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??導(dǎo)語

??采用換購模式的城市市場反響相對積極，項(xiàng)目來訪認(rèn)購有所好轉(zhuǎn)。

??◎  文 / 楊科偉、李詩昀

??4月政治局會議定調(diào)：研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，“以舊換新”是“去庫存”的政策抓手，目前已經(jīng)在全國54個城市落地。“以舊換新”通常有哪幾種操作模式？落地效果究竟如何？

??01

??54城支持住房“以舊換新”
意在打通一二手房置換鏈條、助力去庫存

??2023年以來，全國已有超過54個城市發(fā)布住房“以舊換新”政策，支持居民出售存量住房，換購新建商品房?！耙耘f換新”意在打通一二手房置換鏈條，促進(jìn)改善需求釋放。

??同時，“以舊換新”是消化存量房產(chǎn)的政策抓手，響應(yīng)了政治局會議“去庫存”號召。4月30日，中央政治局會議定調(diào)房地產(chǎn)：要結(jié)合房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化、人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

??02

??“以舊換新”五種操作模式
代售模式最為普遍、換購及“舊轉(zhuǎn)保”覆蓋范圍有限

??各地住房“以舊換新”通常有以下幾種操作模式：

??第一種，代售模式，最為常見，已在上海、深圳等29個城市推行。即房企、中介、購房者簽訂新房認(rèn)購和二手房優(yōu)先賣協(xié)議，如果在約定周期內(nèi)二手房成功售出，則新房認(rèn)購協(xié)議生效，反之則協(xié)議失效，購房者無需承擔(dān)違約責(zé)任。

??第二種，舊房換購模式，南京、鄭州等19城已落地。通常有政府平臺、新房開發(fā)商、購房者、住房管理部門四方參與。流程為先由購房者選定意向新房，再由評估機(jī)構(gòu)完成舊房價值評估，之后由住房管理部門完成對存量住房抵押擔(dān)保情況的初審，并簽訂四方換新協(xié)議，而后由平臺公司收購存量住房，同時購房者與開發(fā)商簽訂新房買賣合同，最后再完成一系列登記交接手續(xù)。換購模式無疑在“賣舊”上更有效率，但普遍存在：一，試點(diǎn)規(guī)模小，無錫、宣城、太倉等多數(shù)城市計(jì)劃套數(shù)都在200套以內(nèi)；二，舊房要求高，對存量住房的房齡、面積、區(qū)位有要求，比如青島就明確規(guī)定房齡不能超過10年，珠海華發(fā)“以舊換新”活動更是僅針對華發(fā)老業(yè)主開展；三，換新受限制，一般來說只能購買指定房企的指定項(xiàng)目，可選擇范圍窄。

??第三種，回購收儲模式，重慶、鄭州、蘇州等11個城市已跟進(jìn)。市屬國企作為運(yùn)營主體，自籌資金或利用租賃住房貸款支持計(jì)劃試點(diǎn)貸款，定向收儲存量新房、二手房項(xiàng)目，收儲房源大多被用來籌集人才住房、保障性租賃住房，還有一些城市將房源先統(tǒng)一收儲再分批出售，改善市場預(yù)期。

??第四種，發(fā)放換新補(bǔ)貼，沈陽、蘇州等7城實(shí)行。也就是出售舊房并購買新房，可以獲得相應(yīng)財(cái)政補(bǔ)貼。補(bǔ)貼計(jì)量方式主要有3種：一是稅費(fèi)補(bǔ)貼，比如常熟按購房時段補(bǔ)貼50%-80%的契稅，再比如襄陽對已繳增值稅按計(jì)稅價格的1.5%給予補(bǔ)貼；二是按新房面積補(bǔ)貼，比如沈陽補(bǔ)貼100元/平方米；三是按套補(bǔ)貼，比如中山不論面積、地段，每套補(bǔ)貼2000元電子消費(fèi)券。

??第五種，“舊轉(zhuǎn)保”，由肇慶首創(chuàng)。即國資統(tǒng)租存量房源用于保障性住房運(yùn)營，和換購模式不同，“舊轉(zhuǎn)?！辈⒉毁I斷舊房所有權(quán)，而是一次性支付5-10年的租金，對于房源的要求也不低，比如肇慶規(guī)定房源面積以40-70平為主、不超過90平方米，優(yōu)先考慮樓齡較短的房屋。

??當(dāng)然，也有不少城市同時采用兩種及以上“以舊換新”操作模式，比如蘇州、大連，既鼓勵三方合作代售，也給換新財(cái)政補(bǔ)貼，再比如武漢、鄂州、靖江等城市，存量房換購與鼓勵代售購新并行推進(jìn)。

??03

??換購模式市場反響相對積極
來訪認(rèn)購有好轉(zhuǎn)，代售和補(bǔ)貼模式效果不顯

??“以舊換新”推行至今，市場反響究竟如何？調(diào)研發(fā)現(xiàn)：

??采用換購模式的城市市場反響相對積極，項(xiàng)目來訪認(rèn)購有所好轉(zhuǎn)。

??南京，“以舊換新”推出后，五一期間主城及近郊板塊項(xiàng)目來訪量明顯提升，較平日周末增長20%-200%不等，燕子磯、江北部分項(xiàng)目認(rèn)購量提升50%-200%。

??無錫4月20日啟動“以舊換新”評估工作，截至4月底，首批次已成交25套，成交金額近1億元，試點(diǎn)項(xiàng)目表現(xiàn)好于自然成交。

??鄭州的收購主體城發(fā)集團(tuán)積極反饋，試點(diǎn)首日就有64組存量房源通過初審，如果換購計(jì)劃推進(jìn)順利，預(yù)計(jì)將釋放100萬平方米新房購置需求。代售模式落地效果平平，多數(shù)購房者“只看不買”。典型如深圳，4月中旬綠景白石洲項(xiàng)目啟動“以舊換新”，此后一周的項(xiàng)目來訪量環(huán)比上升50%，但認(rèn)購只增加了1套。

??代售模式效果不顯原因主要有三方面：第一，“賣舊”仍是老大難，二手房普遍交易周期普遍較長，而新房鎖房期一般只有90天，代售并沒有實(shí)質(zhì)性提升二手房流通性，不解決二手房難賣這一核心問題，換新也就無從談起；第二，缺乏行政力量介入，代售類“以舊換新”通常由行業(yè)協(xié)會發(fā)起，開發(fā)商、購房者、中介機(jī)構(gòu)三股市場力量主導(dǎo)參與，缺少行政力量牽線搭橋，在信息平臺搭建、交易成本等方面并不具備優(yōu)勢；第三，老調(diào)重彈，市場已經(jīng)免疫，例如上海，早在2023年已經(jīng)有部分房企開展過類似的“以舊換新”活動。

??補(bǔ)貼模式效果同樣不明顯。無論是稅費(fèi)還是按套、按面積補(bǔ)貼，補(bǔ)貼比例通常不會超過新房總價的3%，再參考過往各地購房補(bǔ)貼、契稅補(bǔ)貼的案例，財(cái)政補(bǔ)貼對住房銷售的拉動效果并不明顯。