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??在城市的發展中，城市更新與房地產都發揮著不可或缺的重要作用，兩者既有聯系又有區別。新時代下的城市更新可以理解為從整個城市經濟與社會發展的視野，對城市中某些相對落后乃至衰退區域或項目進行改造、升級和活化，使其再次活躍起來，主要解決城市可持續發展的問題；房地產更傾向解決城市增量發展的問題。由于歷史原因，城市更新是房地產進入后開發階段才規模化發展起來的，從事城市更新項目的企業，大多為房地產開發企業。而企業要真正做好城市更新項目，必須對城市更新與房地產的差異有深刻的認識，這樣才能在做法和模式上有所突破。

??城市更新與房地產的關系非常密切。城市更新是通過改造提升城市空間、市政基礎設施、公共服務設施以及環境品質，實現城市和諧、可持續發展。因此，城市更新與房地產是相互關聯的，城市更新為房地產提供了新的發展機遇和空間，而房地產則為城市更新提供了物質基礎和實施手段。在實際操作過程中，兩者主要都是對城市空間的打造以創造更大的價值，甚至有些房地產再開發的項目就是城市更新。同時，城市更新和房地產都需要合理規劃、科學決策、公平公正、規范操作，保障居民合法權益，促進城市高質量發展。

??那么，為何我們還要正確認識城市更新與房地產的區別呢？因為，在新的形勢下，城市更新的要求更高，約束條件更多，企業做好城市更新項目的難度也更大。如果不能深刻認識和正確把握城市更新和房地產的重大區別，不僅在企業戰略上有可能產生偏差，而且在實踐中也容易造成重大的失誤。反之，有了正確認識的先導，就能有助于我們的企業真正去理解乃至實踐城市更新的項目。

??從理論與實踐結合的角度看，城市更新與房地產究竟有著哪些重大的區別？在此，結合多年來從事城市更新應用性研究的實際工作，我把其中重大的區別主要概括為以下六個方面：

??一、從主要目的看，兩者有著重要的差異

??城市更新的目的是提升城市整體環境、品質和競爭力，包括提升城市功能、優化空間結構、改善人居環境、塑造特色風貌等持續改善城市空間形態和功能的活動；而房地產則更注重個體開發、投資和交易，包括房屋買賣、租賃、抵押等。房地產最重要的是要解決城市增量發展需求的問題，比如這個城市產業發展人口增加、產業要落地、人口要住房，是通過政府征地、土地招拍掛、房企拿地建設解決城市發展的增量需求問題。而城市更新是改空間、補短板、生產業、留文化、保民生、美環境，是歷史印跡的呈現和現代功能的提升相結合，是主要解決城市的可持續發展問題。城市更新不僅僅是解決城市增量問題，而且要解決城市發展中相關的綜合性問題。如物質性的老化、空間結構和產業結構的錯配，以及在城市發展過程中對自然環境、文化、人文環境的破壞修復等等，都要通過城市更新來一一解決。這也是為什么黨的二十大報告將城市更新上升到了超大特大城市轉變發展方式的高度，城市更新作為地方政府工作的重要抓手，帶有牽引性、引領性，是能夠解決城市很多復雜問題的突破口，所以城市更新可以說是當前中國經濟發展的引致動能，也是房地產進入到后開發時代的新興動能。

??二、從內容種類看，兩者有著較大的不同

??城市更新不僅限于簡單的物質上的一個更新，即技術上的更新，還必須要有內容和產業上的更新。城市更新種類多樣，既有開發重建類，也有改造提升類，有老舊小區改造、城中村改造、商辦業態提升、工業用地轉型升級、公共服務設施完善、歷史文化保護等，既涉及住宅類物業的改造，也有商業、辦公、產業、綠化公園、養老服務等的更新提升；而房地產更強調物理空間上的建設，欠缺內容和產業的導入，大多以住宅開發為主等，雖然房地產也有非居住物業范圍，但過去房地產三十年的發展，主要解決了老百姓的居住問題，因此住宅占到很大比重。所以城市更新涉及面比房地產更大，協調問題也更多。

??三、從項目周期看，兩者有著較大的差別

??城市更新項目普遍具有周期長的特點，這是城市更新項目內在屬性決定的。以上海舊改為例，我們2023年評選出的城市更新優秀案例弘安里項目2016年列入舊改征收范圍，2020年征收交地，2021年土地出讓，2023年項目對外亮相，歷時7年。上海首批入市的城市村改造項目“蟠龍天地”，從2014年項目啟動到2021年銷售型物業入市，再到2023年商業物業開業，項目改造周期長達10年。上海張江城中村改造項目2015年拉開建設序幕到2027年底預計整體基本建成，改造周期為12年。可見，城市更新項目需要長期規劃、分步實施，其效益體現也較長，是一種漸進式的；而房地產則更加注重快周轉、短周期和即期效益。之前房地產開發商從拿地到住宅上市，僅需3-6個月，這樣的周期造就了房地產過去得以快速發展的“高周轉、高杠桿、高利潤”的模式，而自2020年后，“三高”模式則難以為續，新發展模式呼之欲出，很多企業意識到漸進式的、以長期現金流打造為主的模式似乎是房地產重要的新發展模式。

??四、從運作主體看，兩者也有一定的區別

??城市更新主體多元，需要政府、市場主體和公眾進行有效協同，形成政府引導、市場運作、公眾參與的城市更新格局。市場主體比較豐富，涉及房地產企業、擁有存量土地的央國企、建筑類代建類企業、建筑規劃設計機構、地方城投平臺、金融機構、不良資產、資產管理、運營公司、專業機構等各類市場主體，同時，城市更新項目需要涉及到的公眾利益群體在前期就要參與，這是城市更新項目成功的必要因素；而房地產更多是以房地產開發企業為主體，雖然也涉及到政府和購房者，但三者相對有清晰的界限，且在不同時間段切入，政府出讓土地后，開發商為主來進行投資建設銷售，然后購房者再進入；而城市更新很多項目是在前期就需要政府、企業和公眾共同參與推動的，所以很多城市更新項目需要協調的關系較多，也更復雜。

??五、從政策要求看，兩者的重點也有所不同

??城市更新更需要政府出臺針對性的政策，給予支持，并且不同的項目也會存在著較大差異，更偏重一項目一策或一類型一策，例如2014年上海城中村改造政策就提出“一村一策”，目前上海形成了《上海市城市更新條例》+《上海市城市更新指引》的政策體系，并發布了一系列的配套政策，形成了1+1+N的城市更新政策體系，其中N就會根據不同領域的成熟做法進行總結并固化，從而制定相關指導性的政策。而房地產政策相對有統一性，過去相當長一段時間是中央統一調控，當前更偏重一城一策。

??六、從操作模式看，兩者也呈現出不同的特點

??房地產經過三十年的發展已經形成標準化的模式路徑，相對比較成熟；而城市更新模式路徑目前還沒有標準化和統一，操作方式還不成熟，很多企業都在“摸著石頭過河”。房地產開發的盈利模式是以散售為主，有金融屬性，是以資本來推動的高杠桿、高毛利、高周轉的盈利模式；而城市更新的盈利模式主要是以持有經營為主，依靠現金資產管理和運營來提供現金流為主要特征的盈利模式。

??總之，正如我們經常說的：感覺到的東西，我們未必能理解它；只有深刻理解的東西，才能更好地感覺它。企業，包括房地產企業要做好城市更新的項目，深刻認識和正確把握城市更新與房地產的主要區別是很有必要的，這也是參與城市更新的第一步。

??作者：崔霽 上海易居房地產研究院 副院長