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房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)量明顯增多，成都和杭州最強(qiáng)勢(shì)

??本報(bào)告基于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局定期發(fā)布的70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，對(duì)全國(guó)70城新房?jī)r(jià)格指數(shù)進(jìn)行分析，以更好了解房?jī)r(jià)指數(shù)情況和房?jī)r(jià)周期。本報(bào)告研究表明，3月份全國(guó)70城新房?jī)r(jià)格指數(shù)正處于回暖態(tài)勢(shì)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的積極信號(hào)。隨著房?jī)r(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)的回暖，后續(xù)購(gòu)房市場(chǎng)和購(gòu)地市場(chǎng)等也會(huì)發(fā)生積極的反應(yīng)，房地產(chǎn)樂(lè)觀情緒明顯增加。

??一、總體情況

??1、環(huán)比漲幅：持續(xù)拉升

??2023年3月份，全國(guó)70個(gè)大中城市新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為0.4%，相比2月份0.3%有所擴(kuò)大。觀察今年一季度數(shù)據(jù)，全國(guó)70城房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅曲線明顯拉升，既走出了2021年9月份以來(lái)的持續(xù)下跌通道，同時(shí)也步入了升溫的復(fù)蘇通道之中。我們認(rèn)為，該曲線上行具有趨勢(shì)性。隨著后續(xù)購(gòu)房政策的進(jìn)一步放松、購(gòu)房信心的進(jìn)一步提振、購(gòu)房市場(chǎng)的進(jìn)一步回暖，預(yù)計(jì)二季度該曲線有進(jìn)一步拉升的可能。

??2、同比漲幅：跌幅持續(xù)收窄

??2023年3月份，全國(guó)70個(gè)大中城市新房?jī)r(jià)格指數(shù)同比漲幅為-1.4%，相比2月份-1.9%有明顯收窄。總體上，隨著房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比數(shù)據(jù)的上漲，同比跌幅將有持續(xù)收窄的良好態(tài)勢(shì)。同時(shí)按照目前該曲線的走勢(shì)判斷，預(yù)計(jì)在今年6-7月份該曲線有望由負(fù)轉(zhuǎn)正，進(jìn)一步說(shuō)明房?jī)r(jià)趨穩(wěn)回暖的動(dòng)力較強(qiáng)。

??二、城市分類

??1、環(huán)比漲幅：二線城市環(huán)比漲幅最大

??2023年3月，全國(guó)70個(gè)城市按一、二、三線城市分類，其新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅分別為0.3%、0.6%和0.4%。相比2月份的0.2%、0.4%和0.3%，三類城市漲幅均有擴(kuò)大，充分說(shuō)明當(dāng)前70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)均有“普漲”的特點(diǎn)。橫向?qū)Ρ瓤矗€城市的環(huán)比漲幅最大，說(shuō)明二線城市的樓市表現(xiàn)相對(duì)好。從實(shí)際觀察來(lái)看，人口凈流入速度快、新市民規(guī)模相對(duì)高的二線城市，房?jī)r(jià)指數(shù)總體比較堅(jiān)挺。

??2、同比漲幅：二線城市即將止跌

??2023年3月，全國(guó)70個(gè)城市按一、二、三線城市分類，其新房?jī)r(jià)格指數(shù)同比漲幅分別為1.8%、-0.2%和-2.7%。相比2月份的1.7%、-0.7%和-3.3%，可以看出，三類城市該指標(biāo)均有改善。橫向?qū)Ρ瓤矗痪€城市保持正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，而二三線城市則為下跌態(tài)勢(shì)。預(yù)計(jì)二季度二線城市將有轉(zhuǎn)正的可能；而三線城市則保持跌幅持續(xù)收窄的態(tài)勢(shì)，真正轉(zhuǎn)正預(yù)計(jì)要到三季度。

??三、城市數(shù)量

??1、環(huán)比漲幅：9成城市房?jī)r(jià)上漲

??2023年3月，對(duì)全國(guó)70城房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比上漲的城市數(shù)量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，可以發(fā)現(xiàn)共有64個(gè)。相比2月份的55個(gè)有明顯的增加。觀察歷史數(shù)據(jù)，2021年下半年以來(lái)房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量總體較少，普遍少于30個(gè)。當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量明顯增加，也是2019年6月份以來(lái)房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)量最多的一次。這說(shuō)明房?jī)r(jià)進(jìn)入到“普漲”的階段，和各地房屋交易市場(chǎng)普遍回暖的態(tài)勢(shì)有關(guān)。

??2、同比漲幅：有18個(gè)城市出現(xiàn)了上漲

??2023年3月，對(duì)全國(guó)70城房?jī)r(jià)指數(shù)同比上漲的城市數(shù)量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，可以發(fā)現(xiàn)共有18個(gè)。相比2月份的14個(gè)有所增加。和環(huán)比上漲的城市數(shù)量相比，同比上漲的城市數(shù)量相對(duì)還不多。隨著后續(xù)房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅的擴(kuò)大和持續(xù)，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)指數(shù)同比上漲的城市數(shù)量會(huì)增多，也意味著后續(xù)更多城市將真正走出低谷，進(jìn)入到復(fù)蘇的階段。

??四、城市排序

??1、環(huán)比漲幅：補(bǔ)漲特征非常明顯

??對(duì)2023年3月份70城新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅進(jìn)行排序。從排序中可以看出，漲幅排名前10的城市分別為武漢、昆明、徐州、鄭州、南寧、重慶、北海、遵義、天津和烏魯木齊。此類城市具有很顯著的“補(bǔ)漲”特征。此類城市在過(guò)去兩年樓市總體偏弱，目前漲幅比較大且比較靠前，和近期市場(chǎng)交易持續(xù)活躍、積壓的購(gòu)房需求釋放等有關(guān)。同時(shí)，從漲幅數(shù)據(jù)看，武漢、昆明和徐州的漲幅都≥1%，也說(shuō)明部分城市近期樓市行情較好。而從排序的最后10位城市看，可以看出，有5個(gè)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了下跌，即牡丹江、泉州、丹東、大連和包頭。此類城市特征也很明顯，主要是東北市場(chǎng)的部分城市房?jī)r(jià)仍然偏弱。

??2、同比漲幅：成都和杭州漲幅超過(guò)5%

??對(duì)2023年3月份70城新房?jī)r(jià)格指數(shù)同比漲幅進(jìn)行排序。從排序中可以看出，漲幅排名前10的城市分別為成都、杭州、北京、上海、合肥、長(zhǎng)沙、濟(jì)南、寧波、青島和南昌。此類城市普遍屬于樓市基本面不錯(cuò)的城市，和實(shí)際感受的情況是相似的。尤其是成都和杭州，其漲幅超過(guò)5%的水平，屬于房?jī)r(jià)相對(duì)強(qiáng)勢(shì)的城市。此類城市購(gòu)房需求明顯強(qiáng)勁，且購(gòu)房政策持續(xù)放寬，客觀上使得房?jī)r(jià)指數(shù)總體走強(qiáng)。另外從排序也可以看出，包括溫州、岳陽(yáng)和北海等城市房?jī)r(jià)指數(shù)總體偏弱。此類城市主要包括東北部分省會(huì)、沿海的非熱點(diǎn)地級(jí)市、中部的部分地級(jí)市等。

??五、結(jié)論趨勢(shì)

??1、當(dāng)前總結(jié)：一季度開啟了復(fù)蘇回暖通道

??觀察今年3月份以及一季度的數(shù)據(jù)，可以認(rèn)為，無(wú)論是房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅曲線，還是同比漲幅曲線，抑或是房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量等，都充分說(shuō)明房?jī)r(jià)指數(shù)正步入復(fù)蘇回暖的通道。這也說(shuō)明，去年四季度開始的金融16條等政策，持續(xù)釋放了積極的效應(yīng)。而今年一季度各地在購(gòu)房政策方面繼續(xù)放松，客觀上也帶來(lái)了房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的持續(xù)活躍。一季度房?jī)r(jià)指數(shù)開啟復(fù)蘇季，具有積極的信號(hào)意義，對(duì)于增強(qiáng)市場(chǎng)信心、增加市場(chǎng)活躍度等都具有積極的導(dǎo)向。

??2、趨勢(shì)展望：二季度將進(jìn)一步走強(qiáng)

??當(dāng)前房?jī)r(jià)指數(shù)回暖的動(dòng)力、特征和趨勢(shì)非常明顯。二季度將延續(xù)一季度的良好態(tài)勢(shì)，繼續(xù)表現(xiàn)出房?jī)r(jià)指數(shù)走強(qiáng)的特征。第一、購(gòu)房市場(chǎng)的信心總體在恢復(fù)。雖然目前有關(guān)于4月份交易數(shù)據(jù)略有降溫的消息，但這不能簡(jiǎn)單理解為市場(chǎng)降溫。從目前購(gòu)房者對(duì)于購(gòu)房市場(chǎng)的關(guān)注度來(lái)看，明顯在增加。房屋交易市場(chǎng)總體將保持活躍態(tài)勢(shì)，其客觀上都將帶動(dòng)房?jī)r(jià)及房?jī)r(jià)指數(shù)的走強(qiáng)。第二、各地對(duì)于購(gòu)房政策進(jìn)一步放松。以泉州為例，其在3月份的房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅數(shù)據(jù)非常弱。而在4月17日，泉州公積金中心發(fā)布了繼續(xù)實(shí)施住房公積金階段性支持政策的通知。該通知顯示，將繼續(xù)降低貸款首付比例、提高貸款額度等。此類政策充分說(shuō)明，各地高度關(guān)注住房市場(chǎng)，政策利好下房屋交易市場(chǎng)將有進(jìn)一步活躍的可能，同時(shí)也帶動(dòng)房?jī)r(jià)指數(shù)進(jìn)一步回暖和上行。

??附注：

??1、70個(gè)城市包括：北京、天津、石家莊、太原、呼和浩特、沈陽(yáng)、大連、長(zhǎng)春、哈爾濱、上海、南京、杭州、寧波、合肥、福州、廈門、南昌、濟(jì)南、青島、鄭州、武漢、長(zhǎng)沙、廣州、深圳、南寧、海口、重慶、成都、貴陽(yáng)、昆明、西安、蘭州、西寧、銀川、烏魯木齊、唐山、秦皇島、包頭、丹東、錦州、吉林、牡丹江、無(wú)錫、徐州、揚(yáng)州、溫州、金華、蚌埠、安慶、泉州、九江、贛州、煙臺(tái)、濟(jì)寧、洛陽(yáng)、平頂山、宜昌、襄陽(yáng)、岳陽(yáng)、常德、韶關(guān)、湛江、惠州、桂林、北海、三亞、瀘州、南充、遵義、大理。其中，一線城市4個(gè)，二線城市31個(gè)，三線城市35個(gè)。

??2、70城房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)同比數(shù)據(jù)以簡(jiǎn)單算術(shù)平均的方式計(jì)算。比如說(shuō)，70個(gè)大中城市新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅=70個(gè)大中城市新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅加總/70。其他指標(biāo)也是參照類似的計(jì)算公式。