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??政策工具箱

??中介費下調政策研究

??2023年06月02日

??25城二手房中介費率為2.2%，7成費用由買家支付

??中介費下調問題成為近期市場與政策熱點。6月1日，福州發布《關于合理調整二手房產交易傭金標準促進房產消費復蘇的指導意見書》。該政策被認為是“中介費下調第一槍”，但由于下降幅度不及預期、市場批評聲音較多，該文件最終被撤回。此事又引發大家進一步關注二手房中介費下調的問題。在當前二手房交易趨于疲軟、購房稅費成本偏高的情況下，對中介費下調的政策研究顯得非常有必要。

??本報告研究了全國中介費定價改革的歷程，同時分析了重點城市中介費的相關情況，以更好了解中介機構、買賣雙方和中介費的關系。需要說明的是，本報告重點研究二手房買賣領域的中介費內容。同時，本報告定義：中介費=向房東收取的中介費用+向購房者收取的中介費用。該定義不包括其他費用，如購房方面的貸款等服務費用、房東通過漲價變相轉嫁給購房者的購房成本等。

??一、中介費定價的改革路線

??觀察近10年二手房中介費的改革路線，其經歷了三個重要環節或政策節點，即中介費定價權的放開、中介費限價的大討論、中介費降費改革的探索。我們具體分析這三個階段。

??1、中介費定價權的放開。2014年6月，國家發改委、住建部頒布了《關于放開房地產咨詢收費和下放房地產經紀收費管理的通知》。此次政策下放了房地產經紀服務收費定價權限，由省級人民政府價格、住房城鄉建設行政主管部門管理，各地可根據當地市場發育實際情況，決定實行政府指導價管理或市場調節價。

??2、中介費限價的大討論。2021年7月，一張關于調整中介費的截圖被廣泛傳播。截圖稱，“最新指示：房產交易的中介費不得超過當地社平工資的3倍。”其中，社平工資是指社會職工的平均工資。針對此事，各中介公司表示沒有接到相關通知。該事件后續有所發酵，引發大家對中介費用下調的討論和關注。

??3、中介費降價改革的探索。2023年5月，住建部等發布《關于規范房地產經紀服務的意見》。此次政策明確，要合理降低住房買賣和租賃經紀服務費用，引導由交易雙方共同承擔經紀服務費用。2023年6月，福州發布《關于合理調整二手房產交易傭金標準促進房產消費復蘇的指導意見書》。該政策被定性為“中介費下調第一槍”，包括落實買賣雙方等比等額分擔傭金、合理下調中介企業的傭金收費標準等條款。由于外界認為該中介費沒有實質下降，且造成了負面影響，因此該文件被撤銷。

??二、行業定價體系和層次

??基于全國重點城市二手房中介費用收取的相關情況，我們對全國中介費定價體系做了分類。雖然各地中介費收取情況有很大的差異，也會因不同年份和物業形成差別，但實際上各地形成了四個鮮明的價格體系或層次，即最高價、參考價、市場價、最低價。

??具體來看這四個定價層次。其中，“最高價”是中介公司口頭的最高報價。部分城市最高價達到4%的水平，即通俗理解的“4個點”傭金。一般此類價格和特定房源有關。“參考價”是地方政府指導價下約定俗成的價格，普遍為3%的水平。部分實行單邊收費的城市會低于該水平，其對于中介公司的中介費定價有約束性。“市場價”是買賣雙方實際支付的價格。中介公司基于房地產市場運行情況，在參考價基礎上做出了上調價或折扣價，以實現交易目標，當前普遍為2%左右的水平。“最低價”是各個城市極個別中介公司給出的優惠價，該價格大致為1%，但有一定的噱頭或營銷成分。

??三、重點城市的費率情況

??我們對全國25個重點城市二手房中介費用進行分析和統計。需要說明的是，從實際調研情況看，各地中介費用的定價并無統一標準。我們分析了相關城市市場規模占比較高的中介公司情況，以及各地中介機構反饋的主流中介費用情況，據此匯總得出各地今年二季度中介費率情況，即市場價。

??統計顯示，全國25個重點城市中介費率平均值為2.2%，相比3%的參考價，相當于打了7折的水平。從實際的反饋情況看，這和二季度二手房交易行情偏弱、中介機構競爭壓力增大等因素有關。反過來說明，在買方市場形成的過程中，中介費其實有降低的可能。具體城市方面，成都、西安和北京的中介費略高，分別為2.8%、2.8%和2.7%。而石家莊、東莞和太原的中介費相對低，分別為1.5%、1.8%和1.9%。總體上看，城市規模大、二手房市場活躍的城市，其中介費要相對高。而城市規模小、二手房市場偏弱、購買力相對偏弱的城市，其中介費相對較低。

??四、費用下調的影響因素

??相比參考價，中介費的實際價格或市場價格出現了折扣現象。此類下調情況和市場供求關系、企業經營關系等變化有關，其也影響到房東和購房者交易的成本。具體來看，我們認為至少有六大類因素影響了中介費的下調情況，我們按其影響效應做了分類和排序：市場行情（30%）、中介類型（25%）、定價規則（20%）、服務內容（10%）、房源類型（10%）和客源類型（5%）。其中，從各地中介費用的下調情況看，有很大一部分和市場行情波動、中介公司競爭等有關聯。

??具體來看，市場行情包括二手房交易市場情況、購房者觀望情緒、二手房掛牌量等；中介類型包括市場占有率、服務水平、市場口碑、價格競爭策略等；定價規則包括約定俗成、政府引導、分段定價、按套定價、按房屋金額定價、雙邊收費、單邊收費、成本轉嫁等；服務內容包括連環單、獨家協議、貸款服務、增值服務、線上服務等；房源類型包括普通住宅和豪宅、學區房等；客源類型包括房東掛牌動機、熟客交易等。此類因素在各大城市中都存在，其變化和調整會對中介費用調整產生正向或反向影響。尤其是觀察二季度以來的中介費情況，中介公司房源掛牌量明顯增多，但潛在購房者較少，所以中介費會有所下調，且傾向于針對買家做下調。

??五、買賣雙方的費用承擔情況

??前面的分析，主要是從中介公司收取的總費用角度進行的。但除了總量分析外，結構分析也很受關注，即這部分中介費由誰來承擔、其比例是多少。這個問題也是當前降低購房成本的很重要內容。基于全國25個重點城市的中介費收取情況，我們做了結構的分析。

??在中介費“誰來承擔”的類型占比方面，主要包括三類：買家全部承擔（21%）、買家承擔大頭（50%）、買賣雙方均攤（29%）。這說明，均攤的比例還是非常少的。這也是“引導由交易雙方共同承擔經紀服務費用”新政的目的所在。另外從中介費買賣雙方的負擔比例來看，有67%的費用是由購房者承擔的，剩下的33%是由房東承擔的。換句話說，購房者承擔了近7成中介費，其壓力更大，且有損公平。另外本部分的分析并沒有包括一些隱性的轉嫁費用。

??六、中介費降低的改革路徑

??本報告分析表明，中介費下調是關系二手房市場和中介機構可持續發展的重要內容，必須科學有序推進相關工作。此前住建部等兩部委政策為后續中介費下調定了總基調，各地要基于實際情況開展工作。1）近期福州的政策改革充分說明其主動思考了相關問題，做出了積極的探索。當然文件撤回，說明中介費的調整和預期有偏差，產生了誤導和矛盾，因此需要更科學的調整。各地也需要從全國層面視角理解這個問題，做到政策貼近群眾需求。2）關于中介費用下調，往往會產生幾個老問題，即費用滋生和費用轉嫁的問題。費用滋生是指一些新費用的產生，包括貸款服務費、保障服務費、擔保費等。此類費用如何定價或如何收，都應該在中介費調整政策中做出說明。而在費用轉嫁的問題上，要做好系統論證和機制創新，防止出現購房者承擔房東那部分費用的情況。

??在中介費下調的研究和政策推進中，必須清醒認識到，中介費用定價機制改革要兼顧各方訴求、注重平衡、循序推進。今年二季度全國二手房市場遇到了較大的壓力，其對于中介公司的日常經營和管理造成了較大的影響。倘若二手房市場沒有激活或持續復蘇，那么中介費的下調會加劇中介公司的經營困難。此類困難下，也容易產生違規操作、無序競爭、交易繼續疲軟等新問題。因此，中介費用下調工作要和二手房提振的各政策做緊密結合。各地要兼顧購房群眾、中介機構、市場行情等實際情況，積極降低交易成本，促進二手房市場平穩健康發展。