??點擊查看完整版報告：全國房地產政策變動監測報告（2021年12月）

??一、本月樓市政策聚焦：中央定調支持合理住房需求，地方政策環境邊際改善

??12月，房地產政策環境邊際改善。中央層面，中共中央政治局會議和中央經濟工作會議重磅定調，支持商品房市場支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性循環。央行、銀保監會發聲，支持優質房企兼并購困難房企優質項目，支持首套房、改善型住房貸款需求等，房地產維穩導向進一步明確。

??地方層面，本月地方出臺房地產調控政策條數較上月小幅增加。其中，緊縮性政策占比繼續下降，且寬松性政策數量年內首次超過緊縮性政策，地方房地產政策環境持續改善。從地區來看，出臺寬松性政策的城市多為前期房地產市場交易下滑幅度較大或庫存去化周期較長的二三線城市，重點一二線城市房地產調控依舊偏緊。從調控內容來看，緊縮性政策主要聚焦在房企資金監管和房地產市場秩序整治等方面，寬松性政策則主要圍繞購房補貼、公積金貸款支持、人才安居等展開。本期報告主要對12月房地產行業政策進行梳理，并作解析。

??二、中央政策：支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性循環

??1.政策跟蹤

??2.政策小結

??本月貨幣政策延續穩健。一方面，為更好地支持實體經濟，滿足市場主體需求，12月15日，央行下調金融機構存款準備金0.5個百分點，釋放長期資金約1.2萬億元。12月逆回購投放量共8800億元，逆回購操作凈投放2000億元，與前期凈回籠相比凈投放量邊際增加。另一方面，MLF利率和5年期以上LPR保持不變，1年期LPR較上期小幅下調5個基點，這主要與7月和12月兩次全面降準對銀行降低成本效果明顯有關。

??在房地產調控方面，樓市維穩信號進一步明確。本月中央政治局會議和中央經濟工作會議兩次重要會議均明確提出，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性循環。央行、銀保監會聯合發文，要求銀行業金融機構穩妥有序開展房地產項目并購貸款業務，重點支持優質的房地產企業兼并收購出險和困難的大型房地產企業的優質項目。住建部部長王蒙徽表示，明年住建部將重點抓好八個方面的工作，其中就包括穩妥實施房地產長效機制，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展，更好滿足群眾的住房剛性需求和改善性需求等。

??三、地方政策：寬松性政策年內首超緊縮性政策，政策環境持續改善

??1.政策跟蹤

??（1）行政限制政策

??（2）公積金政策

??（3）住房保障政策

??（4）人口人才政策

??（5）市場監管政策

??（6）其他政策

??2.政策小結

       中房研協測評研究中心監測統計，2021年12月地方出臺房地產調控政策50條，較上月小幅增加。其中，寬松性政策22條，中性政策14條，緊縮性政策14條。寬松性政策數量今年來首次超過緊縮性政策，地方房地產政策環境改善跡象持續顯現。2021年全年地方累計出臺房地產調控政策507條，較2020年略微減少，但仍為近幾年較高水平。其中，寬松性政策137條，緊縮性政策256條，中性政策114條，寬松性政策占比約27%，緊縮性政策占比超50%。在中央堅持“房住不炒”、房地產去金融化調控指導下，2021年房地產政策環境明顯收緊。

??具體到12月份來看，緊縮性調控主要表現在強化房企資金監管和行業秩序規范上。典型代表有：湖州、鎮江、上海等地紛紛出臺市場交易資金監管有關辦法；嘉興、濟南等地開展房地產市場秩序專項整治；杭州、南京等地就租賃企業或租賃行業出臺相關規范管理辦法等。洛陽進一步強化城區經濟適用房限售，海南明確安居房實行現房銷售制度并嚴格限價等，對地方房地產市場也起著不同程度的抑制作用。寬松性調控則主要表現在發放購房補貼、給予公積金貸款支持和出臺或升級人口人才政策上。典型代表有：桂林、衡陽、金華義烏、黑龍江省、吉林省等多地紛紛出臺購房補貼政策；西安、福州等地放寬限價房銷售管理；濟南、太原等地放寬住房公積金貸款限制；寧波上調二孩或三孩家庭住房公積金貸款最高額度；東莞、晉江、濟南、蕪湖、馬鞍山、荊門、南通海安市、海南等多地給予符合條件的人才購房補貼等。 

??四、12月重要事項復盤

??五、房地產政策展望

??1.中央層面

??12月25日，中國人民銀行貨幣政策委員會召開2021年第四季度例會指出，當前全球疫情仍在持續演變，外部環境更趨復雜嚴峻和不確定，國內經濟發展面臨需求收縮、供給沖擊、預期轉弱三重壓力。要穩字當頭、穩中求進，穩健的貨幣政策要靈活適度，加大跨周期調節力度，保持流動性合理充裕。從市場流動性來看，盡管12月央行再次降準釋放長期資金約1.2萬億，逆回購操作實現凈投放約2000億元，但根據以往數據來看，1月M0環比通常都會大幅增加，2019-2021年1月MO分別環比增加了約1.4萬億、1.6萬億和0.5萬億。春節疊加季節性因素，市場流動性需求較大。公開數據顯示，1月將有7000億元逆回購到期和5000億元MLF到期。此外，國債、地方債的融資和1月為傳統的稅收大月等因素，均會加劇市場流動性緊張。預計1月央行將適當加大公開市場操作規模，釋放資金以彌補市場流動性缺口，保障流動性合理充裕。

??在房地產方面，中央政治局會議和中央經濟工作會議兩次重要會議重磅定調，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性循環。房地產政策將繼續圍繞滿足剛需和改善性購房需求進行寬松性調整。在房企方面，12月初中央層面就恒大問題答記者問時表示，短期個別房企出現風險，不會影響中長期市場的正常融資功能。央行、銀保監會聯合發文，要求銀行業金融機構穩妥有序開展房地產項目并購貸款業務，重點支持優質的房地產企業兼并收購出險和困難的大型房地產企業的優質項目，房企融資也將迎來邊際寬松，更加利好財務狀況健康的國企和優質民企。

??2.地方層面

??在中央持續釋放樓市維穩信號引導下，12月地方寬松性調控政策數量年內首次超過緊縮性政策，地方政策環境持續改善。從12月中央政治局會議和中央經濟工作會議內容來看，改善行情有望延續。但在“房住不炒”調控基調和房地產市場分化嚴重的當下，房地產政策不具備全面寬松的基礎。熱點一二線城市房地產調控走向依舊是緊中趨穩，市場下行壓力較大的二三線城市將成為房地產寬松性調整的主體，且調整幅度預計相對有限，以防止市場出現大起大落。“問題”房企仍將面臨較大的資金壓力。

        此外，12月杭州、上海、廣西、江西、甘肅等多地再度出臺加強保障性租賃住房建設管理類政策，全年超二十五個省市發布了加快發展保障性租賃住房類政策，多地明確保障性租賃住房供應量在“十四五”期間住房供應總量占比超30%。在商品房市場規模基本見頂情況下，保障性租賃住房或將成為2022年房地產市場的重要增長點。