??近期重點(diǎn)城市整體房貸利率繼續(xù)下降，創(chuàng)2019年以來新低，同時個人住房貸款審批效率和投放速度有所提升，房地產(chǎn)貸款新增規(guī)模也連續(xù)環(huán)比多增。房貸利率的持續(xù)下行，最主要的原因是與新發(fā)放的房貸利率緊密掛鉤的五年期以上貸款市場報(bào)價利率，即5年期LPR不斷調(diào)降，同時自5月份監(jiān)管部門將首套房貸款利率下限從“不低于5年期以上LPR”進(jìn)一步降為“不低于5年期以上LPR減20個基點(diǎn)”，帶動存量房貸利率下行。

??房貸利率持續(xù)下行，有利于降低房貸付息成本，提升居民購房需求。6月金融數(shù)據(jù)顯示居民信貸大有改善，扭轉(zhuǎn)今年前五個月失速下滑趨勢并與去年同期持平，可以與6月30個大中城市地產(chǎn)銷售面積和銷售額走穩(wěn)的情況相互印證。

??從房地產(chǎn)銷售角度來看，在調(diào)控集中放松疊加總量層面房貸利率下調(diào)的積極因素作用下，6月住宅和商品房銷售均出現(xiàn)了階段性的積壓需求釋放、跌幅收窄、環(huán)比上升。值得注意的是，在房企沖刺年中業(yè)績、推盤熱情較高等因素作用下，歷年6月商品房和住宅單月銷售面積環(huán)比增速均相對較高。不過7月份30個大中城市成交和百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額都有所走軟，說明銷售的階段性改善仍需要夯實(shí)基礎(chǔ)，尤其需要警惕市場信心和情緒波動打斷了邊際復(fù)蘇態(tài)勢。

??預(yù)計(jì)將有更多政策措施出臺落地，支持剛性需求和改善性住房需求、促進(jìn)居民合理購房需求有效釋放，避免居民中長期貸款需求走弱，有效推動房地產(chǎn)投資恢復(fù)，并在邊際上緩解與改善地產(chǎn)企業(yè)面臨的資金鏈壓力、流動性壓力和債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。

??由于目前房貸利率仍然高于一般貸款利率，同時5年期以上LPR的下調(diào)變動幅度與1年期LPR下調(diào)幅度相比仍然較小，預(yù)計(jì)如果5年期以上LPR報(bào)價繼續(xù)下調(diào)，房貸利率還有望受到拉動保持一定的調(diào)整空間。

??歷史數(shù)據(jù)顯示，居民部門預(yù)期轉(zhuǎn)弱時，居民部門新增存貸款的同比增量之差會大幅下滑，伴隨著的是房地產(chǎn)銷售收入負(fù)增長。2022年和2008、2012年類似，是居民部門存款強(qiáng)、貸款弱、新增存貸款、同比增量之差下滑加上房地產(chǎn)銷售下滑，體現(xiàn)了居民部門加強(qiáng)儲蓄、減少貸款、對未來的預(yù)期暫時仍然不夠強(qiáng)勁。

??居民部門儲蓄意向加強(qiáng)的趨勢如果不能得到有效逆轉(zhuǎn)，會拖慢消費(fèi)復(fù)蘇、內(nèi)需修復(fù)、經(jīng)濟(jì)回到合理區(qū)間的節(jié)奏和速度。長期來看，只有居民部門愿意減少儲蓄、加強(qiáng)消費(fèi)，才能有效推動中國向內(nèi)循環(huán)轉(zhuǎn)型、倚靠消費(fèi)拉動而非投資驅(qū)動的增長范式改變。

??近期居民購房行為模式的變化，一定程度上是居民購房決策函數(shù)變化以及資產(chǎn)負(fù)債表變化、信心意愿變化的反映。可以說，影響居民購房決策和商品房銷售的主要變量，已經(jīng)從疫情前的房地產(chǎn)調(diào)控政策、房貸利率等因素，變成疫情后的居民可支配收入預(yù)期、房價預(yù)期、房貸還款穩(wěn)健性和可持續(xù)性等因素。而且，居民購房行為模式的變化，有可能進(jìn)一步加劇房地產(chǎn)銷售結(jié)構(gòu)在短期內(nèi)的分化，二手房銷售將好于新房、現(xiàn)房將好于期房，這也對居民資產(chǎn)負(fù)債表和現(xiàn)金流分期造成影響。

??我國仍處在城鎮(zhèn)化發(fā)展階段，居民家庭剛性和改善性住房需求潛力、租購并舉發(fā)展模式發(fā)展空間均較大。總的來說，應(yīng)當(dāng)在堅(jiān)持“房住不炒”的思路與基調(diào)、逐步降低房地產(chǎn)金融化和泡沫化的前提下，探索新發(fā)展模式，繼續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)金融政策特別是差別化住房信貸政策，應(yīng)當(dāng)以穩(wěn)為主、循序漸進(jìn)、有計(jì)劃分步驟地實(shí)施房地產(chǎn)金融政策調(diào)整，盡量減少對市場的沖擊和影響，加快完善住房租賃金融政策體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長、防風(fēng)險(xiǎn)、促發(fā)展三重目標(biāo)。

??在需求側(cè)，應(yīng)繼續(xù)調(diào)整限購、限貸、限售、限價等措施，考慮通過放松限購、取消限售、降低首付比例、降低房貸利率、提高公積金貸款額度、提供購房補(bǔ)貼、縮短按揭貸款放款周期等方式適度松綁政策，更好地提振居民住房消費(fèi)的信心，更好地支持和滿足居民剛性和改善性住房需求。在滿足首套住房消費(fèi)需求的基礎(chǔ)上，可考慮適時降低二套房首付比例、適當(dāng)下調(diào)二套房貸利率加點(diǎn)等措施以滿足改善性住房需求，探索提高住房貸款借款人最高年齡、加大支持和創(chuàng)新住房租賃貸款、放松二孩和三孩家庭限購等措施以滿足老年人、新市民、多孩家庭等群體的住房消費(fèi)需求。

??在供給側(cè)，應(yīng)繼續(xù)穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)金融審慎管理制度、繼續(xù)穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)降杠桿、繼續(xù)防范化解房企資金鏈風(fēng)險(xiǎn)和有序化解房企信用風(fēng)險(xiǎn)。與此同時，在“三線四檔”基本原則不變的前提下可以適度優(yōu)化監(jiān)管要求和階段性調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)融資要求，支持銀行依法合規(guī)、穩(wěn)妥有序地推動和支持房地產(chǎn)企業(yè)融資，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款和并購貸款，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購業(yè)務(wù)和優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，暢通“銷售-拿地-新開工”鏈條，在確保房地產(chǎn)企業(yè)資金不被挪用的前提下進(jìn)一步規(guī)范和優(yōu)化對商品房預(yù)售資金的監(jiān)督與管理，優(yōu)先支付工程款、嚴(yán)格按照工程節(jié)點(diǎn)撥付資金、確保按期竣工交付，更好地滿足房地產(chǎn)企業(yè)的正常融資需求。（龐溟，仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究部總監(jiān)）