??蘇州第二輪土拍表現平平；合肥土拍房企參拍的積極性回落，整體溢價率較首輪下降。

??◎  作者 / 謝楊春、吳嘉茗、周奇

??6月23日，在相繼放松房地產市場調控后，長三角兩大熱點城市蘇州和合肥于同日開啟了2022年的第二輪集中出讓。蘇州延續了首輪土地市場低熱的走勢，20宗地塊中17宗底價成交，平均溢價率僅有3%，且品牌房企未在本輪有所斬獲；而合肥次輪競拍熱度則較首輪出現下滑，成交地塊的平均溢價率為7.9%，較首批次下降了3.3個百分點，本地平臺濱投、廬陽房地產等亦現身托底多宗地塊。

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??蘇州：地市分化熱度“冰火兩重天”
僅園區火熱其余多由平臺“托底”

??本輪蘇州原本共計掛牌22宗含宅用地，在開拍前吳中區2宗地塊因規劃調整終止出讓，則本次共計出讓20宗含宅用地，除去3宗安置房地塊后，剩余17宗商品房用地。從熱度來看，本次土拍溢價率維持低位，僅有園區3宗熱門地塊進入一次性報價環節，其他地塊均為底價成交，國企、地方平臺公司參與度依然較高。

??一、二輪政策持續保持寬松，優質地塊出讓提振市場信心

??本輪蘇州原本共計掛牌22宗含宅用地，在開拍前吳中區2宗地塊因規劃調整終止出讓，則本次共計出讓20宗含宅用地，總建面198.36萬平方米，與首輪相比供應量有小幅回升。

??吳中區成為本次供地的主力區域，供應6宗地塊，達到73.99萬平方米，其中太湖新城板塊、甪直板塊和胥口板塊都有核心區域的地塊出讓；吳江區本次也有6宗地塊供應，以低密度純住宅用地為主；園區本次出讓4宗地塊同樣條件優越，其中2宗位于最受關注的湖東板塊，尤其園區蘇園土掛（2022）03號地塊條件優越，是園區所剩不多的優質土儲，也是本次土拍最熱門地塊；此外新區和相城區分別有3宗、1宗地塊出讓。

??從本次掛牌地塊的整體條件來看，不但供應量較首輪小幅提升，且地塊總體品質較優，加之本次土拍延續此前的寬松政策，保證金比例低至20%，意在促進房企積極參與拿地。

??二、區域熱度“冰火兩重天”，除園區外大部分依靠國企報名托底

??從蘇州本輪供應地塊的報名熱度、成交熱度來看，地塊自身條件仍是推動房企拿地的“第一要素”。

??在房企報名階段，園區3號地塊，月亮灣29號地塊，就已經迎來10余家房企報名，而園區的另外兩宗地也都有5家以上的房企報名；而除了園區的地塊以外，其他13宗含宅地塊的報名房企都較少，且以地方國企為主。

??從最終成交結果來看分化顯著：園區3宗地塊進入一次性報價環節，都以15%的溢價率成交，而其余的地塊均僅獲得1次報價，最后底價成交。

??三、園區3宗地塊進入一次性競價，但仍保有較高盈利空間

??不同于其他城市，蘇州并無銷售指導價的限制，對于房企而言，在限價范圍內項目的盈利空間成為企業考量的重點。

??以本次園區成交的3宗熱點地塊來看，蘇州工業園區3號地塊作為本輪最熱門地塊，到達中止價后通過一次性報價成交，成交樓板價達到31620元/平方米，而周邊和風雅致、中海湖濱一號小區的二手房報價超過8萬平方米，板塊內整體二手房均價為6-8萬/平方米。因此對于3號地塊來說，按園區限價入市去化基本沒有難度。

??另一宗熱門地塊為29號月亮灣地塊，該地塊同樣通過一次性報價成交，成交樓板價31621元/平方米，周邊二手房價最高可達8萬/平方米，且月亮灣板塊2017年至今首次出讓含宅用地，板塊內購買力強勁、改善需求旺盛，項目入市后也有望快速售罄。

??此外，園區奧體板塊27號地塊成交樓板價27592元/平方米，周邊隔河相望的路勁瀾山瀾、中海上東區等二手房均價已經達到5-7萬/平方米。

??對于這幾宗地塊來說，入市價格大概率與二手房價格倒掛，入市都將毫無去化難度，能夠實現現金流的快速回正。但在蘇州5月份出臺了《關于加強商品房項目工期管理保障建筑工程質量安全的通知》后，商品房辦理預售證時，工期必須滿足合理工期天數，從政策上促進房企從高周轉運營轉變為打造高品質項目，也對開發商的產品力提出更高的要求。

??四、蘇高新成為本輪土拍最大贏家，近九成地塊由國企攬入囊中

??拿地房企方面，由于本來大部分地塊在報名階段就能看出將由國企、地方平臺公司托底，實際成交情況也并未出人意料：

??本輪成交的17宗商品房用地中，僅有2宗由蘇州本地的民企競得，分為別亨通地產競得的吳江區004號地塊和蘇州嘉盛競得的吳中區甪直26號地塊，其余15宗全部由國企、地方平臺公司競得。

??尤其蘇高新集團共競得4宗地，其中2宗園區的高質量地塊也被他拿下，本輪土拍中蘇高新集團以65.21億元拿下4宗地，成為最大贏家；此外蘇州軌交拿下2宗位于吳中區的5號線地鐵上蓋項目。

??整體來看，本輪蘇州土拍中品牌開發商如華潤、保利等也有參與，但主要參與的是園區地塊的競拍，而最終由于“運氣”不足并未能有所斬獲，也體現了目前僅城市最為核心的地塊能吸引品牌開發商投資，而其他地塊則吸引力非常有限。

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??合肥：供地區域變動致二輪土拍熱度下滑
國央企與本土房企分庭抗禮

??合肥第二批集中供地共推出29宗宅地，但6宗為安置及租賃等保障宅地，僅23宗為普通商品宅地，出讓宅地的規模及質量均不及首輪。在此影響下，房企參拍熱情明顯下降，次輪競拍熱度不及首輪，濱投、廬陽房地產等平臺公司也現身托底。以競品質地塊來看，23宗普通住宅用地中僅9宗進入競品質階段，幅數及比例均不敵上一輪。

??一、熱點片區濱湖缺席+配建要求提升，房企整體參拍熱情不及首輪

??對比首批次供地來看，合肥第二批集中供地的出讓規則無較大改變，但供地質量卻有所下滑。

??區域分布上，此次合肥集中供地主力區域位于包河、蜀山及廬陽，供應幅數分別為7幅、4幅和4幅，而首輪集中土拍最熱的區域濱湖則在此次零供應，多宗土地撤牌的新站區供應幅數也減至2幅。

??結合土地屬性來看，合肥第二次集中供應的保障性住房數量明顯增加，29宗地中有6宗為安置或純租賃用地，而首次則僅有2宗純租賃地塊。同時，部分區域的配建要求較首批次明顯增加，如包河、經開等區域此次出讓部分地塊須配建租賃住房，比例為10%或15%，在一定程度上擠壓了項目的利潤空間。

??在供地質量明顯不及上一輪的影響下，尤其是熱點區域濱湖斷供下，合肥此次集中土拍房企參拍熱情有所降低。

??從參拍房企數量來看，大部分地塊的參拍房企數量都在5家及以下，單宗地塊報名房企數量最高僅為11家，明顯不及上一輪。參拍房企中，除中海、華潤、保利、招商、建發、越秀、龍湖外，其余多為安徽本土房企，首輪參拍的萬科、綠城、旭輝、大家等則未現身此次土拍。

??二、9宗地進入競品質階段，包河、廬陽等多次掛牌地塊再遭流拍

??就合肥次輪集中土拍表現來看，不考慮6宗保障性住宅用地，合肥此次供應的23幅普通商品住宅地塊有9宗在今日成交，9宗進入下一階段的競品質，余下5宗因無人報名而遭遇流拍。具體來看：

??成交的9塊地中，除包河區BH202211號、經開區JK202209號溢價相對較高外，其余7幅地則均以低溢價成交。包河區BH202211號、經開區JK202209號之所以能高溢價成交，是由于項目位置相對較佳，周邊項目去化表現也不錯，因而房企競拍熱情較高。如經開區JK202209號位于經開明珠廣場板塊，周邊配套齊全，是當前合肥置業熱點區域，附近項目去化表現較佳，因而吸引了5家房企參拍，最終成交價實際已觸及最高限價，但因觸及限價后盈利空間較窄因而未進入競品質階段。其余地塊中，包河、經開地塊因須配建高比例租賃或安置而低溢價成交，廬陽、瑤海及新站地塊位置一般，房企競拍熱情也不高，最終多由本土企業低溢價競得，如廬陽房地產、濱投等平臺公司更是托底。

??進入競品質階段的地塊同樣也有9宗，涉及包河淝河3宗、蜀山運河新城2宗、瑤海老城區、廬陽大楊鎮、經開明珠廣場、高新蜀西湖各1宗。這些板塊均是合肥當前置業熱點區域，其中供應尤為緊缺的高新區近期開盤項目在要求非剛需首付比例八成的條件下仍出現了搖號，項目流速較快，房企資金回籠速度也較快，因而競拍熱度相對較高。不過，在價格觸頂之下，9宗競品質地塊的利潤空間并不算高，平均地房比達0.59，房地價差多在8000元/平方米以下。在此影響下，房企只能通過裝修包等方式來進一步增加利潤空間。假若裝修標準為3500元/平方米，這些競品質項目的房地價差基本都能在萬元以上，利潤空間相對充裕。

??流拍地塊共計有5宗，分別為包河省府北07號地塊、蜀山運河新城06號、09號地塊及廬陽建材三廠05、06號地塊。據地理位置來看，包河省府北07號地塊、廬陽建材三廠05、06號地塊的位置相對一般，周邊配套相對欠缺，未來去化可能會存在一定難題，因而房企拿地意愿不高。值得一提的是，這3幅地均為多次流拍或撤牌后再掛地塊，此次掛出雖地價小幅下調，但相對周邊已成交地塊來看價格仍然偏高。以包河省府北07號地塊為例，該地塊居住部分起拍樓板價仍高于今年一批次周邊成交地塊價格，在住宅限價相同的條件下，該項目的可操作空間明顯變窄，因而房企拿地意愿不足。蜀山兩宗地塊雖然位置尚可，但受商業占比過高影響，房企拿地意愿也不足，因此遭遇流拍。

??三、限購放松下近期市場表現有所回暖，區域樓市表現差異致地市熱度分化

??樓市層面來看。在整體市場走冷的背景下，合肥的樓市成交規模也因此走低，22年前5月市區住宅月均成交規模為36.6萬平方米，較去年下半年月均成交規模下降了24%，同比差距更是高達五成以上。

??不過，就近期市場來看，在房貸利率下調、新站、瑤海等區域放松限購等利好下，合肥的住宅市場成交規模連續3月上漲，市場較年初有所回暖。當前，合肥的房貸利率普遍仍在5%以上，對比其它城市仍有一定的下調空間。若這些利好進一步釋放，我們認為，合肥的住宅市場也將進一步回暖。

??此外，結合庫存情況來看，截止5月底，合肥市區的商品住宅消化周期僅在3.5個月左右，明顯處于供應不足的狀態。各區域中，濱湖、包河、高新等片區的開盤去化都可在七成以上，部分項目甚至觸發搖號機制，因此這些區域的地塊也多成為房企競拍熱點。而新站等外圍區域開盤去化率較低，如新站區5月新開項目去化率低至三成以下，存在一定的去化壓力，這也因此導致新站等區域土拍遇冷。

??總體來看，蘇州第二輪土拍表現平平，熱度低位運行，除了園區地塊不負眾望進入一次性報價環節以外，其他區域地塊均以底價成交，且土地市場對于國企、地方平臺公司的依賴度仍然較高；而合肥土拍中，由于供地結構的變化，本輪雖然仍有9宗地塊進入競品質環節，但房企參拍的積極性明顯回落，整體溢價率較首輪下降。

??從已完成二輪土拍的6個城市表現來看，我們認為，即使在一二線城市，土地市場的熱度分化也將繼續加劇，在房企投資態度保持謹慎的情況下，僅有非常優質的核心資源，能夠吸引房企——尤其是品牌房企的投資，而過往炒規劃、板塊等概念的推地方式已經難以調動品牌房企的投資積極性。