??7月房地產行業呈現下行態勢，整體上處于筑底階段。

??◎  作者 / 楊科偉、姚鄭康

??8月15日上午，國家統計局公布了2022年1-7月宏觀經濟和房地產行業數據。房地產市場呈現下行態勢，當前整體上處于筑底階段，銷售、投資規模較5月分別下降16%和14%，同比降幅也均進一步擴大。除此以外，房屋新開工同比降幅擴大0.3pct，房屋竣工和施工以及土地購置規模同比降幅則有不同幅度收窄，但增量難以支撐開發投資額同比降幅回升。

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??7月銷售面積較5月亦下降16%再現筑底走勢
同比降幅擴大10pcts至29%

??據國家統計局數據：1—7月，商品房銷售面積78178萬平方米，同比下降23.1%；商品房銷售額75763億元，下降28.8%；二者同比降幅較1-6月分別擴大0.8pct和收窄0.1pct。

??單月來看，7月商品房銷售規模在年中高增后回落。單7月全國商品房分別銷售了9255萬平方米和9691億元，環比下降均超四成，較5月分別下降16%和8%；同比則分別下降29%和28%，較6月降幅分別擴大了10pcts和7pcts。

??值得注意的是，7月商品房銷售面積同比降幅較5月收窄了3pcts，這僅是由于2021年同期7月銷售面積低于5月。從規模上來看7月較5月進一步下降，2022年年內僅高于4月。因此年中沖量后7月全國商品房銷售表現熱度再降，短期呈后繼乏力。

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??一線量價齊升拉動全國均價環比增7%
二三線同比降幅繼續擴大

??根據全國商品房銷售面積、金額估算來看，7月商品房銷售均價上升至10471元/平方米，環比上升7%，同比也增1%。值得注意的是，7月為2022年商品房銷售均價首次回升至萬元以上。

??從全國70個大中城市商品住宅銷售價格來看，一線城市商品住宅銷售價格環比微漲，支撐全國房價環比較大幅度回升。而二三線城市樓市依舊處于量價齊跌狀態，7月房價環比均呈降勢。

??7月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.2pct。二線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月上漲0.1%轉為持平。三線城市新建商品住宅環比下降0.3%，降幅均與上月相同。

??同比來看，一線城市房價同比漲幅回落、二三線城市降幅擴大。7月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲3.1%，漲幅比上月回落0.2 pct。二線城市新建商品住宅銷售價格同比下降0.5%，降幅比上月擴大0.3 pct。三線城市新建商品住宅銷售價格同比下降3.2%，降幅比上月擴大0.4 pct。

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??施工、竣工面積同比降幅收窄
新開工與土地購置環比分別降35%和26%

??據國家統計局數據：1—7月，房地產開發企業房屋施工面積859194萬平方米，同比下降3.7%；房屋新開工面積76067萬平方米，下降36.1%；房屋竣工面積32028萬平方米，下降23.3%。三者累計同比較1-6月分別擴大了0.9pct、1.7pcts和1.8pcts。

??單月來看，7月房地產開發企業房屋施工、竣工和新開工分別同比下降44%、36%和45%。值得注意的是，房屋施工和竣工面積同比降幅較6月分別收窄了3.8pcts和4.7pcts。

??房屋新開工面積規模繼續下降、降幅繼續擴大。7月共計為9644萬平方米，環比降35%、較5月也下降19%。規模上為2022年年內次低，不足1億平方米僅高于4月；同比上降幅繼續擴大，同比降幅和累計同比降幅分別較上月擴大了0.3pct和1.7pcts。在當前房企普遍“以銷定產”的思路下普遍縮減房屋新開工方面的建安投資以確保“保交付”。

??相反房屋施工和竣工面積則有進一步向好表現。雖二者7月規模上分別環比下降，但同比來看二者同比降幅分別較6月收窄3.8pcts和4.7pcts。大部分施工期在兩年以上，接近交付期的房地產開發項目建設進度保持平穩。7月多個地方政府進一步跟進了“停工”項目復工和保交樓政策，如“一對一”助企政策等，鄭州等更是設立了地產紓困基金。

??據國家統計局數據：1-7月，房地產開發企業土地購置面積4546萬平方米，同比下降48.1%；土地成交價款2918億元，下降43%；二者降幅分別較1-6月收窄0.2pct和3.3pcts。

單月來看，7月土地購置面積和土地成交價款分別為918萬平方米和875億元，環比分別下降26%和上漲34%。7月重點城市二輪集中供地進入后半程，土地市場成交體量出現環比回落，市場熱度指標亦稍有下滑，南京、重慶、長沙溢價率均不及上輪，無錫平均溢價率也在低位徘徊。

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??7月開發投資額相較5月亦降14%
前7月同比降幅擴大至6.4%

??據國家統計局數據：1—7月，全國房地產開發投資79462億元，同比下降6.4%。單月來看，7月開發投資額為11148億元，環比下降31%；同比下降12.3%，降幅較6月擴大2.9pcts。

??房地產投資規模仍處于筑底階段，主要原因是當前整體市場建安施工和土拓投資仍處于歷史地位。正如上文所說，雖然各級政府持續不斷的推出救市政策，但一方面中央層面尚未有具體實操政策出臺，另一方面各地方政府所出政策仍難緩解開發企業當前面臨的困境。因此開發企業投資仍處于收窄探底階段。

??此外需要注意的是，“保交樓”和停工項目復工的動作雖對建安投資有向好支撐，但增量占比較低不足以對整體開發投資產生有力支撐。

??綜上，我們對于后市給出如下幾點判斷：

??2022年7月房地產行業呈現下行態勢，整體上處于筑底階段。7月新房銷售、開發投資、房屋施工、土地購置等各項仍處于歷史低位，且較5月進一步下降。

??新房銷售方面，一方面各地紓困政策的陸續落地實施在持續不斷地解凍原先觀望的購房需求；另一方面部分城市停工項目業主停貸現象有所緩解。同時考慮到2021年下半年前值較低，預計后續商品房銷售規模將繼續維持歷史較低水平，降幅則將持續收窄。

??房企拿地方面，鑒于新房調控政策寬松趨勢不改，部分城市樓市成交已現回暖信號，供給側也在積極順應市場，調整供地結構和降低供地門檻，行業信心恢復、新房銷售表現向好下，三季度土地市場中有望看到更多民企參與的身影。

??房企將繼續加大竣工投資但對新開工熱情有限，一方面抓緊窗口期加強施工強度以爭取“交樓”更多資金回籠，另一方面對后市不樂觀下房企很難擴大新開工投資。

??土拓投資和建安投資難以支撐開發投資如期回升。當前全國房地產投資仍較為乏力，土拓和建安投資均無法形成有力支撐。因此后續投資規模將維持低位，同比降幅則將在2021年下半年前值較低因素下緩慢收窄。