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??本報(bào)告對(duì)今年前4月全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行觀察，主要從市場(chǎng)、政策等多維度進(jìn)行分析，以把握行業(yè)動(dòng)態(tài)和市場(chǎng)特征，更好理解我們所處的行業(yè)階段和趨勢(shì)，也更好落實(shí)“持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)”的相關(guān)工作。

??一、政策方向：促穩(wěn)且需鞏固

??2025年前4月，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)以“止跌回穩(wěn)”為重要工作導(dǎo)向。相比去年提法，今年尤其強(qiáng)調(diào)應(yīng)對(duì)外部沖擊尤其是“對(duì)等關(guān)稅”沖擊，同時(shí)房地產(chǎn)工作更為聚焦，即立足于內(nèi)循環(huán)導(dǎo)向和提振消費(fèi)目標(biāo)。在系列政策推動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)各指標(biāo)總體向好發(fā)展，據(jù)此也提出了二季度新定位和新要求，即“持續(xù)鞏固”。

??各地結(jié)合“一城一策”和穩(wěn)經(jīng)濟(jì)促消費(fèi)等工作要求，持續(xù)優(yōu)化地方政策。其中在“調(diào)減限制性措施”方面部分城市取消了限售或限價(jià)。除此之外，政策顆粒度做細(xì)和優(yōu)化創(chuàng)新成前4月亮點(diǎn)。在這方面，一項(xiàng)最重要的政策即多地推出或探索“低月供”模式。該模式吻合了年輕人“收入先低后高”特征，采取前5年不用付利息或本金等方式，客觀上提供了緩沖期，也使得購(gòu)房門檻或月供門檻降低，最終促進(jìn)購(gòu)房積極性持續(xù)增加。統(tǒng)計(jì)顯示，目前至少蘇州、南京、無錫、青島等城市已在探索此類模式，是今年房貸政策的創(chuàng)新點(diǎn)之一。當(dāng)然除了此類模式，部分城市推出“商品房共有產(chǎn)權(quán)式認(rèn)購(gòu)”的模式，即購(gòu)房者和房企共用產(chǎn)權(quán)的模式，這也使得購(gòu)房者購(gòu)房壓力大減，自然增強(qiáng)了購(gòu)房吸引力。總結(jié)此類政策，說明今年前4月各地持續(xù)創(chuàng)新購(gòu)房等領(lǐng)域政策，政策更貼地氣，較好激活潛在購(gòu)房需求。

??二、產(chǎn)品創(chuàng)新：新國(guó)標(biāo)促產(chǎn)品升級(jí)

??今年前4月房地產(chǎn)領(lǐng)域一句重要的表述是“優(yōu)質(zhì)供給創(chuàng)造新的需求”。今年各地都在高品質(zhì)住房需求或改善型住房需求方面持續(xù)發(fā)力，持續(xù)優(yōu)化產(chǎn)品創(chuàng)新。在這方面，最為關(guān)鍵的就是產(chǎn)品的新國(guó)標(biāo)出臺(tái)即《住房項(xiàng)目規(guī)范》。此次規(guī)范出臺(tái)，呼應(yīng)了最近幾年住房改善和好房子需求，也較好回應(yīng)了群眾訴求，比如說“住房問題投訴最多的是噪音和隔音問題”。因此此次住房項(xiàng)目規(guī)范發(fā)布，引起了市場(chǎng)廣泛關(guān)注和好評(píng)。相關(guān)規(guī)范對(duì)于房屋質(zhì)量、居住舒適度等要求不斷提高，落實(shí)了“安全、舒適、綠色、智慧”導(dǎo)向，同時(shí)兼顧經(jīng)濟(jì)合理性，持續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)品優(yōu)化升級(jí)。舉例來說，樓層層高從2.8米變?yōu)?米、4層以上小區(qū)需配建電梯、各地需要優(yōu)化防噪隔音或取暖設(shè)施等，都說明住房產(chǎn)品越來越好，這是今年前4月非常重要的產(chǎn)品創(chuàng)新導(dǎo)向，顯著影響后續(xù)供給端和產(chǎn)品端。

??當(dāng)然政策落地，也意味著各地項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工和工程等都要和此類標(biāo)準(zhǔn)對(duì)接。因此針對(duì)市場(chǎng)投訴較多的隔聲、串味和滲漏等問題，住房部門當(dāng)前正加強(qiáng)監(jiān)管和整治力度，確保新規(guī)落地、項(xiàng)目合規(guī)，也從源頭上確保了產(chǎn)品品質(zhì)。各地也立足于市場(chǎng)訴求，合理優(yōu)化地方版本。如部分地方針對(duì)“業(yè)主想自己裝修”、“房東希望買價(jià)格更便宜的毛坯房”等訴求，也對(duì)精裝修毛坯房的比例落實(shí)了更靈活的比例范圍，市場(chǎng)反饋積極。

??三、購(gòu)房市場(chǎng)：活躍度明顯提升

??購(gòu)房市場(chǎng)積極活躍，是今年前4月的重要表現(xiàn)，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)向好發(fā)展的核心指標(biāo)和重點(diǎn)領(lǐng)域。今年前4月，全國(guó)各地購(gòu)房者入市積極性增加，原因是房?jī)r(jià)調(diào)整到位、政策總體給力，以及好房源也較多。

??新房市場(chǎng)方面，購(gòu)房者入市積極性增加。目前觀察到，如上海等大城市，其新房銷售表現(xiàn)積極，包括內(nèi)環(huán)和中環(huán)的項(xiàng)目總體上呈現(xiàn)較高認(rèn)購(gòu)量。其中前4月至少有10個(gè)項(xiàng)目觸發(fā)積分制；部分項(xiàng)目供求比為1:4，通俗說是4個(gè)客戶搶1套房。這都說明高品質(zhì)和高端房源的銷售狀況不錯(cuò)。此類購(gòu)房需求釋放，一部分原因是二手房較好出手，目前進(jìn)入到換房新階段。另外一部分原因是此類新房周邊地王頻出，市場(chǎng)預(yù)期改善，購(gòu)房積極性明顯增加。

??二手房市場(chǎng)延續(xù)去年以來的較好態(tài)勢(shì)，呈現(xiàn)了交易規(guī)模繼續(xù)同比正增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。當(dāng)前大城市的二手房認(rèn)購(gòu)性價(jià)比進(jìn)入歷史最好階段，部分買家也開始計(jì)算“租售比”，進(jìn)而對(duì)認(rèn)購(gòu)信心和決心明顯增大。以上海為例，目前該市連續(xù)七個(gè)月二手房成交量保持較高水平，也突破了榮枯線以上水平，體現(xiàn)了二手房政策到位和市場(chǎng)活躍的特征。

??市場(chǎng)活躍的過程中，也得益于各地積極的營(yíng)銷工作和努力。比如說今年前4月一項(xiàng)營(yíng)銷活動(dòng)頗受市場(chǎng)關(guān)注，即無錫、鹽城、十堰、楊凌、西咸新區(qū)等五個(gè)城市或區(qū)域出臺(tái)了“跑馬拉松賽給予購(gòu)房補(bǔ)貼”的政策。政府搭建此類平臺(tái)，有助于對(duì)接供需、激活需求，同時(shí)也將體育消費(fèi)和購(gòu)房消費(fèi)等有機(jī)結(jié)合在一起。

??四、土地市場(chǎng)：優(yōu)增量盤存量

??購(gòu)房市場(chǎng)的止跌回穩(wěn)和向好發(fā)展，對(duì)于土地市場(chǎng)也有非常直接的支持作用。隨著房屋買賣市場(chǎng)的回暖，開發(fā)商銷售資金狀況改善，同時(shí)對(duì)于后續(xù)土地投資的預(yù)期也在增強(qiáng)。在全國(guó)25個(gè)重點(diǎn)城市的分析中，上海、成都、杭州三個(gè)城市最強(qiáng)，即呈現(xiàn)了土地交易量?jī)r(jià)升溫的態(tài)勢(shì)。部分城市單個(gè)地塊的溢價(jià)率甚至超過100%，如成都市場(chǎng)。這說明從今年前4月的觀察看，年輕人數(shù)量多、購(gòu)房需求規(guī)模大、城市居住和投資形象好的地方，都會(huì)成為房企主動(dòng)投資的區(qū)域，說明對(duì)相關(guān)市場(chǎng)的投資價(jià)值高度認(rèn)可。

??相比去年土地工作，今年一項(xiàng)重要新工作即是“盤活存量”。各地積極推進(jìn)收購(gòu)存量商品房和存量土地工作。其中，廣東走在改革前沿，今年率先發(fā)債和收儲(chǔ)存量土地，也在很大程度上促進(jìn)了房企閑置土地的盤活。在存量房收儲(chǔ)方面，高校購(gòu)置存量商品房用于宿舍的武漢案例受關(guān)注，也對(duì)于各地在“收購(gòu)主體、價(jià)格和用途”創(chuàng)新方面有教大的啟發(fā)。各類工作更好盤活了存量，也真正優(yōu)化了供求關(guān)系，對(duì)于住房保障等工作也有較大支持。

??五、市場(chǎng)需求：打通堵點(diǎn)滿足各訴求

??今年前4月，購(gòu)房政策不光體現(xiàn)在優(yōu)惠或支持力度加大上，也體現(xiàn)政策顆粒度做細(xì)、增強(qiáng)覆蓋面和更精準(zhǔn)支持方面。比如說4月28日廣州南沙發(fā)文明確，兌現(xiàn)此前買房送學(xué)位的承諾，明確在南沙購(gòu)房可以給予義務(wù)教育的學(xué)位支持。這一政策非常務(wù)實(shí)，因?yàn)槟壳百?gòu)房者確實(shí)都很關(guān)心孩子入學(xué)和教育工作。通過此類學(xué)位的支持，將購(gòu)房居住和受教育等工作有機(jī)結(jié)合，促進(jìn)人口導(dǎo)入和購(gòu)房需求較好釋放。

??類似廣覆蓋的好政策還很多。今年關(guān)于靈活就業(yè)人員的各種討論都很多，包括“保潔阿姨配休息室”、“外賣小哥繳社保”等內(nèi)容，因此針對(duì)靈活就業(yè)人員的住房領(lǐng)域支持也在持續(xù)增加。其中房源產(chǎn)品方面，各地陸續(xù)推進(jìn)城市建設(shè)者管理者之家模式，如北京上海等，這都說明超大城市對(duì)于此類新業(yè)態(tài)群體落實(shí)了更好的住房支持。而在金融政策方面，上海近期推出了公積金靈活繳納政策，覆蓋了個(gè)體工商戶、快遞員等各類靈活就業(yè)人員。此類政策說明房地產(chǎn)政策覆蓋面更廣，也真正確保政策精準(zhǔn)，最終更好促進(jìn)就業(yè)和城市居住等工作。