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??7月21日，二十屆三中全會(huì)《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革、推進(jìn)中國式現(xiàn)代化的決定》全文公布。房地產(chǎn)層面，《決定》提出完善“市場(chǎng)+保障”供給體系、充分賦權(quán)地方調(diào)控、改革融資及預(yù)售體系、完善稅收制度等四方面。與之密切相關(guān)的就業(yè)、收入、人口和城鎮(zhèn)化等方面的表述也值得關(guān)注。

??這些內(nèi)容在過往會(huì)議和決議中都有表述，一些已在落實(shí)，但此次集中寫入《決定》，預(yù)示著一系列房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控舉措和改革成果在未來仍將會(huì)進(jìn)一步確認(rèn)和深化。一方面仍要擴(kuò)大挖潛住房需求消費(fèi)，“防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)”；另一方面，通過賦權(quán)地方調(diào)控、改革預(yù)售及融資方式、完善稅收制度，建立租購并舉的住房制度，更好滿足和保障好社會(huì)多元化的住房需求，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

??01 住房

??涉及供給體系、賦權(quán)地方調(diào)控

??改革預(yù)售及融資方式、完善稅收制度

??《決定》提出：“加快建立租購并舉的住房制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。加大保障性住房建設(shè)和供給，滿足工薪群體剛性住房需求。支持城鄉(xiāng)居民多樣化改善性住房需求。充分賦予各城市政府房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控自主權(quán)，因城施策，允許有關(guān)城市取消或調(diào)減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度。完善房地產(chǎn)稅收制度。”

??三中全會(huì)政策文件描繪了房地產(chǎn)行業(yè)中長期發(fā)展藍(lán)圖，可以細(xì)化分解為以下四方面：

??第一，構(gòu)建租購并舉住房供給體系。產(chǎn)權(quán)住房層面，支持改善性住房需求，引導(dǎo)鼓勵(lì)高品質(zhì)住宅產(chǎn)品開發(fā)，建設(shè)“好房子”，同時(shí)通過收儲(chǔ)和建設(shè)籌集配售型保障住房，滿足工薪收入等群體的基本剛性居住需求，合理確定保障性住房保障范圍、面積標(biāo)準(zhǔn)、配售配租價(jià)格，完善保障性住房的運(yùn)營和退出機(jī)制。租賃層面，通過收儲(chǔ)存量住房等途徑持續(xù)加大保障性租賃住房供給，構(gòu)建保租房、公租房和廉租房一體的多層次租賃住房保障體系。

??第二，賦權(quán)地方調(diào)控。目前，全國絕大多數(shù)二三線城市已經(jīng)全面放開住房交易限制，僅剩余6省市還在執(zhí)行限購，可以預(yù)見的是，尚未取消限購的天津、海南大概率也將跟進(jìn)解綁，北京、上海、廣州、深圳等4個(gè)一線城市調(diào)控政策還有顯著的松綁空間。普通住宅標(biāo)準(zhǔn)方面，2023年深圳、上海、北京均取消了普宅總價(jià)限制，只以建筑面積、容積率、單價(jià)等作為區(qū)分，未來普宅標(biāo)準(zhǔn)有望進(jìn)一步放寬甚至取消，比如北京取消單價(jià)限制，上海、深圳放寬面積限制，以此減輕住房交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。

??第三，住房銷售逐漸向現(xiàn)售過渡。2023年，住建部提出有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售，此后山東、河南等地推進(jìn)現(xiàn)房銷售試點(diǎn)工作，未來住房銷售制度有望進(jìn)一步向以現(xiàn)房銷售為主過渡，以此化解住房交付風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)購房者合法權(quán)益，但考慮到試點(diǎn)現(xiàn)售制下周期長回款慢加重房企經(jīng)營負(fù)擔(dān)等問題尚未得到有效解決，預(yù)售制短期內(nèi)不會(huì)全面退出。

??第四，交易環(huán)節(jié)稅收或?qū)p負(fù)，持有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅短期暫時(shí)擱置、長期仍將推進(jìn)。新一輪財(cái)稅體制改革是三中全會(huì)的核心議題之一。房地產(chǎn)層面的稅收制度長期以來重交易而輕持有，我們認(rèn)為，未來交易環(huán)節(jié)稅收負(fù)擔(dān)有望進(jìn)一步減輕，比如減免契稅、增值稅、個(gè)稅等以促進(jìn)住房消費(fèi)。而持有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅，受困于房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，短期內(nèi)擴(kuò)大試點(diǎn)及立法工作暫時(shí)擱置，但中長期來看仍有推進(jìn)必要，一方面，持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅征收有助于支撐地方公共財(cái)政、助力土地財(cái)政轉(zhuǎn)型，另一方面，針對(duì)住房等直接稅是稅改的重要方面，提高財(cái)產(chǎn)稅比例也是促進(jìn)共同富裕的制度抓手。

??02 就業(yè)收入

??擴(kuò)大中等收入群體規(guī)模

??穩(wěn)定就業(yè)收入預(yù)期是釋放潛在住房需求前提

??《決定》提出：“構(gòu)建初次分配、再分配、第三次分配協(xié)調(diào)配套的制度體系，提高居民收入在國民收入分配中的比重，提高勞動(dòng)報(bào)酬在初次分配中的比重。完善勞動(dòng)者工資決定、合理增長支付保障機(jī)制，健全按要素分配政策制度。完善稅收、社會(huì)保障、轉(zhuǎn)移支付等再分配調(diào)節(jié)機(jī)制。支持發(fā)展公益慈善事業(yè)。規(guī)范收入分配秩序，規(guī)范財(cái)富積累機(jī)制，多渠道增加城鄉(xiāng)居民財(cái)產(chǎn)性收入，形成有效增加低收入群體收入、穩(wěn)步擴(kuò)大中等收入群體規(guī)模、合理調(diào)節(jié)過高收入的制度體系。深化國有企業(yè)工資決定機(jī)制改革，合理確定并嚴(yán)格規(guī)范國有企業(yè)各級(jí)負(fù)責(zé)人薪酬、津貼補(bǔ)貼等。”

??《決定》提出：“健全高質(zhì)量充分就業(yè)促進(jìn)機(jī)制，完善就業(yè)公共服務(wù)體系，著力解決結(jié)構(gòu)性就業(yè)矛盾。完善高校畢業(yè)生、農(nóng)民工、退役軍人等重點(diǎn)群體就業(yè)支持體系，健全終身職業(yè)技能培訓(xùn)制度。統(tǒng)籌城鄉(xiāng)就業(yè)政策體系，同步推進(jìn)戶籍、用人、檔案等服務(wù)改革，優(yōu)化創(chuàng)業(yè)促進(jìn)就業(yè)政策環(huán)境，支持和規(guī)范發(fā)展新就業(yè)形態(tài)。完善促進(jìn)機(jī)會(huì)公平制度機(jī)制，暢通社會(huì)流動(dòng)渠道。完善勞動(dòng)關(guān)系協(xié)商協(xié)調(diào)機(jī)制，加強(qiáng)勞動(dòng)者權(quán)益保障。”

??就業(yè)和居民收入預(yù)期與潛在住房需求釋放息息相關(guān)。過往房地產(chǎn)寬松性政策效果整體不及預(yù)期，根本原因在于居民對(duì)于收入增長和就業(yè)缺乏長期穩(wěn)定的預(yù)期，居民風(fēng)險(xiǎn)偏好普遍下降，縮減開支、提前還貸等行為均是體現(xiàn)。在新模式下，低收入群體的住房問題交由保障房解決，中等收入群體將是商品房的需求主體，擴(kuò)大中等收入群體規(guī)模，為維持房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模總體穩(wěn)定奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

??03  人口和城鎮(zhèn)化

??推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，減負(fù)居民育兒養(yǎng)老

??有助于促進(jìn)住房等大宗消費(fèi)

??《決定》提出：“以應(yīng)對(duì)老齡化、少子化為重點(diǎn)完善人口發(fā)展戰(zhàn)略，健全覆蓋全人群、全生命周期的人口服務(wù)體系，促進(jìn)人口高質(zhì)量發(fā)展。完善生育支持政策體系和激勵(lì)機(jī)制，推動(dòng)建設(shè)生育友好型社會(huì)。完善生育休假制度，建立生育補(bǔ)貼制度，提高基本生育和兒童醫(yī)療公共服務(wù)水平，加大個(gè)人所得稅抵扣力度。加強(qiáng)普惠育幼服務(wù)體系建設(shè)，支持用人單位辦托、社區(qū)嵌入式托育、家庭托育點(diǎn)等多種模式發(fā)展。把握人口流動(dòng)客觀規(guī)律，推動(dòng)相關(guān)公共服務(wù)隨人走，促進(jìn)城鄉(xiāng)、區(qū)域人口合理集聚、有序流動(dòng)。發(fā)展銀發(fā)經(jīng)濟(jì)，創(chuàng)造適合老年人的多樣化、個(gè)性化就業(yè)崗位。按照自愿、彈性原則，穩(wěn)妥有序推進(jìn)漸進(jìn)式延遲法定退休年齡改革。優(yōu)化基本養(yǎng)老服務(wù)供給，培育社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，健全公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營機(jī)制，鼓勵(lì)和引導(dǎo)企業(yè)等社會(huì)力量積極參與，推進(jìn)互助性養(yǎng)老服務(wù)，促進(jìn)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合。加快補(bǔ)齊農(nóng)村養(yǎng)老服務(wù)短板。改善對(duì)孤寡、殘障失能等特殊困難老年人的服務(wù)，加快建立長期護(hù)理保險(xiǎn)制度。”

??《決定》提出：“健全推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化體制機(jī)制。構(gòu)建產(chǎn)業(yè)升級(jí)、人口集聚、城鎮(zhèn)發(fā)展良性互動(dòng)機(jī)制。推行由常住地登記戶口提供基本公共服務(wù)制度，推動(dòng)符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口社會(huì)保險(xiǎn)、住房保障、隨遷子女義務(wù)教育等享有同遷入地戶籍人口同等權(quán)利，加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。保障進(jìn)城落戶農(nóng)民合法土地權(quán)益，依法維護(hù)進(jìn)城落戶農(nóng)民的土地承包權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)，探索建立自愿有償退出的辦法。”

??人口層面，一方面，通過生育補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免等方式減輕居民家庭的育兒負(fù)擔(dān)，保障和改善民生的同時(shí)，也能降低居民在購置住房等大宗消費(fèi)時(shí)的后顧之憂，一定程度上能刺激住房消費(fèi)。另一方面，適應(yīng)老齡化、少子化的結(jié)構(gòu)化趨勢(shì)，住房層面有望出臺(tái)相應(yīng)支持政策，比如放寬60歲以上老年人購房貸款限制，給予多孩家庭在限貸套數(shù)認(rèn)定等方面政策傾斜等。

??新型城鎮(zhèn)化仍是住房需求的有力支撐，戶籍方面，放寬落戶門檻是大勢(shì)所趨，參考南京、杭州等城市做法，二三線城市“買房送戶口”或?qū)⒊蔀槌B(tài)。推行由常住地登記戶口提供基本公共服務(wù)制度；依法維護(hù)進(jìn)城落戶農(nóng)民的土地承包權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)，探索建立自愿有償退出的辦法等。做好戶籍轉(zhuǎn)化和配套工作，有利于給房地產(chǎn)消費(fèi)開辟新空間。

??總體來說，《決定》更多是原則性和方針性戰(zhàn)略要求，具體還需后續(xù)配套細(xì)則來實(shí)施，圍繞加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式將會(huì)有更多新措施出臺(tái)，不僅是住房領(lǐng)域本身，更多收入、就業(yè)、人口和新型城鎮(zhèn)化等改革措施同樣高度相關(guān)，更是一個(gè)綜合性社會(huì)改革課題。