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??導(dǎo) 語

??上海、杭州等地土拍如期高溢價成交，上半年土地市場熱度有望延續(xù)。

??◎  文 / 馬千里

??2025年2月，受季節(jié)性因素和降庫存目標(biāo)影響，土地成交面積同環(huán)比持續(xù)回落，但北京、上海、杭州迎來多宗高總價地塊的高溢價成交，土地成交金額同比上漲，平均溢價率也再創(chuàng)新高。截至2月25日，本月土地供應(yīng)2702萬平方米，環(huán)比下降22.6%，成交建面2283萬平方米，環(huán)比下降52%。平均溢價率13.4%——自2021年7月以來首次突破10%。隨著核心城市新房去化加速、地方庫存壓力顯著緩解，疊加各地供地策略的精準(zhǔn)調(diào)整，房企對優(yōu)質(zhì)地塊的投資意愿持續(xù)增強。

??核心要點

??供求：至截稿時，本月土地供應(yīng)量為2702萬平方米，環(huán)比1月同期下降22.6%，同比下降36%。成交2283萬平方米，環(huán)比同期下降52%，同比下降6%。成交金額917億元，同比上升39%。

??熱度：平均溢價率13.4%，較上月增加了4.7個百分點，再創(chuàng)新高。上海、杭州、成都、蘇州等多地均有高總價高溢價地塊拍出，在本月成交金額TOP10城市中，有6個城市平均溢價率超過10%。

??分布：各能級城市土地成交明顯分化，一二線成交金額環(huán)比持平、同比增加，而三四線同環(huán)比均現(xiàn)回落。一線城市本月成交金額304億元，環(huán)比下降4%，同比上升27%。

??后市展望

??上海、杭州等地土拍如期高溢價成交，上半年土地市場熱度有望延續(xù)

??2025年2月，一二線城市土地市場高溢價地塊頻現(xiàn)，而三四線城市仍以底價成交為主，凸顯市場熱度的分化與房企投資邏輯轉(zhuǎn)向，也折射出各地穩(wěn)市場進(jìn)程的差異。在房企愈加注重“利潤率”和“安全性”的背景下，一二線城市采取多批次、縮量提質(zhì)供地策略，其核心板塊因需求強勁、庫存低位，優(yōu)質(zhì)宅地成為頭部房企低風(fēng)險配置的首選。土拍熱度又反向強化市場預(yù)期，形成正向循環(huán)。

??月內(nèi)，國務(wù)院會議明確提出，要敢于打破常規(guī)、推出可感可及的政策舉措，從央行、證監(jiān)會、住建部的后續(xù)發(fā)聲來看，施政重點仍在盤活存量土地、降低庫存壓力等方面。北京、上海、杭州、寧波等一二線城市均在月內(nèi)表態(tài)，將進(jìn)一步加強推動高品質(zhì)住宅的提質(zhì)擴面。結(jié)合2月份供應(yīng)規(guī)模的持續(xù)收縮表現(xiàn)來看，預(yù)計2025年上半年土地市場供求規(guī)模仍將維持低位運行。

??土拍熱度方面，得益于新增供地質(zhì)量的持續(xù)提升，以及控規(guī)調(diào)整、稅費減免、購房補貼帶來的需求側(cè)預(yù)期向好，接下來核心城市有望迎來更多高熱地塊的成交。再加之一二手房價、去化率、成交規(guī)模等需求側(cè)指標(biāo)帶來的正反饋，2025年上半年核心城市有望延續(xù)年初的土拍熱度，并助力房地產(chǎn)行業(yè)加快筑底企穩(wěn)。對三四線城市而言，借力2025年地方債務(wù)空間擴容的政策窗口，建議繼續(xù)嚴(yán)控供地規(guī)模并聚焦核心區(qū)供求調(diào)整，優(yōu)先盤活關(guān)鍵區(qū)域閑置土地，以點帶面扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期，實現(xiàn)漸進(jìn)式筑底。

??01 供求

??供求規(guī)模仍在季節(jié)性低位
成交金額同比增長近四成

??土地供應(yīng)方面，截至2025年2月25日，本月土地供應(yīng)量為2702萬平方米，環(huán)比1月同期下降22.6%，同比下降36%。2月份土地供應(yīng)規(guī)模仍在季節(jié)性低位，且供地規(guī)模維持同比回落。至2月末，大多數(shù)城市尚未明確2025年的國有建設(shè)用地計劃，至截稿時，一二線城市僅有北京和鄭州發(fā)布了土地供應(yīng)計劃，其中北京計劃首次對商品住宅用地實行彈性供應(yīng)，商品住宅用地計劃供應(yīng)240-300公頃，計劃下限較2024年下降了60公頃；鄭州市八區(qū)宅地供應(yīng)計劃的同比降幅更是達(dá)到三成。由此來看，得益于地方債務(wù)上限和專項債對于地方財政壓力的緩解，以及推動穩(wěn)市場進(jìn)程穩(wěn)步發(fā)展的需求，2025年土地供應(yīng)規(guī)模將在“以需定供”的前提下延續(xù)低位。不過從月度走勢來看，隨著土地供求規(guī)模的季節(jié)性波動，3、4月份供地規(guī)模還是會迎來明顯的環(huán)比回升。本月低密地塊占比繼續(xù)維持高位，新增供應(yīng)經(jīng)營性用地平均容積率為1.97，連續(xù)7個月低于2.0。

??至截稿時，一線城市中北京、廣州、深圳各有1幅土地掛牌，上海一批次掛牌在1月份執(zhí)行，本月無新增土地招拍掛供應(yīng)。廣州、深圳掛牌地塊均為商辦用地，唯一的一宗宅地供應(yīng)來自北京海淀，地塊底價58.64億元，地塊容積率1.84，位于上地板塊，位置較為優(yōu)越；周邊學(xué)校、醫(yī)院等資源相對豐富。地塊樓板底價8萬元/平方米，周邊高端二手房項目掛牌價在16萬元/平方米。

??二線城市方面，本月成都、長春、鄭州新增出讓建面超過50萬平方米，其中成都連續(xù)兩個月供應(yīng)建面超過50萬平方米。從個體地塊來看，蘇州湖西商住地塊起拍價最高，出讓底價36.6億元，容積率僅為1.6，起拍樓板價2.8萬元/平方米。該地塊原為國際科技園1-2期，現(xiàn)已拆除完畢。要求裝修標(biāo)準(zhǔn)不低于5000元/平方米，商業(yè)部分需整體持有3年。地塊三面環(huán)水，自然資源優(yōu)越，且商業(yè)、教育、交通等配套也較為成熟。目前周邊高端二手房掛牌價在6萬元/平方米左右，于2023年出讓的湖西觀云地塊，樓板價3.6萬元/平方米，成交價約5.5萬元/平方米，現(xiàn)已售罄。杭州于14日、21日進(jìn)行了兩次集中供地，其中濱江區(qū)府宅地底價最高，起拍總價30.6億元，容積率2.5，起拍樓板價5.3萬元/平方米。地塊距離錢塘江較近，建成后高樓層可俯瞰江景。臨近的中海商住地塊在2024年末成交，在商業(yè)占比40%的情況下，依舊溢價60%，估算宅地成本樓板價將達(dá)到6.5萬元/平方米以上。目前地塊周邊二手豪宅項目較多，掛牌價均在9萬元/平方米以上。

??2月土地供應(yīng)規(guī)模延續(xù)低位，但正如我們預(yù)計，各地土地供應(yīng)亮點頗多，北京、杭州、蘇州等核心城市均拿出了確定性較強的高端優(yōu)質(zhì)宅地，持續(xù)優(yōu)化土地資源配置。再加之預(yù)供地制度對于土地的篩選作用，預(yù)計2025年全年土地供應(yīng)端將維持低量高質(zhì)，成為促進(jìn)房地產(chǎn)筑底企穩(wěn)有力抓手之一。

??土地成交方面，截至2月25日，全國300城經(jīng)營性土地招拍掛成交2283萬平方米，環(huán)比下降52%，同比下降6%。杭州、西安成交建面超過50萬平方米，上海、北京、杭州成交金額超過100億元。上海、杭州、成都等地出現(xiàn)了多宗高總價高溢價地塊。因一二線優(yōu)質(zhì)地塊成交占比上升，本月平均樓板價達(dá)到4019元/平方米，環(huán)比上月同期增加48%。

??02 熱度

??溢價率再創(chuàng)新高，多宗地塊刷新地價紀(jì)錄

??市場熱度方面，至截稿時2月平均溢價率13.4%，較上月增加了4.7個百分點。上海、杭州、成都、蘇州等多地均有高總價高溢價地塊拍出，在本月成交金額TOP10城市中，有6個城市平均溢價率超過10%。本月多宗地塊刷新了地價紀(jì)錄，典型如杭州城東新城，5天內(nèi)兩次刷新板塊地價紀(jì)錄；鄭州金水區(qū)一宗宅地拍出了87%的溢價率，創(chuàng)近三年以來溢價率新高；而上海在月末協(xié)議出讓靜安的高品質(zhì)袖珍地塊，若在3月1日成功通過公示期，將以16萬元/平方米的單價刷新上海新的地價紀(jì)錄。

??隨著典型城市新房去化表現(xiàn)的向好、地方降庫存逐見成效，與各地供地計劃的調(diào)整同步，2025年各地優(yōu)質(zhì)地塊的競拍信心有望進(jìn)一步提振，預(yù)計上半年將有更多高溢價優(yōu)質(zhì)宅地出現(xiàn)，并且會蔓延到更多城市，新房成交表現(xiàn)向好、潛在庫存控制得當(dāng)板塊的土地?zé)岫扔型纫徊交厣?/p>

??隨著核心城市新房去化加速、地方庫存壓力顯著緩解，疊加各地供地策略的精準(zhǔn)調(diào)整，房企對優(yōu)質(zhì)地塊的投資意愿持續(xù)增強。預(yù)計上半年土地市場將呈現(xiàn)兩大趨勢：一是重點城市優(yōu)質(zhì)宅地高溢價成交將成為常態(tài)，如杭州、蘇州等點板塊地價已出現(xiàn)點狀突破；二是土地?zé)岫然厣秶鷱暮诵某鞘械暮诵陌鍓K向外擴散，具備“低庫存+強購買力”雙重優(yōu)勢的區(qū)域有望率先迎來地價回暖。

??2月土地流拍率6%，環(huán)比下降了14個百分點。回顧過去三年數(shù)據(jù)可見，2月份流拍率環(huán)比均會出現(xiàn)較大幅度的環(huán)比下滑，這主要是受供地節(jié)奏影響，每年1月均有較多出讓難度較大的地塊，因此1月的基期流拍率都會短暫沖高。具體來看，本月廣州、揚州、南通等地均有宅地撤牌或流標(biāo)，如廣州白云山地塊容積率1.25，起拍價11億元，為二度出讓，且將出讓期延期至2025年2月，但直至1月末仍舊問津者寥寥，最終遭遇撤牌。

??03 重點地塊

??京滬杭占據(jù)總價榜七席
上海包攬單價榜TOP3

??2月份兩榜持續(xù)向北京、上海、杭州等核心城市集中。總價TOP10中，北京、上海、杭州占據(jù)七席位置，單價TOP3均來自上海。總價榜首為上海虹口區(qū)宅地，該地塊容積率3.95，起拍價64.86億元，該地塊位于內(nèi)環(huán)瑞虹新城板塊，為舊改地塊。地塊吸引了5家競買方，最終經(jīng)過184輪報價后，由金茂和慶隆聯(lián)合體競得，成交總價89.64億元，溢價率38.2%。折算成交樓板價約11.7萬元/平方米，成交時為全國名義樓板價第三高。目前周邊高端二手房掛牌價格普遍在14萬元/平方米以上。在本月成交總價TOP10地塊中，有6宗地塊溢價率超過20%，其中杭州城東新城安琪兒的46號地塊，更是拍出了72.5%的溢價率，成交總價26.2億元，在短短5天之后再度刷新了所屬板塊的樓板價紀(jì)錄。2025年1、2月份大量高總價地塊的高溢價成交，為行業(yè)筑底企穩(wěn)開了一個好頭，也大大提振了業(yè)內(nèi)和相應(yīng)客群的心理預(yù)期。

??單價榜方面，榜首為上海靜安寺095-7袖珍宅地，該地塊已經(jīng)處于成交公示期，公示期將于2025年3月1日結(jié)束，該地塊建筑面積僅3000平方米，出讓價格達(dá)到4.9億元，折算樓板價高達(dá)16萬元/平方米，若過地塊成功出讓，將刷新2024年8月成交的斜土路地塊13萬元/平方米的紀(jì)錄，成為上海新的單價地王。此外上海的虹口宅地成交樓板價達(dá)到了11.7萬元/平方米，楊思宅地成交樓板價達(dá)到了7.5萬元/平方米，也均高于前期同板塊的成交樓板價。