??現(xiàn)階段推行房票安置，可謂是“照方抓藥”，壓力城市寄希望通過房票安置拉動居民購房消費，助力房地產(chǎn)去庫存。

??◎  作者 / 楊科偉、柏品慧

??2022年以來，鄭州、寧波奉化、南京溧水等19城相繼落地房票安置政策，助力房企去庫存。類比于棚改貨幣化安置拉動約21.5%的住房銷售，房票能否激活相較羸弱的房地產(chǎn)市場？

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??19城重啟房票安置意圖去庫存穩(wěn)土地
以期激活市場循環(huán)

??2022年以來，19城實行房票安置，以便刺激居民購房消費，助力房企去庫存，主要涉及以下六方面內容：

??其一，房票面值普遍高于貨幣補償款。例如江陰，房票面值由貨幣補償房票、購房優(yōu)惠房票兩部分組成，其中貨幣補償房票=被征收房屋貨幣補償金額+被征收房屋評估總價×5%；購房優(yōu)惠房票=購房面積×土儲中心與房企談判確定的優(yōu)惠底價×5%。

??其二，房票使用有效期大都在12個月以內。又如鄂州，房票自出具之日起，有效期12個月，張家港鳳凰鎮(zhèn)房票有效期僅3個月。

??其三，政府搭建“房源超市”，房票安置享價格優(yōu)惠。例如信陽，市住建部門牽頭建立“房源超市”，房企自愿提出申請，明確接受房票安置的具體房源、價格優(yōu)惠幅度。

??其四，購房款大都不低于房票金額的85%，房票余額可退還。例如界首，購房款不得低于房票金額的85%，不足部分由被征收人自行支付，尚有余額的，余額部分由房企于購房合同生效并完成備案之日起三個月內退還被征收人。

??其五，部分城市以稅收減免或購房補貼進一步刺激房票安置。例如龍港，新購房屋價值與房票票面價值相等部分免征契稅，僅超出房票安置補償款部分繳納相關稅費。又如寧波奉化區(qū)，自出具房票之日起3個月內兌付，一次性給予票面購房使用部分10%的補貼；第4-6個月內兌付，一次性給予票面購房使用部分8%的補貼；第7-9個月內兌付，一次性給予票面購房使用部分6%的補貼；第10-12個月內兌付，一次性給予票面購房使用部分4%的補貼。

??其六，房企依進度與當?shù)卣Y算房票資金。例如許昌，商品房買賣合同生效并完成備案之日起2個月內撥付房票金額的60%，完成房屋所有權首次登記1個月內再撥付30%，余款于房屋交付后3個月內撥付。

??通過我們調研情況可知，南京溧水區(qū)房票在實際執(zhí)行層面采取自愿原則：既可以選擇房票，也可以選擇貨幣補償。使用房票購房則可以享受三重優(yōu)惠：包括免征契稅、房款0.8%的購房補貼以及10%房票金額獎勵。

??鄭州提倡優(yōu)先選擇房票，房票一年過期之后，再選擇其他安置辦法。使用房票購房同樣可以享受三重優(yōu)惠：包括免征契稅、安置補償權益金額8％的獎勵以及不計入家庭限購套數(shù)。值得一提的是，近期，鄭州部署六大舉措穩(wěn)住經(jīng)濟大盤，提及積極對接國開行3000億元棚改資金，確保6月底前集中簽約6萬套安置房。

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??市場下行刺激效果不達預期
貨幣安置撬動21%需求的“成功經(jīng)驗”深入人心

??我們認為上述19城推行房票安置，核心動因不乏以下兩方面因素：

??其一，救市政策效果不達預期，市場并未回穩(wěn)。例如南京溧水區(qū)市場形勢依舊嚴峻，部分項目更是零認購。2022年1-5月，南京溧水區(qū)新開盤項目去化表現(xiàn)持續(xù)低迷，平均去化率低至10%。6月前20天，溧水區(qū)新盤平均去化率仍低位保持在11%，不少項目成交去化困難。例如萬科未來城，6月4日加推192套，開盤當天零認購。

??其二，現(xiàn)階段推行房票安置，似有“舊瓶裝新酒”的味道。2015-2017年，全國棚改貨幣化安置加速推進，助力三四線城市房地產(chǎn)市場全面轉暖，房價出現(xiàn)普漲行情。自PSL創(chuàng)設以來，國開行發(fā)放棚戶區(qū)改造貸款呈指數(shù)級增長態(tài)勢。2014-2017年，國開行新增棚改貸款由4086億元持續(xù)提升至12819億元，凈增長2.1倍。

??棚改貨幣化安置撬動約21.5%住房銷售。2014-2017年，全國棚改貨幣化安置加速推進，全國棚改實際開工量由470萬套穩(wěn)步提升至609萬套，貨幣化安置比例更是由9%大幅提升至60%。而以套均住房面積85平方米測算可知，2017年全國棚改貨幣化安置大約實現(xiàn)去庫存3.1億平方米，占當年全國商品住宅銷售面積的比重達到21.5%。

??現(xiàn)階段推行房票安置，可謂是“照方抓藥”，壓力城市寄希望通過房票安置拉動居民購房消費，助力房地產(chǎn)去庫存。

??值得一提的是，區(qū)別于棚改貨幣化安置猶存真實購房需求轉化問題，部分拆遷戶拿到貨幣補償款可能并非用于購房消費，但房票安置可謂是將貨幣補償資金提前鎖定在住房領域，似乎更能拉動潛在購房消費。

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??市場下行的三大問題懸而未決
地方財力也會影響房票安置最終落地效果

??正所謂此一時彼一時，預計房票實際執(zhí)行效果將大打折扣，主要涉及以下三方面因素：

??其一，市場下行的三大核心問題仍懸而未決。第一，市場需求及購買力透支。而受疫情影響，居民就業(yè)及收入預期下滑，首付及月供還貸壓力上升。第二，房價預期轉跌，市場觀望情緒依舊濃重。第三，房企暴雷致市場信心缺失，購房者普遍擔憂房屋交付問題。

??其二，房票發(fā)放數(shù)量將顯著受限。在沒有中央信貸資金助力的情況下，房票便需要地方財政資金予以補貼。對于那些財政資金本就捉襟見肘的城市而言，實難在全市范圍全面推廣房票安置，房票發(fā)放數(shù)量也將顯著受限。

??其三，基于擔憂房票資金結算，房企參與積極性不高。房票相當于地方政府給房企“打白條”，房票資金結算與地方財政資金充裕程度密切相關。對于那些財政收支壓力較大的城市而言，房屋銷售后的房票賬面資金結算猶存較大不確定性，難免影響企業(yè)銷售回款進度而打擊房企參與積極性。

附表：2022年上半年19城實行房票安置