??12月21日，杭州第三輪集中土拍結(jié)束，掛牌的35宗宅地均成功出讓，成交建面416萬平方米，總成交金額763億元。熱度方面，與其他城市第三輪延續(xù)降溫趨勢(shì)不同，杭州第三輪土拍熱度逆勢(shì)而上，近七成地塊達(dá)到封頂價(jià)轉(zhuǎn)入線下?lián)u號(hào)環(huán)節(jié)（22日搖號(hào)），整體溢價(jià)率升至7%，市場明顯升溫。

??規(guī)則變化：起拍價(jià)下調(diào)、新房限價(jià)上調(diào)

??土拍規(guī)則也明顯放松

??首先，從規(guī)則上來看，杭州第三輪土拍規(guī)則有明顯放松，涉及恢復(fù)勾地制度、溢價(jià)率上限下調(diào)、降低房企報(bào)名資質(zhì)要求、取消報(bào)名地塊限制、取消“競品質(zhì)、現(xiàn)房限售”、全面推行“定品質(zhì)”要求，并延遲土地款繳納時(shí)間，以主城區(qū)為例，尾款由8個(gè)月延長至12個(gè)月等多項(xiàng)要求，從房企報(bào)名限制、保證金繳納、參拍門檻、交房要求、出讓金繳納周期等多個(gè)方面減輕房企拿地的負(fù)擔(dān)。

??不僅如此，部分地塊起始樓面價(jià)明顯降低。就以在二批次集中供地中被終止出讓的上城區(qū)筧橋地塊為例，本次除了取消現(xiàn)房銷售要求外，配建公租房比例從13%下調(diào)至8%，同時(shí)起拍樓面價(jià)由25169元/㎡下降至23129元/㎡，降了2040元/㎡，降幅約為8%，這樣來看，房企的拿地成本真切的下降了。

??除此之外，不少地塊未來所建商品住房的銷售均價(jià)上限較板塊內(nèi)目前在售項(xiàng)目有了上調(diào)，并且限價(jià)的調(diào)整范圍較廣，涉及杭州多個(gè)板塊，單價(jià)上調(diào)幅度從500-2000元/㎡不等，尤其是上城區(qū)艮北牛田、拱墅運(yùn)河新城、蕭山市北等多個(gè)板塊限價(jià)漲幅均超2000元/平方米，這樣一來，極大地提升了房企的利潤空間。

??熱度變化：杭州三輪土拍熱度逆勢(shì)上漲

??七成地塊觸及封頂進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)

??與大部分重點(diǎn)城市第三輪集中土拍延續(xù)低熱不同，杭州第三輪土拍熱度逆勢(shì)而上，主城區(qū)以及蕭山、余杭多宗土地觸及最高限價(jià)進(jìn)入搖號(hào)階段，整體溢價(jià)率增至7%，較第二輪溢價(jià)率增加了2個(gè)百分點(diǎn)。

??單地塊來看，第三輪集中土拍成交有24宗土地觸及最高限價(jià)進(jìn)入搖號(hào)階段，占比接近七成，與首輪基本持平，市場熱度較二輪明顯上升（杭州第二輪集中土拍無一地塊觸及最高限價(jià)，底價(jià)成交地塊比重高達(dá)64%）。

??值得注意的是，受益于勾地政策的回歸，杭州第三輪集中土拍無一地塊流拍，與二輪集中土拍的高流拍截然不同。不僅如此，就連臨平、蕭山和余杭等非傳統(tǒng)主城區(qū)也有部分地塊封頂價(jià)成交，地市熱度顯著上漲。

??地價(jià)變化：起拍價(jià)、溢價(jià)上限雙雙下調(diào)

??主城區(qū)地價(jià)平均降幅超2000元/平方米

??上文提到，由于二輪土拍遭遇寒冬，為避免土拍遇冷，杭州三輪集中土拍多宗地塊的起拍樓面價(jià)與之前周邊同類地塊的起始樓面價(jià)有一定的降幅，典型如二批次集中供地中提前撤牌的筧橋地塊，除了取消現(xiàn)房銷售要求外，公租房比例從13%下調(diào)至8%，同時(shí)起拍樓面價(jià)由25169元/㎡下降至23129元/㎡，降了2040元/㎡，降幅高達(dá)8%。

??另一方面，雖然本輪集中土拍大都封頂溢價(jià)成交，但受溢價(jià)率上限下調(diào)至10%的影響，大部分地塊的實(shí)際成交價(jià)格有一定的下調(diào)，拱墅、上城、西湖、蕭山等區(qū)域均有地塊涉及，降幅從4%到20%不等，地價(jià)平均降幅在2000元/平方米左右。

??就以本次起拍樓面價(jià)最高的拱墅慶隆小河地塊為例，該地位于供應(yīng)稀缺的申花板塊，交通也較為便利，新房限價(jià)也略有上漲（精裝限價(jià)上漲1000元/平方米，漲至55000元/平方米），因此吸引了多家房企參拍，經(jīng)過27輪競價(jià)達(dá)到封頂進(jìn)入搖號(hào)階段，成交樓板價(jià)為34611元/平方米，而之前周邊地塊的成交樓面價(jià)已經(jīng)達(dá)36100元/平方米，樓板價(jià)的實(shí)際降幅為1489元/平方米，稀缺地塊的真實(shí)地價(jià)仍在下降。

??盈利變化：多個(gè)板塊新房限價(jià)上漲

??主城區(qū)平均地房比降至0.61

??同樣以主城區(qū)純宅地（不含純租賃地塊）為例，對(duì)比每宗地新房精裝平均限價(jià)來看，16宗典型地塊平均地房比為0.61，較二輪明顯下降，平均房地差超16000元/平方米，整體上看盈利空間還是比較可觀的。

??以本輪集中土拍首個(gè)觸發(fā)最高限價(jià)的橋西拱宸橋地塊為例，該地塊在正式開拍之前就已經(jīng)有11輪封頂進(jìn)入線下?lián)u號(hào)階段，足以看出該地塊熱度之高。具體來看，該地塊起始樓面價(jià)為31128元/平方米，溢價(jià)率為9.7%，成交樓面價(jià)為34153元/平方米，而該地周邊土地已經(jīng)斷供6年，新房十分稀缺，即使按照現(xiàn)房精裝限價(jià)51440元/平方米測算的話，地房比也能達(dá)到66%，房地差超過1.7萬元/平方米，并且新房與二手房有明顯的倒掛，項(xiàng)目的去化和盈利均不是問題。至于其余地塊，地房比多在65%以下，房地差多超1.5萬元，盈利空間則相對(duì)充沛。

??綜上來看，受勾地政策恢復(fù)、溢價(jià)上限下調(diào)、保證金繳納數(shù)額減少、出讓金繳納周期延長、“競品質(zhì)、現(xiàn)房限售”取消以及部分地塊起拍價(jià)下調(diào)、新房限價(jià)上漲等多重利好的影響，杭州三輪集中土拍熱度逆勢(shì)上漲。在溢價(jià)率上限降至10%的大前提下，本場土拍整體溢價(jià)率高達(dá)7%，并且近七成地塊達(dá)到封頂價(jià)進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，市場熱度顯著上升。

       事實(shí)上，杭州三輪土拍明顯升溫除了自身土拍規(guī)則等方面的放松之外，還與近期政策環(huán)境有極大關(guān)聯(lián)，近日人民銀行與銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)通知，提出要加大債券融資支持力度方面進(jìn)行了明確——支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間市場注冊(cè)發(fā)行債務(wù)融資工具，募集資金用于重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目的兼并收購，這無疑對(duì)房企資金端帶來了較為積極的信號(hào)，一定程度上提振了市場的信心。由此展望接下來的第三輪土拍城市，在土拍規(guī)則放松和資金環(huán)境的改善之下，土拍熱度將有一定程度的回升。