??熱點(diǎn)聚焦

??5月20日下午，南京房協(xié)在微信公眾號(hào)發(fā)布了《我市進(jìn)一步加大合理住房消費(fèi)支持力度》的文章，宣布南京市全面取消二手房限購(gòu)政策，二手房交易無(wú)需提供購(gòu)房證明。但在新政發(fā)布2個(gè)小時(shí)之后，南京便叫停了放開(kāi)二手房限購(gòu)的政策，南京房協(xié)也同步刪除了文章，原有限購(gòu)政策繼續(xù)執(zhí)行，樓市松綁政策“半日游“。

??5月22日凌晨，武漢經(jīng)開(kāi)區(qū)住建局發(fā)布消息，自5月22日起，武漢經(jīng)開(kāi)區(qū)的沌陽(yáng)、沌口、軍山新城區(qū)域從原限購(gòu)區(qū)域調(diào)整為不限購(gòu)區(qū)域，自此，武漢經(jīng)開(kāi)區(qū)全面取消住房限購(gòu)政策。但截至當(dāng)天中午，武漢經(jīng)開(kāi)區(qū)已刪除“全面取消住房限購(gòu)政策”的官微。

??熱點(diǎn)評(píng)析

??市場(chǎng)銷售承壓是兩地政策松動(dòng)的主因

??從市場(chǎng)成交情況來(lái)看，根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)，4月南京市二手房成交面積52.0萬(wàn)平方米，環(huán)比增加4.6%，較去年同期減少60.9%；新房成交面積60.3萬(wàn)平方米，環(huán)比減少13.0%，同比減少62.4%。武漢方面，4月武漢二手房成交面積67.5萬(wàn)平方米，環(huán)比增加7.4%，同比減少20.7%；新房成交面積61.3萬(wàn)平方米，環(huán)比減少23.2%，同比減少74.0%。

??從價(jià)格方面來(lái)看，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，4月南京新房和二手房的價(jià)格雙雙下跌，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.6%，降幅超過(guò)二線城市跌幅均值（0.3％），連續(xù)7個(gè)月環(huán)比下跌；新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)今年以來(lái)，首次環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)，下跌0.5％；武漢二手房銷售價(jià)格環(huán)比下降0.4%，同比下降1.9%，遠(yuǎn)超二線城市跌幅均值；新房銷售價(jià)格環(huán)比下降0.8%，同比下跌0.3%。

??從庫(kù)存量來(lái)看，截至2022年4月末，南京新房庫(kù)存7.6萬(wàn)套，武漢新房庫(kù)存約18.2萬(wàn)套，雖然兩座城市在面積和人口方面都有一定的差距，但武漢的新房庫(kù)存量是南京的2倍多，庫(kù)存壓力巨大。

??結(jié)合4月市場(chǎng)數(shù)據(jù)，疊加疫情反彈的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售端承壓，是近期南京、武漢樓市政策管控逐漸松動(dòng)，接連采取放松限購(gòu)、限售措施的主因。此次南京試圖放開(kāi)二手房限購(gòu)和武漢經(jīng)開(kāi)區(qū)放開(kāi)新房限購(gòu)，雖然一個(gè)針對(duì)新房、另一個(gè)針對(duì)二手房，但目的都旨在更好地去化，提振市場(chǎng)。

??兩地政策后續(xù)不同，樓市調(diào)控仍需因城施策

??長(zhǎng)三角區(qū)熱門城市南京樓市松綁政策的“半日游”引起了市場(chǎng)的廣泛關(guān)注，政策被緊急叫停，意味著監(jiān)管部門對(duì)限購(gòu)松綁的看法有分歧，擔(dān)憂過(guò)于寬泛的放松可能會(huì)引起新一輪炒房需求的增加，但也不排除官方試探市場(chǎng)反應(yīng)的可能。從后續(xù)結(jié)果來(lái)看，經(jīng)南京房產(chǎn)交易中心等多方確認(rèn)，松綁已被緊急叫停，恢復(fù)到之前的限購(gòu)政策來(lái)執(zhí)行。這也意味著南京市場(chǎng)對(duì)政策的變化較為敏感，目前尚不具備全面放開(kāi)二手房限購(gòu)的條件，后續(xù)不排除進(jìn)一步細(xì)化和完善政策的可能。

??而強(qiáng)二線城市武漢則是另外一種情況，有中介透露，盡管微博被刪，但在武漢房票資格查詢系統(tǒng)的限購(gòu)區(qū)域里也已經(jīng)沒(méi)有“武漢經(jīng)開(kāi)區(qū)”的選項(xiàng)，部分開(kāi)發(fā)商也允許限購(gòu)客戶提交購(gòu)房資料。事實(shí)上，作為武漢的新區(qū)，經(jīng)開(kāi)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量較大，區(qū)域性的限購(gòu)松綁，客觀上有助于促進(jìn)區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目去庫(kù)存，也有助于促進(jìn)周邊城市和區(qū)域市場(chǎng)情緒的調(diào)整，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍，走出市場(chǎng)底部。

??從短期來(lái)看，調(diào)控政策退出或紓困樓市，是當(dāng)前樓市的主要政策基調(diào)，中央層面上，央行先是降低了首套房貸款利率下限，接著又將LPR利率從4.6%降至4.45%，地方層面前期也已出臺(tái)諸多放松政策，但因各地房地產(chǎn)市場(chǎng)冷熱不均，調(diào)控成效也因城而異。從一些已推出松綁政策的城市如成都、鄭州來(lái)看，市場(chǎng)反饋并不理想，觀望情緒更加濃厚，所以，目前看，解除限購(gòu)也不意味著就一定出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲，政策的效果還有待持續(xù)觀察。后續(xù)各地應(yīng)密切關(guān)注市場(chǎng)對(duì)于政策的吸收和反饋，防止一段時(shí)期內(nèi)政策疊加的效果顯現(xiàn)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，同時(shí)應(yīng)防止政策過(guò)度寬松再次引發(fā)市場(chǎng)炒作，結(jié)合自身需求，提出更為精細(xì)化的措施。