土地交易分析克而瑞研究中心 2023-06-12 09:25:29 來源：克而瑞地產研究
- 城市:全國
- 發布時間:2023-06-12
- 報告類型:土地交易分析
- 發布機構:克而瑞
??導語
??雖然土拍在同日進行，但杭州和武漢、重慶的土地市場表現截然不同。
??◎ 文 / 謝楊春、吳嘉茗
??6月9日，杭州迎來年內第五次集中出讓，共計成功出讓5宗宅地，總成交金額104億元，本輪土拍延續了杭州一直以來的火熱走勢，4宗搖號成交，整體成交溢價率達11.25%，搖號比例和溢價率均刷新杭州最高。
??同日武漢、重慶也有宅地出讓，與杭州不同的是，武漢和重慶今年以來土拍相對分散，土地市場熱度也持續低迷，今日兩個城市共成交3宗地塊，且均為底價成交。
??01
??第五輪杭州“貴精不貴多”
4宗地塊掛牌期間價格已觸頂
??今年集中供地從“雙集中”變為“集中預告、分批掛牌”后，杭州歷次掛牌的體量與前兩年相比大幅下降，且每一批次的掛牌體量產生較大差異。本輪（第五批次）供地體量尤為明顯，僅出讓5宗純宅地，總建面僅有39.2萬平方米。
??雖然供應體量較小，但是并未因為規模下降而犧牲質量，5宗地塊的自身條件都較為優質，凸顯土地供應“貴精不貴多”的出讓思路。
??5宗地塊中，2宗來自上城區，其次余杭區、臨平區、臨安區各有1宗，來自于各自區域內的熱點板塊。尤其本次出讓的66號四堡七堡單元JG1402-26地塊，位于錢江新城二期的核心區域，該區域作為杭州目前最熱門的板塊之一，濱江、華潤、建發等多家品牌開發商已經入駐。目前周邊大多數項目已經清盤，僅剩潮觀平瀾府和翡云潤府兩個項目，且作為本次唯一銷售限價超過6萬元/平方米的改善型地塊，恰好能夠填補目前杭州改善型項目市場的相對空白。因此，還未進入正式競價環節，地塊便迎來42輪報價，到達最高限價，轉入搖號環節。
??02
??成交溢價率11.25%創近兩年新高
搖號成交比例高達80%
??除了4宗地在正式競價前已經達到觸頂狀態以外，青山湖科技城地塊由于僅有一輪報價底價成交，杭州本輪的5宗地塊成交速度極快。
??5宗地塊的出讓總價達到104億元，總建面39.2萬平方米，平均樓板價26587元/平方米，整體溢價率達到11.25%，樓板價、溢價率均是今年杭州歷次土拍中最高，杭州地市的熱度居高不下。
??值得一提的是，本次由于出讓地塊少，觸頂成交比例也達到了歷次以來最高，高達80%。但與此同時，剩余的1宗地塊為底價成交，地塊熱度冰火兩重天的局面也并未改變。
??03
??盈利空間依然可觀
低熱度地塊銷售限價微降
??杭州土拍的高熱度得以維持，除了本身市場基本面較好、推出地塊區位條件較優以外，地塊可見的盈利空間也保持在較高水準：5宗地塊的平均地房比為0.57，房價地價差為15081元/平方米。
??最熱門的錢江新城二期四堡七堡單元JG1402-26地塊，成交樓板價45234元/平方米，銷售限價（含精裝）66000元/平方米，地價房價比雖然高達0.69，但樓板價和房價之間仍有2萬元/平方米的空間，盈利的空間仍較大。
??其余4宗地塊的地價和房價差也均在1萬元/平方米以上，底價成交的青山湖科技城地塊房價地價差也達到17850元/平方米。
??本次出讓的5宗地塊仍為限價地，上城區的2宗地、良渚勾莊地塊限價對比周邊繼續持平；青山湖科技城地塊限價為29400元/平方米，該價格接近之前板塊內的高層限價，以地塊1.01的容積率來看，地塊限價實則有所下調；臨平經開區的地塊限價23580元/平方米，與周邊項目相比微漲980元/平方米。
??對比不同地塊的限價調整方向來看，可以看出限價的調整方向與板塊熱度相關，熱度較高的錢江二期、勾莊和臨平經開區地塊銷售限價均為持平或微漲，而熱度相對較低的青山湖科技城地塊的銷售限價則小幅度下調，主要意在降低未來項目的去化難度。
??04
??民企持續發力拿下4宗地塊
濱江年內杭州投資已超150億
??4宗地塊搖號結果出爐，除綠城拿下最熱門、也是總價最高的錢江新城二期四堡七堡單元JG1402-26地塊外，另外3宗地塊均由民企競得，濱江、宇誠和建杭置業各競得1宗地塊。總體來看，本輪土拍中民企共拿下5塊地中的4塊，投資金額占54%，建面占73%，延續了杭州一貫以來民企投資相對積極的狀態。
??濱江作為在杭州投資最為積極的民企，也是唯一一個在杭州每一輪集中供地中均有所斬獲的房企，年內在杭州集中供地的總投資金額已經達到154.2億元，拿地總建面100.8萬平方米。
??且濱江在第四輪和本輪中均有搖號競得的優質地塊，在新增土儲質量、體量并重的情況下，濱江未來在杭州的市場份額仍有持續提升的空間。
??05
??武漢、重慶同日土拍成交遇冷
仍是底價成交、城投托底
??同日，中西部的兩大核心城市武漢、重慶均有含宅用地出讓，兩城土拍表現低迷，與杭州的火熱形成鮮明對比：共出讓3宗含宅用地，均為底價成交，武漢總成交金額3.83億元，重慶成交金額5.93億元，且拿地房企均為地方城投和國央企，武漢兩宗地均由江夏區城更地產包攬，重慶巴南區李家沱地塊則由中建信和收入囊中。
??截止今日，武漢共成交6宗含宅用地，其中僅有1宗溢價率達到7.4%，其余地塊均底價成交；重慶共成交8宗含宅用地，其中1宗搖號、1宗低溢價成交，其余均為底價成交。兩城市今年以來土地市場均較為冷清。
??綜合來看，雖然土拍在同日進行，但杭州和武漢、重慶的土地市場表現截然不同。
??杭州延續了今年以來高熱度的土拍走勢，整體溢價率、地塊搖號比例均刷新記錄，同時由于出讓地塊量少質優，平均樓板價也創年內新高。本土民企持續發力，拿下本輪土拍中80%的地塊（按幅數）。以此來看，杭州在市場基本面變化不大的情況下，保持土地出讓質量，土拍市場大概率將延續較高的熱度。
??反之武漢、重慶今年以來土地市場持續冷淡，高溢價成交地塊屈指可數，今日成交也均為底價成交、城投和國央企托底。除非推出個別極度優質、稀缺的地塊，否則市場將持續地位運行。
中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
