn)，后續(xù)市場(chǎng)下行的速度也會(huì)放緩。同樣，在二手房市場(chǎng)方面，降溫現(xiàn)象更為嚴(yán)重。從房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)防范角度看，也要關(guān)注二手房市場(chǎng)的降溫現(xiàn)象，并對(duì)二手房的貸款給予支持，積極促進(jìn)合理的二手房交易，以促進(jìn)此類市場(chǎng)的更好發(fā)展。

??全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)7.2%

??具體來(lái)看，在房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況方面，1-10月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資124934億元，同比增長(zhǎng)7.2%；比2019年1-10月份增長(zhǎng)14.0%，兩年平均增長(zhǎng)6.8%。其中，住宅投資94327億元，增長(zhǎng)9.3%。

??從數(shù)據(jù)上看，房地產(chǎn)開發(fā)投資從“過(guò)熱”區(qū)間進(jìn)入到“溫和”區(qū)間，后續(xù)要防范步入“過(guò)冷”區(qū)間。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中房網(wǎng)表示，近期信貸政策和發(fā)債政策開始放松，客觀上會(huì)使得此類數(shù)據(jù)下行速度放緩。尤其是各地督查項(xiàng)目開工，防范停工，客觀上也有助于此類數(shù)據(jù)不會(huì)過(guò)快下滑。

??從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積來(lái)看，1-10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積15824萬(wàn)平方米，同比下降11.0%；土地成交價(jià)款11410億元，增長(zhǎng)0.2%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金方面，1-10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金166597億元，同比增長(zhǎng)8.8%；比2019年1-10月份增長(zhǎng)14.8%，兩年平均增長(zhǎng)7.1%。其中，國(guó)內(nèi)貸款20148億元，下降10.0%；利用外資72億元，下降35.4%；自籌資金52617億元，增長(zhǎng)5.1%；定金及預(yù)收款62040億元，增長(zhǎng)21.0%；個(gè)人按揭貸款26678億元，增長(zhǎng)9.7%。

??從數(shù)據(jù)來(lái)看，當(dāng)前土地市場(chǎng)確實(shí)面臨壓力。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，不過(guò)隨著第三次供地節(jié)奏的加快以及土地競(jìng)拍規(guī)則的優(yōu)化，預(yù)計(jì)部分城市土地市場(chǎng)在年底依然有小反彈的可能。關(guān)鍵要看房企對(duì)于土地儲(chǔ)備和明年房屋交易市場(chǎng)的預(yù)期。另外，從到位資金情況看，資金面總體還沒有過(guò)快改善的可能。對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)建議后續(xù)要積極落實(shí)既有政策，包括信貸和發(fā)債方面的政策要繼續(xù)寬松。同時(shí)，對(duì)于在建工程項(xiàng)目、合理購(gòu)房需求方面要給予更為充足的金融支持。只有這樣，房企資金方面的寬松才會(huì)真正出現(xiàn)。

??商品房單月銷售降幅逾兩成

??商品房銷售情況方面，前10月的銷售增速仍在持續(xù)收窄。從單月銷售情況看，經(jīng)歷了7、8月份的銷售低谷后，盡管9月份有所回升，但10月份的銷售情況仍在年內(nèi)低位徘徊。

??數(shù)據(jù)顯示，1-10月份商品房銷售面積143041萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.3%；比2019年1-10月份增長(zhǎng)7.3%，兩年平均增長(zhǎng)3.6%。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)7.1%，辦公樓銷售面積增長(zhǎng)2.4%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積下降0.6%。商品房銷售額147185億元，增長(zhǎng)11.8%；比2019年1-10月份增長(zhǎng)18.3%，兩年平均增長(zhǎng)8.8%。其中，住宅銷售額增長(zhǎng)12.7%，辦公樓銷售額下降1.6%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額下降0.6%。

??根據(jù)2021年以來(lái)的國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)分拆后測(cè)算，10月份商品房銷售面積達(dá)12709萬(wàn)平方米，環(huán)比下降21.25%。商品房銷售額為12390億元，環(huán)比下降21.32%。從同比情況來(lái)看，10月份商品房銷售面積和銷售額相比2020年同期分別下降了21.65%和22.65%。

??庫(kù)存方面，10月末商品房待售面積50203萬(wàn)平方米，比9月末減少81萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積減少41萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積增加54萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積減少1萬(wàn)平方米。

??整理發(fā)現(xiàn)，住宅待售面積自今年1-2月份迎來(lái)階段高點(diǎn)以來(lái)，已經(jīng)連續(xù)8個(gè)月下降。經(jīng)測(cè)算，10月份住宅待售面積為22419萬(wàn)平方米。

??房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)量大幅減少

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局同日發(fā)布的《70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》顯示，商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比總體延續(xù)略降態(tài)勢(shì)，同比漲幅繼續(xù)回落。

??根據(jù)報(bào)告，10月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有13個(gè)，環(huán)比下跌的城市有52個(gè)，5個(gè)城市環(huán)比持平。上個(gè)月這一數(shù)字分別為27個(gè)、36個(gè)和7個(gè)。二手住宅方面，環(huán)比上漲的城市僅4個(gè)，環(huán)比下跌的城市有64個(gè)，2個(gè)城市持平。上個(gè)月這一數(shù)字分別為17個(gè)、52個(gè)和1個(gè)。

??其中，各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比呈略降態(tài)勢(shì)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局測(cè)算，10月份一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比持平，二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.4%，與上月相同；二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.2%，二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)；三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比均下降0.3%，降幅比上月均擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

??同比方面，各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比漲幅繼續(xù)回落。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局測(cè)算，10月份一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別上漲5.0%和6.7%，漲幅比上月分別回落0.3和1.0個(gè)百分點(diǎn)；二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別上漲3.7%和2.5%，漲幅比上月分別回落0.4和0.5個(gè)百分點(diǎn)；三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別上漲1.8%和1.0%，漲幅比上月分別回落0.5和0.4個(gè)百分點(diǎn)。

??從各城市表現(xiàn)來(lái)看，新建商品住宅方面，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)整理顯示，10月份三亞以0.8%的漲幅位列第一，北京和銀川兩個(gè)城市并列第二，漲幅均為0.6%；石家莊和韶關(guān)處于跌幅首位，均為-1.1%，瀘州和大理以-0.9%的跌幅并列第三位。同比方面，56個(gè)城市處于上漲態(tài)勢(shì)，昆明和桂林兩個(gè)城市持平，大理、瀘州、岳陽(yáng)、常德、秦皇島、太原、牡丹江、南充、哈爾濱、北海、唐山、安慶等12個(gè)城市新房?jī)r(jià)格處于下跌態(tài)勢(shì)。

??在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，近期要重點(diǎn)關(guān)注房?jī)r(jià)下跌的城市數(shù)量變化。10月份房?jī)r(jià)出現(xiàn)環(huán)比下跌的城市相比9月份明顯增多，說(shuō)明近期市場(chǎng)在去庫(kù)存和資金壓力下，各大城市降價(jià)促銷動(dòng)作增加。

??二手住宅方面，10月份僅贛州、三亞、海口和大連4個(gè)城市價(jià)格處于上漲，漲幅分別為0.5%、0.4%、0.3%和0.1%；南充以-0.9%的跌幅位居首位，牡丹江、韶關(guān)、瀘州和大理4個(gè)城市跌幅并列第二，均為-0.8%。同比方面，以北京、廣州、海口和上海為代表的47個(gè)城市繼續(xù)呈上漲態(tài)勢(shì)。

??值得注意的是，10月份有超過(guò)90%的城市出現(xiàn)了明顯降價(jià)現(xiàn)象。這也意味著，這一波二手房在全國(guó)范圍內(nèi)出現(xiàn)降溫。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，后續(xù)從房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的角度看，對(duì)于此類影響面比較大的降溫態(tài)勢(shì)，需要積極給予關(guān)注。除防范房企金融風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，二手房市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)也在擴(kuò)大。