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??商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)持續(xù)下行

??1—7月，商品房銷(xiāo)售面積66563萬(wàn)平方米，按可比口徑計(jì)算同比下降6.5%，其中住宅銷(xiāo)售面積下降4.3%。商品房銷(xiāo)售額70450億元，按可比口徑計(jì)算下降1.5%，其中住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)0.7%。

??1-7月新建商品房銷(xiāo)售面積跌幅繼續(xù)擴(kuò)大、銷(xiāo)售金額再次回到負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間。同時(shí)，當(dāng)前行業(yè)面臨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)疲軟、消費(fèi)不振、總?cè)丝跍p少及老齡化加劇、出生率下降等一系列中長(zhǎng)期因素影響。市場(chǎng)下行趨勢(shì)短期內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)。

??房產(chǎn)是居民、企業(yè)及地方政府的重要資產(chǎn)，行業(yè)下行也將帶來(lái)“資產(chǎn)貶值”危機(jī)。房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)影響重大，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)亟需穩(wěn)地產(chǎn)。7月，中共中央政治局會(huì)議提出我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，定調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)新形勢(shì)。國(guó)務(wù)院、央行、住建部、四個(gè)一線城市紛紛表態(tài)，盡快推出有關(guān)政策措施，更好地滿(mǎn)足剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。三、四季度房地產(chǎn)優(yōu)化政策將陸續(xù)出臺(tái)和實(shí)施。

??單月數(shù)據(jù)來(lái)看，7月商品房銷(xiāo)售面積季節(jié)性回落，同比跌幅仍然明顯，單月成交規(guī)模處歷史低位。8月核心城市或?qū)⒄{(diào)整首套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、降首付、降利率等措施，政策有利于改善住房消費(fèi)意愿、促進(jìn)住房需求釋放，或?qū)a(chǎn)生示范和帶動(dòng)作用。

??分類(lèi)物業(yè)銷(xiāo)售看，商品住宅銷(xiāo)售面積跌幅擴(kuò)大，銷(xiāo)售金額仍維持上漲，但漲幅明顯收窄；辦公樓及商業(yè)營(yíng)業(yè)用房?jī)身?xiàng)指標(biāo)大幅下降，銷(xiāo)售面積跌幅均有所收窄。

??從各地區(qū)銷(xiāo)售情況看，東部地區(qū)銷(xiāo)售面積同比由漲轉(zhuǎn)跌（上月為上漲1.4%），銷(xiāo)售金額漲幅收窄；中部和西部地區(qū)跌幅相近，較上月波動(dòng)較小；東北地區(qū)保持量漲價(jià)跌，同比變動(dòng)調(diào)整明顯。東部地區(qū)銷(xiāo)售面積及金額占全國(guó)比重分別為45.2%、61.4%，與上月一致。

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??房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)走低

??1—7月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資67717億元，按可比口徑計(jì)算同比下降8.5%；其中，住宅投資51485億元，下降7.6%。

??1-7月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資跌幅較上月再次擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)。行業(yè)修復(fù)受阻，房企投資信心嚴(yán)重不足，特別是民營(yíng)房企處境困難，在土地市場(chǎng)缺少參與。數(shù)據(jù)顯示，1-7月民間投資同比下降0.5%，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力需要進(jìn)一步激發(fā)。7月19日，中央發(fā)布31條措施促進(jìn)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展壯大，對(duì)提振民營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)預(yù)期和市場(chǎng)信心有積極作用。

??月度數(shù)據(jù)方面，7月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資9167億元，較上月減少28.7%，同比減少17.8%。房地產(chǎn)投資持續(xù)下行并影響行業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)造成拖累。固定資產(chǎn)投資同比漲幅從年初的5.5%縮小至7月的3.4%。

??從物業(yè)類(lèi)別投資上看，各物業(yè)類(lèi)型跌幅均較上月有所擴(kuò)大，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房同比跌幅最大。住宅投資占總投資比重76.0%，較上月提高0.1個(gè)百分點(diǎn)。

??從地區(qū)來(lái)看，各區(qū)域投資同比繼續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，東北和西部地區(qū)跌幅明顯；除中部地區(qū)同比跌幅與上月有所收窄外，其他三區(qū)域跌幅均較上月有所擴(kuò)大，東北地區(qū)波動(dòng)最明顯。開(kāi)發(fā)企業(yè)在東部地區(qū)的投資比重為59.2%，較上月提高0.1個(gè)百分點(diǎn)。

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??房屋新開(kāi)工面積低位運(yùn)行

??1—7月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋新開(kāi)工面積56969萬(wàn)平方米，同比下降24.5%。其中，住宅新開(kāi)工面積41546萬(wàn)平方米，下降25.0%。

??1-7月，全國(guó)商品房新開(kāi)工面積跌速趨穩(wěn)，7月新開(kāi)工規(guī)模7089萬(wàn)平方米，同比跌幅較上月收窄4.8個(gè)百分點(diǎn)。房屋竣工面積保持上漲，1—7月累計(jì)同比漲幅較上月擴(kuò)大1.5個(gè)百分點(diǎn)至20.5%。在保交樓政策持續(xù)推進(jìn)下房屋竣工持續(xù)改善，但當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)需求不足、低能級(jí)城市庫(kù)存去化困難、資金面承壓等約束房企新開(kāi)工意愿及能力，短期內(nèi)很難修復(fù)。

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??房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金跌幅擴(kuò)大

??1—7月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金78217億元，同比下降11.2%。其中，國(guó)內(nèi)貸款9732億元，下降11.5%；利用外資30億元，下降43.0%；自籌資金23916億元，下降23.0%；定金及預(yù)收款27377億元，下降3.8%；個(gè)人按揭貸款13950億元，下降1.0%。

??1—7月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金跌幅持續(xù)擴(kuò)大，主要商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)低迷影響，定金及預(yù)收款跌幅較上月擴(kuò)大1.9個(gè)百分點(diǎn)，個(gè)人按揭貸款由漲轉(zhuǎn)跌（上月為增長(zhǎng)2.7%）；企業(yè)自籌資金跌幅略有收窄。定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款占全部資金的52.8%，較上月降低0.6個(gè)百分點(diǎn)；自籌資金占30.6%，較上月提升0.7個(gè)百分點(diǎn)。

??當(dāng)前市場(chǎng)銷(xiāo)售形勢(shì)下，房企償債能力下滑，無(wú)論新增發(fā)放信貸還是股權(quán)融資，民營(yíng)房企都難以得到有效支持。一些得到政策支持的優(yōu)質(zhì)頭部民營(yíng)房企債務(wù)違約引發(fā)對(duì)其他民營(yíng)房企爆雷的擔(dān)憂(yōu)，市場(chǎng)預(yù)期進(jìn)一步下滑。央行在下半年工作會(huì)議及民營(yíng)企業(yè)座談會(huì)上，分別提出要“保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序”“滿(mǎn)足民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”。要實(shí)質(zhì)性改善房企融資環(huán)境，需要加大政策支持力度，優(yōu)化激勵(lì)措施提高商業(yè)銀行對(duì)民營(yíng)房企信貸支持意愿和能力；發(fā)債增信要擴(kuò)容增量、放松條件才能讓更多的民營(yíng)房企受益。

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??商品住宅庫(kù)存有所增加

??7月末，商品房待售面積64564萬(wàn)平方米，較上月增加405萬(wàn)平方米。其中，住宅增加233萬(wàn)平方米，辦公樓增加4萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增加81萬(wàn)平方米。

??商品房住宅待售面積結(jié)束前幾個(gè)月持續(xù)減少的形勢(shì)，本月庫(kù)存有所增加，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房也有小幅增加。同比數(shù)據(jù)來(lái)看，住宅待售面積上漲19.5%，漲幅較上月擴(kuò)大1.5個(gè)百分點(diǎn)，辦公樓同比漲幅略有縮小。