市場報告克而瑞研究中心 2025-05-19 09:36:24 來源：克而瑞地產研究
- 城市:全國
- 發布時間:2025-05-19
- 報告類型:市場報告
- 發布機構:克而瑞
??現房銷售模式有望成為中國商品住宅銷售新常態，實踐和豐富房地產行業發展新模式的應有之義。
??◎ 文 / 楊科偉
??近期有關全國推行現房銷售的消息不脛而走，引發全行業廣泛關注。但中央層面的相關方案并未公開披露，在“因城施策”背景下的地方試點方興未艾。因此，現房銷售并不是空穴來風的新事物，現房銷售模式的探索在中國房地產市場已有多年歷程，最早可追溯至2014年上海黃浦區的一宗地塊首次明確要求“建成房屋須以全裝修現房銷售”，此后在歷輪樓市過熱調控措施中，多地都在土地出讓環節設置現房銷售條件，將這一模式作為土地出讓的特殊要求。
??近年來，中國房地產行業經歷了深度調整，先是三四線再到二線城市，越來越多項目銷售速度趕不上施工進度，期房變成了現房銷售正悄然成為主流趨勢，現房銷售的市場條件逐漸成熟，將成為推動房地產行業高質量發展的重要舉措。
??01
??中央有力有序推進、地方試點進程提速
從被動土地調控手段到主動選擇改革
??現房銷售真正被提上中央政策議程是在2023年全國住房和城鄉建設工作會議表示：“有條件的可以進行現房銷售，繼續實行預售的，必須把資金監管責任落到位，防止資金抽逃，不能出現新的交樓風險。”這一表述進一步強化了現房銷售在防范交付風險方面的重要作用。
??到2024年底，全國住房城鄉建設工作會議進一步明確重申“有力有序推行現房銷售”列為2025年住房城鄉建設部明確為重點工作之一，標志著現房銷售政策進入全面推進階段。“一是著力優化和完善住房供應體系，加快發展保障性住房，滿足城鎮住房困難工薪群體剛性住房需求，支持城市政府因城施策，增加改善性住房特別是好房子供給。二是推動建立要素聯動新機制，以編制實施住房發展規劃和年度計劃為抓手，以人定房、以房定地、以房定錢，促進房地產供需平衡、市場穩定。三是大力推進商品住房銷售制度改革，有力有序推行現房銷售，優化預售資金監管。四是加快建立房屋全生命周期安全管理制度，為房屋安全提供有力保障。五是完善房地產全過程監管，整治房地產市場秩序，切實維護群眾合法權益。”
??事實上，據不完全統計，自2022年末以來，全國已有超過30個省（市）開展了現房銷售試點或出臺配套政策，各地試點情況各具特色。
??海南是全國首個省級推行現房銷售政策的省份，自2020年起，新出讓土地建設的商品住房全面實行現房銷售制度。海南采取的是一種比較徹底的模式，對新出讓土地建設的商品住房全部實行現房銷售。政策實施效果顯著：現房銷售有效提升購房者滿意度，新房投訴量下降67%；頭部房企市場份額占比超過75%，行業集中度顯著提升，說明現房銷售加速了行業結構優化。
??目前各地試點現房銷售普遍采用以下三種方式：
??1、土地出讓環節規定現房銷售，這種更多是抑制土地市場過熱時期的被動措施。例如，北京自2021年起集中供地中持續擴大現房銷售試點范圍，2023年集中供地中62%的地塊設置了“競現房銷售面積”條款；深圳于2023年8月重啟現房銷售試點，2024年10月寶安區的一宗地塊要求"全部現房銷售"。深圳的試點特點是結合城市更新和舊改，在這些領域推動現房銷售，既促進了城市品質提升，又推動了現房銷售模式的落地。合肥在土地出讓環節對部分地塊明確提出現房銷售要求，試圖通過現房銷售倒逼房企提升產品力。
??2、在建未售項目現房銷售，提高預售工程進度標準向現房過渡。
??3、“白名單”項目現房銷售，如云南省鼓勵在“白名單”項目中擇優推行現房銷售試點。
??與此同時，為推進現房銷售積極性，多地也出臺了相應的配套支持政策，主要有三方面：
??1、金融支持。對現房銷售項目加大白名單融資傾斜力度、滿足融資需求、給予貸款利率優惠、延長貸款年限等。如云南、河南、湖南、四川、福建、寧夏和江西省等部分城市。
??2、財稅支持。現房銷售的開發企業延期或分期繳納城建配套費等相關費用，給予現房銷售企業剩余土地出讓金繳納年限延長一年，對現房銷售的房企給予一定的稅收支持等。如河南、湖南、福建和江西省等部分城市。
??3、購房業主提供的相關支持。例如鼓勵商業銀行對現房銷售項目購房業主的首套按揭貸款優先受理、優先審批，個別城市提出可享受100%購房契稅補貼優惠。
??總體來看，各地根據當地市場情況，采取了不同的試點策略和配套措施，體現了"因地制宜"的政策智慧，為全國范圍內現房銷售的推廣積累了豐富經驗。
??02
??現房銷售占比已達33%且供應規模新高
不是簡單延長供應時序降庫存而是順應變化
??在市場止跌回穩的當前階段推進現房銷售，不是簡單的權宜之計，更是從根本上優化房地產行業發展模式的重要舉措。誠然，現房銷售可以拉長項目建設開發周期，表面上通過延長新增供應的時序安排進而達到短期庫存繼續積壓的目標，改善市場預期，但這種想法無異于緣木求魚，事實上當前階段推行現房銷售的市場基礎已趨成熟，更是順應行業現實的變化。
??我們不妨來看一組數據，不僅購房者對現房認可度不斷提升，自2022年起現房在新房銷售中的占比持續上升，且未來可售新房的現房規模已經超越期房，未來購房者大概率只能買到新房現房。
??國家統計局數據顯示，自2019年以來，商品住宅現房銷售面積占商品住宅銷售面積的比重由10%左右上升至2025年3月的33%，提升了23個百分點，而實質性的提升從2023年實現翻倍到2024年穩定在26%左右。
??如果把商品住宅竣工面積（現房）和商品住宅期房銷售面積相比較，明顯看到2023年以來這一比值在迅速擴大，到2024年穩定在0.62，到2025年3月為0.76，相比2022年之前這一比例則穩定0.35-0.4之間，這一變化則說明了竣工（現房）規模明顯提速，高于期房銷售約30個百分點，較行業調整期之前實現倍增，預示在未來現房上市規模（包括已售和未售）將持續擴大甚至超過期房。
??從未來新建商品住房供應來看，現房規模已然超過期房，而且隨著“白名單”項目加速竣工交付，新增土地成交規模持續萎縮導致新開工持續低位，短期三五年內現房規模還將不斷新高。正如下圖所示，從國家統計局數據來看，截止到3月底全國商品住宅待售面積（竣工未售面積）約4.32億平方米，相當于2024年全年商品住宅成交面積的一半，且這一規模相較上一輪行業去庫存（2014年）的峰值已相差無幾，幾乎可以肯定年內勢必將創歷史新高，現房規模的二次新高開始于2022年的行業開始調整之后，二線和三四線城市期房邊建設邊銷售，銷售速度放緩之后期房也變成竣工現房，在隨后的2023-2024年規模繼續上臺階。
??另一方面，從克而瑞監測的重點50城市新建商品住宅狹義庫存（取證未售）的變化趨勢來看，截止到3月末總規模約3.04億平方米，而這50城市場份額幾乎占到了全國近8成，以此推算期房可售庫存已經低于待售面積規模。而且趨勢上與現房庫存南轅北轍，自2022年高點之后持續下降，已經與上一輪行業棚改貨幣化安置去庫存末期的庫存最低點（2.99億平方米）相當。
??從土地供應來看，最近三年全國300城土地成交規模持續萎縮，較2019-2021年間降幅達70%，2025年前4月同比再降13%僅1.6億平方米，且土地開工率到項目開盤率都不足70%，未來2026-2027年新增供應期房規模仍將繼續下滑。
??總體而言，現房銷售的推廣是因勢利導、順應行業發展新階段的新趨勢，旨在從根本上優化房地產市場發展模式，構建更加健康、透明和可持續的房地產市場環境。
??現房銷售可以降低購房者風險，避免“交付即維權”問題，規避停工爛尾風險，大幅提升市場透明度和交易安全。倒逼房企提升產品質量，更加注重產品質量和設計細節，供給“好房子”激活改善需求。優化供需結構，推動行業從“規模擴張”向“品質深耕”轉型，從以融資為中心的開發模式向以產品為中心的開發模式轉變，通過控制預售資金使用，防止開發商資金挪用，有效降低房地產市場的系統性風險，有利于行業的長期健康發展。
??03
??現房銷售對行業各主體將帶來深刻影響
全面落地更是一個系統工程需要完善各方面制度
??現房銷售模式的推廣將會對房地產市場產生了多方面的影響，既包括對購房者、開發商的直接影響，也包括對整個行業格局的深刻塑造。
??對購房者的積極影響自不必多談，主要對房企的影響更直接，中國住房商品化改革二十余年以來，現房銷售被屢屢提及，令企業更是談之色變，最根本的就是開發模式和融資模式的變化，與前期住房嚴重緊缺亟需加快供應改善預期相配套的期房銷售制度已經不適合當下以及未來發展模式。
??對企業的影響主要體現在幾個方面：
??1、開發企業資金壓力增大，涉及到融資模式的變革。現房銷售要求房企在項目建成后才能回款，這對房企自有資金流動性提出了更高要求。
??2、開發周期的拉長、周轉速度放緩。現房銷售模式倒逼房企在項目規劃、設計、施工等環節更加注重品質和客戶研究，才能提供更符合市場需求的產品。
??3、經營模式轉變帶來的優勝劣汰加速企業整合。現房銷售模式迫使房企放棄"高周轉、高杠桿"的經營模式，以往依賴融資和預售資金推動項目開發的模式將難以為繼，資金實力較弱的中小房企面臨更大的生存壓力，現房銷售模式加速了行業的優勝劣汰，大型房企市場份額進一步擴大。
??現房銷售對開發企業的影響邏輯上即可推導出一系列應對措施，比如為了極力縮短項目開發周期，低容積率的小地塊爭奪激烈，產品可能退回毛坯時代，土地成交規模萎縮和地價款的分期支付對土地財政形成沖擊等等。
??所以現房銷售制度的全國落地必將面臨一系列挑戰，更需要在政策設計和實施過程中進行系統性考量。
??首先是金融工具創新需求，改革與之相適應的融資模式，需要開發“現房開發貸”及銷售回款定金等創新金融工具，銀行、信托等金融機構需要針對現房銷售特點設計專門的融資產品，以緩解房企長期資金壓力，才能保障項目有序開發建設形成供應。同時監管部門也需要為此提供相應的政策支持和風險防控措施，確保金融創新健康發展。
??其次是土地供應節奏調整，調整土地出讓方式和付款條件。現房銷售模式下，開發周期延長，土地供應節奏需要相應調整，以避免短期供應過剩導致區域房價波動。如何平衡土地供應與市場需求，是現房銷售全面推廣過程中需要重點考慮的問題。調整土地出讓方式和付款條件，如延長土地出讓金繳納期限，或允許分期支付，以緩解開發商資金壓力。
??最后是避免出現供應斷檔或市場劇烈波動，是政策設計中需要重點考慮的問題。建議各地根據自身房地產市場發展狀況，采取差異化的現房銷售推進策略：一線城市可采用“部分現房銷售”模式，降低短期供不應求的壓力。二線城市可結合城市更新和舊改，在這些領域優先推動現房銷售，既促進城市品質提升，又推動現房銷售模式落地。三四線城市：優先在庫存較高的城市或區域推進，結合去庫存工作，促進市場健康發展。
??總體而言，現房銷售作為房地產行業的一項重要改革，不僅能夠降低購房風險，提升市場透明度，還能推動行業向高質量發展轉型。各城市試點工作取得的成效表明，現房銷售政策在實踐中具有可行性和有效性。
??然而，全面推廣現房銷售仍需在金融工具、土地供應、監管機制等方面進行配套改革。應當堅持“因地制宜、穩步推進”的原則，結合各地實際情況，采取差異化推進策略，確保市場平穩過渡。
??要特別關注現房銷售模式下開發商的資金壓力問題，通過金融創新、土地政策調整等手段，為開發商提供必要的支持，避免因資金問題導致市場供應大幅萎縮。同時，加強質量監管，確保現房品質，切實保障購房者權益。
??隨著政策的不斷細化和市場的逐步適應，現房銷售模式有望成為中國商品住宅銷售新常態，實踐和豐富房地產行業發展新模式的應有之義。
中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
