??預計麗澤辦公樓子市場月租金未來有望破300元/平方米。

??2022年3月23日，北京——作為五環內最后一塊成規模的開發區域，定位“北京第二金融街”的麗澤金融商務區一直備受關注。上個季度，隨著地鐵14號線麗澤段正式通車，麗澤區域與城市東西聯通的“大動脈”終于打通。同時，《麗澤金融商務區規劃綜合實施方案》編制完成并于近期取得北京市政府批復，為麗澤高質量發展增添新引擎。

??結合房地產相關數據，仲量聯行深入解讀疫情對于麗澤辦公樓子市場的影響以及未來的發展趨勢。

??疫情推動大型租戶尋遷，加速麗澤發展

??從地理區位來看，麗澤辦公樓子市場位于南二環和南三環之間，靠近金融街，距離市中心和金融街僅約5公里。三環內的地理位置與靠近成熟子市場的區位優勢，使得麗澤成為承接金融街、CBD等區域輻射需求的主要陣地。

??雖然靠近市中心，但麗澤仍處于子市場建設初期，其成熟度與五環內其他辦公樓子市場相距甚遠，產業集群氛圍尚顯薄弱。此外，區域內包括麗澤路在內的基礎設施仍在建設中，在14號線麗澤段打通前缺乏連接麗澤與市中心的公共交通線路，整體基礎設施完善程度較低。因此，麗澤業主選擇通過靈活的租金價格來吸引目標租戶入駐，建立本地區與成熟子市場之間的租金差異化優勢。2021年末，麗澤區域平均凈有效租金約150-170元/平方米/月，不到全市平均租金的一半，是目前北京甲級辦公樓市場的中性價比最高的片區。

??疫情給麗澤區域的租賃發展帶來了窗口和契機。疫情后的2020-2021年，北京市場中出現眾多大面積的大型企業租戶搬遷或整合需求，希望在此機會窗口實現降本增效。麗澤的樓宇憑借更為優異的樓宇品質、稀缺的大面積租賃選擇，以及顯著的租金差異，在市場中形成有效競爭，吸引了多個知名大型客戶入駐，包括銀河證券、華為等。截至2021年底，麗澤已入駐企業742家，成為北京商務格局和辦公樓市場中的一塊重要拼圖。

??麗澤或成為北京下一個月租金300元/平方米辦公樓子市場

??被上海市政府定位為綜合性國際社區的上海前灘區域，在建設初期也經歷了遠低于核心區子市場租金的差異化定價階段，成功吸引了眾多優質跨國公司在此設立總部，而這些優質企業的入駐也強化了前灘板塊的企業總部和核心商務區功能。目前，前灘作為上海的非中央商務區子市場已度過初期發展階段，空置面積得到快速去化，空置率僅為1.1%，遠低于全市平均16.5%。

??與上海前灘相比，北京麗澤在區域發展步調方面有較大相似之處。它們在初期發展階段均采用靈活定價吸引擁有大面積需求的總部型租戶，入駐率在2-3年內快速提升。可以預計，雖然目前麗澤空置率仍保持45%以上的較高水平，但未來有望承接更多輻射需求，預計空置面積將持續快速去化。

??與此同時，麗澤也在積極完善基礎設施建設。隨著地鐵14號線于2021年底正式通車，區域內公共交通等基礎設施已逐步完善。麗澤也將建設北京首個5條地鐵線交匯的大型交通樞紐和城市航站樓，其龐大的地下工程部分目前正在緊鑼密鼓建設中，建成后在周邊居住、辦公和出行的旅客可在麗澤辦理值機、托運手續，并通過城市軌道交通20分鐘抵達大興機場。此外，聚集眾多首店的區域旗艦商業麗澤龍湖天街已經正式入市。

??隨著企業的入駐和基礎設施的完善，麗澤子市場租金將不斷攀升，進入顯著提升階段，在3-5年后有機會邁入成熟平穩階段。其實，在14號線正式通車后，麗澤區域的部分業主已經開始提升租金，租金漲幅在5%-20%左右。仲量聯行預計，2025-2026年是麗澤租金可能躍升至月租金300元/平方米以上的第一次市場機會，主要原因在于北京未來5年處于辦公樓供應低谷期，且隨著疫情對需求的負面影響逐漸弱化、麗澤的基礎設施逐漸完善、商務氛圍和營商環境持續優化，其價值洼地優勢將顯現，有機會邁入下一個門檻。

??仲量聯行華北區研究部負責人米陽表示：“在北京，新興辦公樓子市場步入成熟期的轉折點，往往與區域內的基建配套水平的提升完善相吻合。目前，麗澤已經走上穩健、健康的發展通道，規劃發展前期面臨的大部分問題已得到有效解決。隨著市場關注度、適用度的進一步提升，麗澤或有機會在未來躍升為成熟市場。”