??2022年第38周

??9月12日-9月18日，重點城市三批次土拍潮開啟，本周迎來杭州、青島第三輪集中供地開拍。在大量優質宅地集中入市成交的帶動下，重點監測城市土地成交量價呈環比大漲趨勢，不過較去年同期依舊有較大差距。重點城市集中土拍方面，杭州、青島熱度表現不一，杭州三批次19幅地全部順利成交，進入一次報價區間的地塊比例超過四成，青島地市熱度則仍在低位，出讓的33宗地中僅1幅觸及上限價，并且還有3幅地塊遭遇流拍。

??土地市場熱度持續低位運行下

??天津、合肥降低企業拿地壓力以促成交

??9月16日，天津印發《關于進一步完善房地產調控政策促進房地產業健康發展的通知》?！锻ㄖ分赋?，將實施階段性土地出讓支持政策，新出讓地塊的土地價款也延期繳納。而在此前，合肥土地市場網也發布了一則《合肥市土地交易市場競買保證金使用銀行保函的流程（試行）》，明確銀行保函可以作為參加土地競買的履約保證方式。以上舉措均是為了減輕房企參拍拿地的資金壓力，促進土地順利成交。在土地市場熱度仍未回升、房企投資越發審慎的背景下，還將有更多城市會跟進出臺相關利好政策，以吸引房企拿地，穩定土地市場供求。

??土地供應

??供應規模環比回落

??天津三批次將拍17宗地

       供應方面。由于本周僅天津公告了三批次集中供地，重點監測城市的土地供應規模也因此環比回落。據CRIC監測數據，本周重點監測城市的土地供應建面為560萬平方米，不及上周五成，同比亦大幅下降了76%。各能級城市中，一線城市新增掛牌地塊全部為商辦用地，其中廣州8宗、上海1宗。二線城市中，供應規模最高的城市為集中供地的天津，此次集中供地共推出17宗地，包含15宗宅地和2幅商辦用地，總建筑面積為130.8萬平方米，起拍總價接近百億，其余二線城市供應量均不足50萬平方米。三四線城市的供應規模同樣也在低位，供應量最高的城市湖州總建面也僅有48萬平方米，且出讓地塊多為商辦用地。

??土地成交

??杭州、青島三批次土拍收官

??拉動成交量價環比齊漲

??成交方面。在杭州、青島有多宗優質土地集中出讓的帶動下，本周重點監測城市的土地成交量價環比大增。具體而言，CRIC重點監測城市本周經營性用地總成交建筑面積達672萬平方米，環比上漲六成，但仍舊顯著不及去年同期；成交金額也隨即上升至738億元，同比也不及去年同期；在杭州、青島多宗地高價成交的拉動下，平均樓板價抬升至年內高位，樓板價達10979元/平方米，同環比均大幅上漲。

??土地成交

??杭州、青島三批次土拍收官

??拉動成交量價環比齊漲

??成交方面。在杭州、青島有多宗優質土地集中出讓的帶動下，本周重點監測城市的土地成交量價環比大增。具體而言，CRIC重點監測城市本周經營性用地總成交建筑面積達672萬平方米，環比上漲六成，但仍舊顯著不及去年同期；成交金額也隨即上升至738億元，同比也不及去年同期；在杭州、青島多宗地高價成交的拉動下，平均樓板價抬升至年內高位，樓板價達10979元/平方米，同環比均大幅上漲。

       各能級城市方面，二線城市在杭州、青島三批次集中成交的影響下成為成交主力，占比高達七成。具體來看，一線城市中僅深圳成交了1幅商辦用地，其余三市均未有地塊成交。二線城市中，完成三批次集中土拍的杭州、青島成交規模最高，成交建面分別為209萬平方米和198萬平方米，土地成交金額分別為431億元和164億元。三四線城市中，溫州、常熟、嵊州等城市均有土地成交，但成交幅數均在5幅以下，規模也全部未超過50萬平方米。

??市場熱度

??市場熱度延續低位運行

??杭州、青島三批次土拍冷熱分化顯著

??市場熱度方面。本周重點監測城市的溢價率為3.4%，環比上周微降0.4個百分點；土地流拍率為8.7%，環比上周微漲0.8個百分點，整體市場熱度仍延續低位運行。

??對比兩個集中土拍城市熱度來看，杭州、青島冷熱差異明顯：杭州第三批次集中土拍熱度仍然維持在較高水平，19宗地全部順利成交，其中8幅還觸及中止價進入一次報價區間，平均溢價率超過了5%。反觀青島，受樓市表現低迷影響，青島三批次出讓的33宗地中3幅地遭遇流拍，成交30幅地中也僅有1幅進入競品質，其余地塊或底價或低溢價成交，平均溢價率僅1%。

??周度TOP5

??三批次供地質量大幅提升

??杭州多宗地觸及中止價成交

??本周，迎來杭州、青島等重點城市第三輪集中土拍。在市場大環境持續遇冷的背景下，杭州和青島均加大了優質土地的供應力度，比如杭州三批次供地中主城區項目的比例接近七成，其中錢江新城2.0、申花單元等均有地塊推出，青島也推出了市南、市北等核心區地塊。

       從最終土拍結果來看，由于樓市表現差異，青島三批次熱度并未如預期中回升，杭州的土拍熱度依然維持在高位。如本周單價TOP5地塊全部來自杭州三批次中觸及中止價成交地塊，除了總價相對較高的慶隆小河單元地塊外，其余4幅地在一次報價階段均有9家或10家房企參與競爭，競爭熱度依舊十分激烈。

??重點地塊點評

??濱江幸運搖中

??杭州三輪集中供地新房限價最高地塊

??地塊分析：

??中秋假期過后，杭州迎來了年內第三批次集中土拍。在市場熱度仍舊處于低位的背景下，杭州縮減了三批次土地供應量，僅推出了19宗地，較前兩批次大幅減少。與此同時，此次供地結構也更偏向主城熱點板塊，樓市表現一般的臨安、富陽等城區則無土地供應。在此調整下，杭州第三批次集中土拍熱度仍然維持在高位，19宗地全部順利成交，其中8幅地觸及中止價進入一次報價區間。

??在8幅觸及中止價的地塊中，位于錢江新城2.0板塊的四堡七堡單元3幅地競爭相對激烈。以此次供地新房限價最高的四堡七堡單元JG1402-15地塊來看，該地塊在一次報價階段吸引了9家房企報價，最終由濱江幸運斬獲，成交總價為29.59億元，平均樓板價為45252元/平方米，新房限價為6.6萬元/平方米。據地理位置來看，項目靠近錢塘快速路，距離錢塘江有一定距離。由于錢江新城2.0仍在建設中，項目周邊配套也有待完善。周邊樓市方面，因錢江新城在今年內推出了多宗住宅用地，板塊內存在多個待售項目，不過板塊內新房與二手房仍存在較大的價差空間，其中新房限價最高位6.8萬元/平方米，而二手房掛牌價格基本都在9萬元/平方米以上，因此項目未來去化速度預計仍會比較快。