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易居月報(bào)之

【熱點(diǎn)城市二手住宅市場(chǎng)報(bào)告】

??核心觀點(diǎn)

??7月熱點(diǎn)城市二手住宅成交量環(huán)比下降5.5%，復(fù)蘇過程艱難。2022年7月，易居研究院監(jiān)測(cè)的14個(gè)熱點(diǎn)城市二手住宅成交量約為7.2萬套，環(huán)比下降5.5%，同比在連續(xù)下降13個(gè)月后本月略增2.3%。目前市場(chǎng)整體仍處于復(fù)蘇初期，受各地疫情反復(fù)、市場(chǎng)預(yù)期不樂觀等因素影響，近期熱點(diǎn)城市二手住宅成交量環(huán)比數(shù)據(jù)波動(dòng)較大，復(fù)蘇過程較為艱難。

??成都單月成交量突破1.7萬套，創(chuàng)下2012年1月以來的最高記錄，主要原因是政策重大利好帶來的購(gòu)房信心復(fù)蘇。二手房限價(jià)放松、5月成都新政“二連發(fā)”給市場(chǎng)釋放了積極信號(hào)。此外，近期成都同地段二手房?jī)r(jià)格比新房更具優(yōu)勢(shì)，使得部分需求轉(zhuǎn)移二手房市場(chǎng)。預(yù)計(jì)未來兩三個(gè)月隨著政策持續(xù)發(fā)酵，成都二手住宅月度成交量將維持高位。

??6月熱點(diǎn)城市二手住宅價(jià)格同比下跌0.5%，正式進(jìn)入下跌周期。當(dāng)前二手住宅成交量近6個(gè)月移動(dòng)平均同比增速曲線位置和形態(tài)類似2014年二季度的筑底盤整。在政策加速轉(zhuǎn)暖與疫情緩解背景下，預(yù)計(jì)未來兩三個(gè)月二手住宅成交量總體將繼續(xù)復(fù)蘇，四季度曲線可能由負(fù)轉(zhuǎn)正。參考量?jī)r(jià)曲線歷史階段低點(diǎn)出現(xiàn)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，我們認(rèn)為未來兩三個(gè)月熱點(diǎn)城市二手住宅價(jià)格同比降幅還將繼續(xù)擴(kuò)大，明年上半年有望走出下跌周期

??7月熱點(diǎn)城市二手住宅成交量環(huán)比下降5.5%，

??復(fù)蘇過程艱難

??2022年7月，易居研究院監(jiān)測(cè)的14個(gè)熱點(diǎn)城市二手住宅成交量約為7.2萬套，環(huán)比下降5.5%，同比在連續(xù)下降13個(gè)月后本月略增2.3%。在6月熱點(diǎn)城市二手住宅市場(chǎng)迎來反彈后，7月整體表現(xiàn)略顯乏力：一線城市中，北京二手住宅成交量減少至年初水平；深圳二手住宅月度成交量再次回落到2000套大關(guān)附近。二線城市中，杭州成交量較上月縮減1300多套，再次降回到榮枯線（2012年1月至今二手住宅成交量月均值）以下。三線城市中，無錫受疫情影響成交量銳減1800多套，環(huán)比暴降約38.9%。

??目前市場(chǎng)整體仍處于復(fù)蘇初期，受各地疫情反復(fù)、市場(chǎng)預(yù)期不樂觀等因素影響，近期熱點(diǎn)城市二手住宅成交量環(huán)比數(shù)據(jù)波動(dòng)較大，復(fù)蘇過程較為艱難。但考慮到去年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)急速降溫，熱點(diǎn)城市二手住宅成交量總體基數(shù)較低，預(yù)計(jì)未來兩三個(gè)月成交量同比降幅將繼續(xù)維持穩(wěn)步收窄趨勢(shì)。

??7月成都量能度創(chuàng)近9年新高，深圳持續(xù)墊底

??房產(chǎn)成交量，是衡量樓市溫度的重要指標(biāo)，而且一般領(lǐng)先于房?jī)r(jià)變化。二手房成交量的活躍度，可以用多個(gè)指標(biāo)衡量。比如，月度環(huán)比增速反映超短期變化，月度同比增速反映短期變化，年初累計(jì)同比增速可以減少類似春節(jié)等季度性異動(dòng)，拿當(dāng)前月度成交量與過去幾年月均成交量相比可以反映中長(zhǎng)期來看的活躍度。

??為了更全面、更系統(tǒng)的反映二手房成交量的活躍度，我們創(chuàng)造了一個(gè)專用指標(biāo)：二手房量能度。其由4個(gè)分指標(biāo)構(gòu)成，并賦予不同的權(quán)重。

??根據(jù)計(jì)算結(jié)果，7月14個(gè)熱點(diǎn)城市中，成都、揚(yáng)州量能度為正，其余12城依舊為負(fù)。其中，7月成都二手住宅成交量能度高達(dá)172.8%，創(chuàng)下2013年4月以來的最高記錄。

??7月深圳二手住宅成交量能度再次墊底。主要原因是去年出臺(tái)的二手房指導(dǎo)價(jià)至今未松動(dòng)，且今年上半年深圳并未出臺(tái)邊際寬松的調(diào)控政策，使得當(dāng)?shù)氐馁?gòu)房信心至今未能恢復(fù)。

??成都單月成交量突破1.7萬套，

??創(chuàng)下2012年1月以來的最高記錄

??今年上半年在市場(chǎng)整體低迷的情況下，成都二手房卻走出獨(dú)立的行情：3月成都二手住宅成交量單月暴增近6000套并破萬套月度成交大關(guān)，4月、5月稍有回落，但依舊維持在1.2萬套以上的高位。6月成都二手房市場(chǎng)交易尤為活躍，突破1.6萬套。7月成都二手住宅成交17296套，環(huán)比增長(zhǎng)3.6%，同比暴增386.1%，創(chuàng)下2012年1月以來的最高月度成交記錄。這段時(shí)間成都二手房成交量暴增的主要原因有4點(diǎn)：第一，成都二手房限價(jià)取消，被壓制的市場(chǎng)需求集中釋放。第二，5月成都新政“二連發(fā)”給市場(chǎng)釋放了積極信號(hào)。5月16日明確近郊區(qū)縣住房不納入中心城區(qū)住房總套數(shù)，降低無房家庭認(rèn)定門檻。在此基礎(chǔ)上，5月31日成都政府再發(fā)新政，包括降低購(gòu)房社保要求、縮短限售年限、降低公積金首付比例等具體措施。第三，新房紅盤減少后，近期成都同地段二手房?jī)r(jià)格比新房更具優(yōu)勢(shì)，使得部分需求轉(zhuǎn)移二手房市場(chǎng)。第四，去年年底以來大量房企暴雷，部分新房爛尾等現(xiàn)象，使得購(gòu)房者更加謹(jǐn)慎購(gòu)買新房。在多重因素影響下，我們預(yù)計(jì)未來兩三個(gè)月成都二手住宅月度成交量將維持高位。

??自去年8月深圳二手住宅成交量跌破2500套大關(guān)后，近1年里成交規(guī)模徘徊在2000套附近。7月深圳二手住宅成交2039套，較6月的2274套下滑-10.3%，較去年7月下滑20.3%。我們認(rèn)為，若今年下半年深圳二手房指導(dǎo)價(jià)政策繼續(xù)從嚴(yán)，深圳二手住宅市場(chǎng)活躍度可能到年底都將難有較大起色。

??本月無錫由于2周疫情影響，市場(chǎng)成交受到的沖擊比較大，單月僅成交2892套，環(huán)比下降38.9%。青島本月成交約3200套，環(huán)比下降41.9%，原因是上月數(shù)據(jù)異動(dòng)，明顯高估。

??6月熱點(diǎn)城市二手住宅價(jià)格同比下跌0.5%，

??正式進(jìn)入下跌周期

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70城二手住宅價(jià)格指數(shù)包含本報(bào)告的11個(gè)典型城市（除蘇州、佛山和東莞以外），對(duì)這11個(gè)城市的價(jià)格指數(shù)取算數(shù)平均值后算出11城二手住宅價(jià)格指數(shù)，與14城二手住宅成交量同比增速進(jìn)行對(duì)比。這里取近6個(gè)月移動(dòng)平均數(shù)據(jù)，來平滑單月數(shù)據(jù)異動(dòng)帶來的干擾。

??觀察歷史上這兩條曲線的走勢(shì)，可以看出，成交量曲線先于價(jià)格曲線調(diào) 整。2013年6月至今，二手住宅成交量共經(jīng)歷了3個(gè)階段低點(diǎn)，分別為2014年6月、2017年11月和2022年2月（需要注意的是，2020年2-6月曲線下行為疫情影響下的異動(dòng)）。當(dāng)前二手住宅成交量近6個(gè)月移動(dòng)平均同比增速曲線位置和形態(tài)類似2014年二季度的筑底盤整，7月移動(dòng)平均同比增速小幅收窄至-25.8%。參考2014年6月最低值到2015年3月成交量曲線由負(fù)轉(zhuǎn)正中間經(jīng)歷約8個(gè)月，以及今年2月基本為現(xiàn)階段最低點(diǎn)來看，在政策加速轉(zhuǎn)暖與疫情緩解背景下，預(yù)計(jì)未來兩三個(gè)月二手住宅成交量總體將繼續(xù)復(fù)蘇，四季度曲線可能由負(fù)轉(zhuǎn)正。

??二手住宅價(jià)格同比漲幅經(jīng)歷了2015年3月的階段低點(diǎn)和2018年的偏低位運(yùn)行后，當(dāng)前正在構(gòu)筑新的底部。5月二手住宅價(jià)格同比漲幅自2015年7月以來首次由正轉(zhuǎn)負(fù)，6月跌幅為0.5%。參考?xì)v史階段低點(diǎn)出現(xiàn)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，以及本輪周期中，二手住宅成交量?jī)r(jià)高點(diǎn)都明顯低于上一周期高點(diǎn)，且成交量的回落速度明顯更快等因素，我們認(rèn)為未來兩三個(gè)月熱點(diǎn)城市二手住宅價(jià)格同比跌幅還將繼續(xù)擴(kuò)大，明年上半年有望走出下跌周期。

??執(zhí)筆人  

??上海易居房地產(chǎn)研究院  研究員  潘竑羽